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Appartamento TI Ufficio esecuzione doppio turno

Locarno

Locarno (TI)

2/10 convenienza

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Asta
martedì 27 ottobre 2026 · ore 11:00 (tra 15 giorni)
Ufficio di esecuzione, sala conferenze A, al pianterreno dello Stabile Amministrativo, Via della Posta 9, 6600 Locarno
Stima peritale
CHF 138'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 71'496
Offerta minima
CHF 5'000
Condizioni punto 1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate solo se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 5'000; rialzi minimi CHF 2'000 (punto 2). Soglia bassissima perché i pegni restano a carico dell'acquirente (punto 23): non riflette il valore dell'oggetto.
Deposito / acconto
CHF 8'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Doppio turno
Il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno ex art. 142 LEF (condizioni punto 23): primo turno con aggravi, secondo senza; il miglior offerente del primo resta vincolato fino al termine del secondo. Serve a cancellare annotazioni di locazione e a disdire anticipatamente i contratti senza provare urgente bisogno. Nessun secondo incanto previsto.
Chi ci vive
Non indicato
Nessun contratto di locazione indicato in perizia o condizioni; i 10'800/anno sono un affitto teorico di mercato. Il debitore è domiciliato in Via G.A. Orelli 8, stesso stabile: possibile uso proprio. Art. 19 RFF: non espellibile prima della realizzazione; dopo l'aggiudicazione il deliberatario può chiedere lo sgombero ex art. 641 CC (condizioni punto 22).
Termine insinuazione crediti
gio 18 giu 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 8'000
acconto prezzo deliberaCHF 5'000
acconto spese di trapassoCHF 3'000
TotaleCHF 8'000 ✓

Conteggio: Importo fisso di CHF 8'000.00 indicato al n. 14. È la somma delle due voci del riassunto: CHF 5'000 di acconto sul prezzo più CHF 3'000 di acconto sulle spese di trapasso. Le condizioni non spiegano come sono stati fissati gli importi. Non è una percentuale della stima.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Locarno
IBAN
CH03 0900 0000 6500 0640 4 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (27.10.2026), quindi entro venerdì 23.10.2026. Il deposito anticipato in contanti presso l'ufficio è ammesso fino a CHF 100'000. Se il deposito arriva più tardi, l'acconto va pagato di nuovo all'incanto.

All'asta

Quando: All'incanto del 27.10.2026 alle ore 11:00, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio.

Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche dell'8.11.1934. Deve essere condizionata solo all'aggiudicazione. b) Oppure contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). Se la creditrice ipotecaria si aggiudica la quota, è dispensata dall'acconto se presenta una dichiarazione irrevocabile di pagamento a prima domanda. Alla delibera servono anche un documento d'identità e la tessera della cassa malati o AVS.

Se non ti aggiudichi: L'anticipo non produce interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro il 29.10.2026.

Saldo del prezzo: Si paga su richiesta specifica dell'ufficio, emessa entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, con termine di pagamento di 30 giorni. La parte oltre CHF 100'000 (acconto incluso) passa per un intermediario finanziario (LRD): assegno bancario intestato all'Ufficio di esecuzione di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno, emesso da un istituto bancario o postale svizzero. Sulle somme prorogate si paga il 5% di interesse.

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni d'asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 8'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Termine di accredito stretto: venerdì 23.10.2026. Eventuali festivi lo anticipano. Il formulario non indica banca, BIC né causale. Alla lettera a) il beneficiario della promessa bancaria è un segnaposto: «[ufficio d’esecuzione]». Nel riassunto la riga «CHF 8'000.00 la differenza entro 30 giorni» è impaginata male: 8'000 è il totale delle due voci. La FUSC non indica l'acconto. In vendita c'è solo la quota A di 1/2, con stima CHF 138'000.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:09 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno, Via della Posta 9, 6600 Locarno.

Valutazione per l'investitore

Quota indivisa di 1/2 della PPP 14677 (3 uffici e WC, ~50 mq, 1° piano, 2005) in Via Orelli 8, Locarno semicentrale, senza parcheggio. Perizia: 138'000 per la quota, ma l'aggiudicatario subentra nelle cartelle ipotecarie che gravano l'intera PPP (225'000 nominali) senza imputazione sul prezzo. Prezzo minimo simbolico 5'000. Oggetto illiquido e conflittuale.

