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Appartamento TI Ufficio esecuzione PPP · unità intera doppio turno

Collina d’Oro-Montagnola

Collina d’Oro-Montagnola (TI)

6/10 convenienza

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Asta
giovedì 14 gennaio 2027 · ore 14:15 (tra 93 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 1'190'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 523'094
Offerta minima
CHF 40'000
Condizioni punto 1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 40'000 (copre le ipoteche legali poziori: 23'525 fisco + 7'205 Comune, elenco oneri A). Rilanci minimi CHF 2'000 (punto 2). Realisticamente la BancaStato (credito 659'600) rilancerà.
Deposito / acconto
CHF 184'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Doppio turno
Condizioni punto 23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno (art. 142 LEF) per cancellare annotazioni di locazione successive al pegno, poter disdire i contratti senza urgente bisogno e cancellare eventuali diritti di abitazione/usufrutto posteriori (art. 56 cpv. 2 RFF). Nessun contratto di locazione risulta agli atti.
Chi ci vive
Proprietario
Perizia p. 7: appartamento occupato dal proprietario, uso quale residenza secondaria; nessuna locazione, quindi nessun reddito. Valore locativo teorico stimato CHF 54'600/anno (aggiornamento 2024). Debitore e terza proprietaria risultano "d'ignota dimora": lo sgombero è a carico dell'aggiudicatario (art. 641 CC, condizioni punto 22).
Termine insinuazione crediti
dom 28 giu 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 184'000
acconto prezzo deliberaCHF 170'000
acconto spese di trapassoCHF 14'000
TotaleCHF 184'000 ✓

Conteggio: Somma delle voci nella tabella riassuntiva: CHF 170'000 + CHF 14'000 = CHF 184'000. È lo stesso importo indicato al n. 14. Le condizioni non spiegano come sono stati fissati i due importi.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Lugano
IBAN
CH72 0900 0000 6900 0029 9 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto: entro martedì 12.01.2027 (asta giovedì 14.01.2027).

All'asta

Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare prima presso l'ufficio: bonifico oppure contanti fino a CHF 100'000, con accredito almeno 2 giorni lavorativi prima dell'incanto.

Come: Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo all'aggiudicazione. Oppure contanti fino a CHF 100'000 e il resto con promessa bancaria (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.

Se non ti aggiudichi: L'anticipo è infruttifero e viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto. Le condizioni non dicono altro. Un deposito in contanti fatto in ritardo non vale: l'acconto va pagato (eventualmente di nuovo) all'asta.

Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. La tabella dice: differenza entro 30 giorni dalla richiesta, con interesse del 5%. Se il totale supera CHF 100'000 (acconto incluso), la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario LRD. L'ufficio può chiedere fideiussioni o titoli a garanzia della somma prorogata.

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 184'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Il conto è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio: verificare con l'ufficio prima del bonifico. Per la promessa bancaria le condizioni lasciano il segnaposto «[ufficio d'esecuzione]». Nella tabella riassuntiva le etichette sono sfalsate: CHF 184'000 è il totale (170'000 + 14'000). Il 12.01.2027 è una data calcolata: eventuali festivi possono anticiparla. Causale, banca e BIC non sono indicati. La FUSC non riporta l'acconto.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:21 (affidabilità media). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Attico 5½ di ca. 182 mq con terrazza-tetto ca. 200 mq (PPP 159/1000, unità 6) in residenza del 1995 con piscina a Collina d'Oro-Montagnola. Perizia aggiornata 11/2024: valore di liquidazione forzata CHF 1'190'000; valore ufficiale 523'094; crediti pignoratizi 690'331. Interessante per lo sconto ottenibile, frenato da oneri LAFE, blocco RF, crepe diffuse e posteggi non ancora iscritti.

Perché 6/10: Oggetto di pregio con forte sconto potenziale (minimo formale 40'000), ma debito pignoratizio 690'331 con banca istante presente, mercato di fascia alta poco liquido, oneri LAFE, blocco RF 2023, crepe e posteggi non iscritti.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 1'200'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 850'000
margine atteso ≈ 20%
Stato immobile
Edificio 1995, 7 unità, cantina, autorimessa e piscina; struttura ben mantenuta, finiture medio-alte (marmo, parquet, cucina di design, riscaldamento a pavimento, serramenti PVC). Ultimo sopralluogo 16.09.2024: danni agli arredi (armadi a muro con distacco finiture). Crepe in atrio e in più locali, entità e responsabilità non determinate (perizia p. 4, 6; aggiornamento 2024).
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Certificazione impianto elettrico (RASI) scaduta il 18.05.2025 (aggiornamento 2024), costo presunto CHF 2'000 in perizia. Crepe strutturali/estetiche in atrio e appartamento: entità non quantificabile senza accertamenti, responsabilità aperta (garanzia difetti o comunione dei comproprietari). Nessun ordine di risanamento in corso né lavori straordinari previsti secondo l'amministrazione (perizia p. 6).
Lex Koller / limiti
Condizioni punto 19: l'acquirente deve dichiarare per scritto se è persona all'estero (art. 19 LAFE); in caso di obbligo di autorizzazione, 10 giorni per richiederla e prestare garanzie, altrimenti aggiudicazione annullata. Sull'unità è iscritta la menzione "Oneri LAFE" (2013) e l'abitazione risulta residenza secondaria: contenuto e permanenza degli oneri da chiarire, incidono su usi e platea di rivendita.

