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Appartamento BE Ufficio esecuzione PPP · unità intera Annullata

Stockwerkeigentum

Herzogstrasse 15, 4900 Langenthal (BE)

4/10 convenienza
Questa asta risulta annullata: avviso SB06-0000007614 del lun 7 set 2026 — «Widerruf einer betreibungsrechtlichen Grundstücksteigerung». Verifica sulla pubblicazione ufficiale.

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Asta
martedì 15 settembre 2026 · ore 09:00
Betreibungsamt Emmental-Oberaargau, Dienstststelle Oberaargau, Multimediaraum im 3. Stock, Jurastrasse 22, 4900 Langenthal
Stima peritale
CHF 40'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 51'480
Offerta minima
CHF 0
Condizioni punto A.1: "Mindestzuschlagpreis von CHF 0.00" — nessun credito poziore da coprire ex art. 126 LEF, quindi aggiudicazione a qualsiasi offerta superiore a zero. Rilanci minimi CHF 2'000 (punto A.2). Costi di amministrazione/realizzo e imposta sugli utili immobiliari esclusi dal calcolo (punto A.1).
Deposito / acconto
CHF 5'000
Condizioni punto 14: CHF 5'000 (4'000 acconto sul prezzo + 1'000 costi accessori) da versare in asta dopo il terzo appello e PRIMA dell'aggiudicazione, tramite promessa di pagamento bancaria irrevocabile, contanti (max 100'000) o assegno di banca svizzera. Ammesso bonifico anticipato accreditato almeno due giorni lavorativi prima. Saldo entro 30 giorni (15.10.2026), interesse 5%.
Turni d'asta
Turno unico
Il doppio appello è previsto solo per contratti di locazione (punto 26) e per oneri/accessori (punto 8), ma il punto 25 dichiara "Es bestehen keine Mietverhältnisse": nessuna locazione, quindi in pratica appello unico. Un secondo incanto è previsto solo come conseguenza del mancato pagamento del saldo (punto 16) o del diniego di autorizzazione LAFE (punto 19).
Chi ci vive
Proprietario
Locale usato dal debitore come deposito personale (condizioni punto 27: gestito da debitore e ufficio; foto: ambiente stipato di materiale). Nessun contratto di locazione (punto 25). Decisione 26.05.2026: il debitore deve lasciare il locale sgombro entro il 25.09.2026 ore 12:00; consegna da concordare direttamente con lui, altrimenti sgombero forzato ex art. 641 CC a carico dell'aggiudicatario (punto 28).
Termine insinuazione crediti
mar 16 giu 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Deposito non ancora estratto dalle condizioni d'asta.

Dove controllare

Condizioni d'asta: Steigerungsbedingungen_Langenthal_4242-1 (originale)

Valutazione per l'investitore

Quota PPP 28/1000 corrispondente a un "Bastelraum" (locale hobby/deposito) di 55 m² al piano interrato di uno stabile del 1988 a Herzogstrasse 15, Langenthal (BE). Perizia weibel-immotax: CHF 40'000 con metodo comparativo (700 CHF/m²), valore ufficiale CHF 51'480. Non è un'abitazione né genera reddito. Interessante solo se aggiudicato molto sotto stima; altrimenti oggetto illiquido da evitare.

Perché 4/10: Nessun prezzo minimo (Mindestzuschlagspreis CHF 0.00) e ticket piccolo permettono un acquisto molto a sconto, ma l'oggetto è un locale hobby interrato di 55 m² scorporato da qualsiasi appartamento: bacino di acquirenti ristrettissimo (di fatto solo condòmini), nessun reddito, non finanziabile in ipoteca, rivendita lenta e incerta.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 33'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 22'000
margine atteso ≈ 30%
Stato immobile
Edificio del 1988, costruzione massiccia in cemento. Perizia p. 6: qualità solida, stato definito buono. Riscaldato, illuminato (4 neon, 2 prese), pavimento in moquette, pareti in cemento grezzo verniciato, soffitto in pannelli Heraklith, 1 finestra su pozzo luce e 1 lucernario, altezza 2.20 m. Al sopralluogo il locale era largamente ingombro di oggetti, superfici solo parzialmente ispezionabili.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun difetto o onere pubblico noto all'ufficio, salvo quanto nella perizia (condizioni punto 31). Obbligo di legge: controllo delle installazioni elettriche a bassa tensione (OIBT/NIV art. 5 e 7) al cambio di proprietà se l'ultimo controllo risale a oltre cinque anni; costo del controllo e degli eventuali interventi di messa a norma interamente a carico dell'aggiudicatario (punto 30).
Lex Koller / limiti
Acquisto da parte di persone all'estero soggetto ad autorizzazione (condizioni punto 19, art. 2 LAFE; richiamo esplicito anche nella FUSC). L'aggiudicatario deve dichiarare per iscritto dopo l'aggiudicazione se è persona all'estero. Le eccezioni (stabilimento d'impresa permanente, abitazione principale al proprio domicilio) difficilmente si applicano a un locale hobby interrato: per un acquirente estero il rischio di revoca dell'aggiudicazione e nuovo incanto è concreto.