Perché 2/10: Quota indivisa di 1/2 su un ufficio piccolo senza parcheggio, con pegni sull'intera PPP assunti fuori prezzo, comproprietaria titolare di prelazione ed elenco oneri illeggibile. Sconto apparente enorme ma equity reale probabilmente minima; rivendita dipendente da un'unica controparte. Operazione speculativa, non un'occasione.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 30'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 15'000
margine atteso ≈ 40%
Stato immobile
Costruzione 2005 (EGID 190101800), nessun rinnovo, manutenzione «media» (perizia p. 5). Cappotto, serramenti PVC-alluminio a taglio termico con doppio vetro, lamelle elettriche, ascensore, riscaldamento a olio con serpentine. Cucina assente, sanitari standard medio. Serramenti verso strada con infiltrazioni e umidità. Vetustà calcolata 50'764 su 375'000 (perizia p. 10).
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun obbligo formale indicato. Perizia p. 10: serramenti verso strada con evidenti problemi di tenuta all'acqua e segni di umidità, «riparazione e/o sostituzione necessaria»; ascensore e impianti senza segni di rinnovo, si presume tecnica di produzione calore mai rinnovata. Costi non quantificati dal perito. Rapporti amianto, radon, RaSi e CECE non disponibili (perizia p. 5).
Lex Koller / limiti
Condizioni punto 19: l'acquisto da parte di persone all'estero è soggetto ad autorizzazione, con dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione (art. 19 LAFE) e termine di 10 giorni per chiedere l'autorizzazione o prestare garanzie, pena l'annullamento della delibera. Eccezione applicabile: fondo che serve come stabilimento permanente d'impresa. Trattandosi di uffici, l'ostacolo è di regola superabile: chiarire in anticipo con l'ufficio.

Pro

  • Prezzo minimo di aggiudicazione simbolico: CHF 5'000 (condizioni punto 1), soglia d'ingresso bassissima
  • Nessuna servitù, usufrutto o diritto d'abitazione iscritti a registro fondiario (RF 09.01.2026)
  • Edificio del 2005 con cappotto, doppi vetri e ascensore; manutenzione media, non degradato
  • Posizione semicentrale funzionale: vicino a Tribunale e uffici comunali, buon servizio bus (perizia p. 9)
  • Concorrenza attesa scarsa: oggetto tecnico che scoraggia gli acquirenti finali
  • Acconto contenuto (8'000) e rimborsato entro due giorni lavorativi se non si aggiudica

Contro

  • Si acquista solo 1/2 indiviso: nessun uso esclusivo né vendita autonoma senza accordo dell'altra comproprietaria
  • Pegni sull'intera PPP (225'000 nominali) assunti in aggiunta al prezzo, senza imputazione (condizioni punto 23)
  • La comproprietaria B (Di Gregorio Ioana) può esercitare la prelazione legale in sede d'incanto e riprendere la quota
  • Uffici piccoli senza alcun parcheggio privato: vincolo operativo e mercato poco liquido a Locarno (perizia p. 9)
  • Superficie di 50 mq solo stimata, in assenza di planimetrie e dati certi (perizia p. 10)
  • Serramenti con infiltrazioni, finiture vetuste e cucina assente (perizia p. 8 e 10)

Punti critici

  • Costo reale = prezzo di delibera + debito ipotecario assunto: senza elenco oneri leggibile l'esposizione è indeterminata
  • Equity residua probabilmente minima: il prezzo minimo di soli 5'000 lo suggerisce chiaramente
  • Doppio turno ex art. 142 LEF: il miglior offerente del primo turno resta vincolato fino al secondo
  • Uscita realistica solo vendendo alla comproprietaria o con azione di divisione (art. 650-651 CC): tempi e costi legali
  • Restrizioni della facoltà di disporre per circa 166'220 sulla quota A: verificarne la cancellazione alla delibera
  • L'ufficio esclude ogni garanzia sul fondo e sugli accessori (condizioni punto 18)

Difficoltà pratiche

  • Nessuna banca finanzia una quota indivisa di 1/2: serve liquidità propria integrale
  • Saldo su richiesta dell'ufficio entro 30 giorni, con termine di pagamento di 30 giorni; 5% d'interesse su proroghe
  • Visita interna non prevista dalle pubblicazioni: va richiesta all'Ufficio di esecuzione di Locarno
  • Possibile occupazione da parte del debitore, domiciliato allo stesso indirizzo: sgombero a carico dell'acquirente
  • Convivenza forzata in comproprietà con persona legata al debitore: gestione presumibilmente conflittuale
  • Rivendita a terzi quasi impossibile: il mercato si riduce di fatto alla sola controparte