Pro

  • Attico spazioso (182 mq) con terrazza-tetto di ca. 200 mq e vista discreta-buona, ascensore diretto
  • Zona residenziale ambita vicino a Lugano, moltiplicatore comunale sceso al 60%
  • Residenza del 1995 curata, con piscina condominiale, finiture e impianti di livello medio-alto
  • Prezzo minimo formale di soli CHF 40'000: forte sconto possibile con pochi offerenti
  • Perizia dettagliata e aggiornata (11/2024) con documentazione fotografica e RF
  • I comproprietari PPP non hanno diritto di prelazione (art. 712c CC, art. 51 RFF)

Contro

  • Crediti garantiti da pegno 690'331: la banca istante alzerà l'asticella verso tale soglia
  • Segmento alto e taglio grande: bacino d'acquirenti ristretto, rivendita potenzialmente lenta
  • Solo 2 posteggi esterni previsti (valore 40'000) e non ancora iscritti a RF per firma mancante
  • Dotazione di parcheggio giudicata insufficiente: nel 2020 il perito dedusse CHF 120'000
  • Crepe diffuse con costi e responsabilità indeterminati, possibile riparto sulla PPP
  • Imposta ticinese sugli utili immobiliari elevata su rivendita entro 1-3 anni

Punti critici

  • Blocco RF del 22.02.2023 su proprietari con provenienza Russia/Israele: rischio di ostacoli al trapasso
  • Menzione oneri LAFE combinata con destinazione a residenza secondaria
  • Doppio turno d'asta richiesto dalla banca (art. 142 LEF)
  • Acconto di 184'000 da presentare prima dell'aggiudicazione, con promessa bancaria irrevocabile
  • Ufficio esclude ogni garanzia su fondo e accessori (condizioni punto 18)
  • Tasse di iscrizione a RF calcolate almeno sul valore ufficiale 523'094 anche se si delibera sotto

Difficoltà pratiche

  • Modalità e date di visita non indicate nei documenti: contattare l'Ufficio esecuzione di Mendrisio
  • Sgombero a carico dell'aggiudicatario, con proprietari d'ignota dimora: tempi e costi imprevedibili
  • Finanziamento da preparare in anticipo: promessa di pagamento bancaria irrevocabile per 184'000
  • Contanti ammessi fino a 100'000; oltre, pagamento tramite intermediario finanziario (LRD)
  • Saldo entro 30 giorni dalla richiesta dell'ufficio, con interesse 5% su eventuali proroghe
  • Asta lontana (14.01.2027): possibili aggiornamenti di elenco oneri e crediti fino ad allora

Oneri e servitù

  • Menzione ONERI LAFE sulla PPP (DG 158/04.01.2013): restrizioni Lex Koller da verificare
  • Menzione DIVIETO DI DISPORRE - blocco RF (DG 3368/22.02.2023): origine non indicata
  • Annotazioni esecutive: restrizione facoltà di disporre UE Mendrisio 604'663 e pignoramento UE Lugano 2'687
  • Ipoteche legali poziori 30'731 (fisco cantonale 23'525 + Comune 7'205), da pagare in contanti
  • Cartella ipotecaria 1° grado 1'000'000 (BancaStato), credito esigibile 659'600 al 14.01.2026
  • Fondo base part. 342: passo pubblico, condutture, arretramenti, limitazioni di costruzione; comproprietà coattive part. 1324 e 1822

Lavori consigliati

  • Certificazione RASI impianto elettrico (importo indicato in perizia) — CHF 2'000
  • Riparazione armadi a muro e finiture danneggiate rilevate nel 2024
  • Perizia tecnica sulle crepe ed eventuale quota di risanamento a carico della PPP
  • Rinfresco interni anni '90 (moquette camera padronale, bagni) per riposizionamento in vendita
  • Misurazione gas Radon, non nota (perizia p. 5)

Da verificare prima dell'asta

  • Origine, portata e conseguenze del divieto di disporre iscritto a RF nel 2023
  • Contenuto degli oneri LAFE e se decadono con aggiudicazione a persona non all'estero
  • Iscrizione a RF dei posteggi esterni h+i e delibera assembleare sul risanamento delle crepe
  • Spese condominiali arretrate del debitore, consuntivi e consistenza del fondo rinnovamento
  • Stato interno attuale dell'immobile e presenza effettiva di occupanti
  • Prezzi di realizzo di attici comparabili a Collina d'Oro nel 2025-2026

Conclusione: Vale la pena partecipare, ma con disciplina: non superare CHF 850'000 (ca. 70% del valore peritale) e uscire subito se la banca porta le offerte sopra tale soglia. Prima dell'asta chiarire obbligatoriamente blocco RF, oneri LAFE e posteggi, pena rinuncia.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 07:50 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004820, Perizia Alessandro Coduri del 17.02.2020 (44 pagine), Aggiornamento perizia del 28.11.2024 (9 pagine), Condizioni d'incanto Ufficio esecuzione Mendrisio, deposito 10.07.2026 (5 pagine), Elenco oneri e stato descrittivo del 09.07.2026 (5 pagine), 8 foto estratte dalla perizia. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Collina d’Oro-Montagnola (RFD)
 Foglio PPP 20344 (159/1000) comproprietà del fondo Part. 342 
 con diritto esclusivo sull’unità n. 6 composta di: soggiorno-pranzo, 4 camere, cucina, 2 guardaroba, ripostiglio, bagno, 2 WC-doccia, WC, terrazza al II.P, come al piano di ripartizione. 
 Valore di stima Ufficiale: CHF 523'094.10 
 Valore di stima Peritale: CHF 1'190'000.00

Osservazioni

I comproprietari (proprietà per piano) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.