Pro

  • Nessun prezzo minimo di aggiudicazione: Mindestzuschlagpreis CHF 0.00 (condizioni punto A.1)
  • Ticket di investimento molto contenuto, acquistabile interamente in contanti senza finanziamento bancario
  • Nessuna locazione in essere: oggetto libero da contratti, disponibile subito (punto 25)
  • Nessuna servitù né onere fondiario iscritto a carico del fondo (perizia p. 6)
  • Qualità sopra la media rispetto a una cantina: riscaldato, illuminato, luce naturale, moquette (perizia p. 3)
  • Deposito richiesto solo CHF 5'000, barriera d'ingresso bassa

Contro

  • Bacino di acquirenti ristrettissimo: locale hobby non abbinato a un'abitazione, come ammesso dal perito stesso (p. 3)
  • Nessun reddito locativo attuale e potenziale di affitto marginale per un deposito interrato
  • Non finanziabile con ipoteca bancaria: rivendita limitata a chi paga cash
  • Altezza 2.20 m e ubicazione interrata escludono qualsiasi conversione ad abitazione o cambio di destinazione
  • Nessuna garanzia dell'ufficio, nemmeno su conformità edilizia dell'uso attuale e siti contaminati (punto 18)
  • Costi accessori sproporzionati sul valore: 1,8% trapasso, RF, controllo NIV, sgombero

Punti critici

  • Termine per annunciarsi alla visita scaduto il 19.08.2026: alla data odierna non è più possibile ispezionare il locale prima dell'asta
  • Anche il termine di deposito ed eventuale reclamo su condizioni ed elenco oneri (01-11.07.2026) è scaduto: si acquista alle condizioni pubblicate
  • Contraddizione nella perizia: p. 4 indica 'Gesamteigentum', p. 6 e FUSC 'Alleineigentum' di Achim Koglin
  • Valore ufficiale (51'480) superiore alla stima peritale (40'000): base fiscale sfavorevole in caso di rivendita
  • La stima include CHF 1'085 di quota fondo rinnovamento, non un valore realizzabile separatamente (perizia p. 7)
  • Il creditore procedente ha diritto di pegno legale, verosimilmente la comunione PPP per contributi arretrati: verificare arretrati residui

Difficoltà pratiche

  • Impossibile visitare l'oggetto: termine 19.08.2026 già decorso, si offre alla cieca su foto e piani
  • Riconsegna da concordare direttamente col debitore; se non sgombera entro 25.09.2026 serve azione ex art. 641 CC a spese proprie
  • Saldo prezzo entro 30 giorni (15.10.2026) al 5% di interesse: liquidità propria necessaria, banche non finanziano l'oggetto
  • Ingresso automatico nella comunione PPP con tutti i contratti in essere (amministrazione Hugi Immobilien AG, assicurazioni)
  • Rivendita potenzialmente molto lunga: mercato di nicchia locale, trattativa quasi solo con i condòmini dello stabile
  • Il regolamento PPP del 1988 potrebbe limitare l'uso o la cessione a terzi esterni allo stabile

Oneri e servitù

  • Perizia p. 6: nessuna servitù, nessun onere fondiario, nessun fondo dominante
  • Annotazioni: costituzione PPP e regolamento della comunione del 15.01.1988, opponibili all'aggiudicatario (condizioni punto 22)
  • Menzione provvisoria: realizzazione del pegno (Pfandverwertung) del 19.05.2025
  • Diritti di pegno immobiliare esistenti: rinvio all'estratto RF; elenco oneri depositato 01-11.07.2026 non fornito
  • Contributi PPP: saldo a debito del fondo secondo conteggio definitivo a carico dell'aggiudicatario, senza compenso sul prezzo (punto 23)
  • Tassa di trapasso 1,8% del prezzo di aggiudicazione oltre al prezzo (punto 12c); differimento art. 11a HG improbabile, non è abitazione primaria