Oneri e servitù

  • Estratto RF 09.01.2026: nessuna servitù, nessun onere fondiario, nessun usufrutto o diritto di abitazione
  • Tre cartelle ipotecarie al portatore Raiffeisen Gordola e Valle Verzasca: 100'000 (1° grado), 100'000 (2°), 25'000 (3°), gravanti l'INTERA PPP
  • Condizioni punto 23 (art. 73g RFF): l'aggiudicatario succede al debitore nei pegni sull'intero fondo senza imputazione sul prezzo di vendita
  • Tre restrizioni della facoltà di disporre sulla sola quota A: FR 143'970.90, 16'891.00, 5'358.30 (DG 2024-2025)
  • Menzione: regolamento d'amministrazione e d'uso PPP, DG 4713/21.03.2003
  • Elenco oneri (6 pagine) è scansione senza testo estraibile: importi effettivi dei crediti non verificabili

Lavori consigliati

  • Riparazione/sostituzione serramenti verso strada con infiltrazioni (perizia p. 10); costo non indicato, probabile parte comune pro-rata 100/1000 — CHF 20'000
  • Rinnovo finiture interne, pavimenti e sanitari (standing medio, vetustà finiture elevata) per rendere l'ufficio locabile — CHF 25'000
  • Allestimento angolo cucina/office, oggi assente (perizia p. 8) — CHF 8'000
  • Accantonamento quota condominiale per futura sostituzione della produzione di calore a olio del 2005 mai rinnovata

Da verificare prima dell'asta

  • Elenco oneri (scansione non leggibile): saldo effettivo delle tre cartelle Raiffeisen e crediti scaduti
  • Confermare con l'ufficio che i pegni sull'intera PPP si assumono in aggiunta al prezzo di delibera
  • Superficie reale dell'unità e piano di ripartizione millesimale (100/1000)
  • Spese PPP arretrate, fondo rinnovamento, verbali d'assemblea ed eventuale ipoteca legale della comunione
  • Esistenza di contratti di locazione e occupazione effettiva dei tre uffici
  • Portata concreta della prelazione della comproprietaria B in sede d'incanto (condizioni punto 23)

Conclusione: Partecipare solo come scommessa opportunistica: non superare CHF 15'000 di aggiudicazione, e solo dopo aver letto l'elenco oneri e quantificato il debito ipotecario assunto. Se il residuo Raiffeisen supera 150'000 o la comproprietaria esercita la prelazione, astenersi.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:06 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004772 (Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno), Perizia Studio AT - Biffi, Ascona, marzo 2026 (22 pagine), sopralluogo 26.02.2026, Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, deposito 14.08.2026 (6 pagine), Estratto registro fondiario definitivo del 09.01.2026 (allegato 2 alla perizia), Elenco oneri (6 pagine): scansione senza testo, NON leggibile, 8 immagini estratte dalla perizia: solo pagine di testo, indice ed estratto mappa, nessuna foto dell'immobile. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Quota di comproprietà A di 1/2 della proprietà per piani (in seguito PPP) n. 14677 di 100/1000 del fondo base n. 5834 RFD di Locarno
 Ubicazione: Nuovo quartiere
 Descrizione PPP n. 14677:
 Comproprietà del fondo-part. 5834, con diritto esclusivo sull'unità n. 2: tre uffici e wc al primo piano, come al piano di ripartizione.
 Valore di stima ufficiale del fondo n. 5834: CHF 1'429'928.00 Valore di stima ufficiale della PPP n. 14677: CHF 142'992.80
Valore di stima peritale della PPP n. 14677: CHF 275'520.08 Valore di stima peritale arrotondato della quota A di 1/2: CHF 138'000.00
 Le perizie possono essere consultate a partire dal 29.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste

Condizioni e avvertenze

I comproprietari della proprietà per piani non possono far valere al momento dell'incanto nessun diritto di prelazione (art. 712c CC e 51 RFF).
I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno.
Entro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario.
Infine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.

Osservazioni

Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: 
- presso l'Ufficio di esecuzione di Locarno; 
- sul sito online: www.ti.ch/aste.

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.