Lavori consigliati

  • Sgombero e smaltimento del materiale lasciato nel locale se il debitore non adempie entro il 25.09.2026 — CHF 2'000
  • Controllo di sicurezza OIBT/NIV impianto elettrico e certificato di sicurezza — CHF 600
  • Sostituzione cilindro serratura (l'ufficio ha una sola chiave, punto 29) — CHF 400
  • Rinfrescata estetica: rimozione moquette, tinteggiatura pareti, pulizia per rendere vendibile — CHF 2'500

Da verificare prima dell'asta

  • Elenco oneri (Lastenverzeichnis) depositato 01-11.07.2026: importo esatto dei crediti pignoratizi e arretrati PPP
  • Regolamento PPP 15.01.1988: destinazione d'uso ammessa, diritto di prelazione dei condòmini, possibilità di locazione a terzi
  • Spese PPP annuali a carico della quota 28/1000 e saldo del conteggio in corso (punto 23)
  • Se la tassa di trapasso 1,8% è differibile ex art. 11a HG: verosimilmente no, quindi costo certo da aggiungere
  • Data dell'ultimo controllo OIBT dell'impianto elettrico dello stabile e del locale
  • Interesse concreto dei condòmini di Herzogstrasse 15 all'acquisto: sono gli unici veri compratori in rivendita

Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo assoluta: conviene esclusivamente come acquisto opportunistico molto sotto stima, non come operazione di rivendita programmabile. Prezzo massimo di aggiudicazione CHF 22'000 (circa 55% della stima), oltre il quale il margine viene eroso dai costi accessori e dal rischio di restare bloccati anni con un oggetto illiquido.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 07:52 su: Pubblicazione FUSC/SHAB SB01-0000004777 del 27.05.2026 (2 pagine), Perizia weibel-immotax, Mathias Weibel, del 14.03.2026, riferimento 09.03.2026 (13 pagine), Condizioni d'asta VZG 13 B, Betreibungsamt Emmental-Oberaargau, del 30.06.2026 (7 pagine), Foto della perizia: 1 immagine interna del locale + 1 tavola dei piani di costruzione. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Langenthal 1 (Langenthal), GBBl-Nr. 4242-1, Herzogstrasse 15, 4900 Langenthal 
 Stockwerkeigentum 28/1'000
 Bastelraum im UG
 Amtlicher Wert: CHF 51'480.00
 Betreibungsamtliche Schätzung: CHF 40'000.00
 Alleineigentum: Koglin Achim

Deposito condizioni d'asta ed elenco oneri

Die Verwertung erfolgt infolge Stellung des Verwertungsbegehrens durch die Grundpfandgläubigerin mit gesetzlichem Pfandrecht. Es ergeht hiermit an die Pfandgläubiger und Grundlastberechtigten die Aufforderung, binnen der Eingabefrist dem unterzeichnenden Betreibungsamt ihre Ansprüche an dem Grundstück, insbesondere auch für Zinsen und Kosten, anzumelden und gleichzeitig auch anzugeben, ob die Kapitalforderung schon fällig oder gekündigt sei, allfällig für welchen Betrag und auf welchen Termin. Die Pfandtitel sind innert der gleichen Frist ebenfalls einzureichen. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch das Grundbuch festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Anzumelden sind auch die Rechte am Grundstück als Ganzem.

Condizioni e avvertenze

Weitere Details zur Liegenschaft können auf der Homepage des VBKBIS eingesehen werden (www.schkg-be.ch). Telefonische Auskünfte erteilt das Betreibungsamt Emmental-Oberaargau, Dienststelle Oberaargau, Jurastrasse 22, 4900 Langenthal, Tel. 031 636 33 00.

Osservazioni

Interessenten, welche das Grundstück besichtigen wollen, melden sich bis spätestens am 19. August 2026 beim Betreibungsamt Emmental-Oberaargau, Dienststelle Oberaargau, Jurastrasse 22, 4900 Langenthal, Tel. 031 636 33 00.

Rimedi giuridici

Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Im Übrigen wird auf die Steigerungsbedingungen verwiesen. Publikation nach SchKG 133, 134, 135, 138; VZG vom 23. April 1920, Art. 29.