Cadenazzo-Robasacco
Via Meggiagra, 6599 Robasacco (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 5'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 1'000 |
| Totale | CHF 6'000 ✓ |
Conteggio: Somma delle voci del riassunto al n. 14: CHF 5'000.00 (acconto sul prezzo) + CHF 1'000.00 (acconto spese di trapasso) = CHF 6'000.00. Le condizioni non spiegano come è stato fissato l'acconto sul prezzo.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Bellinzona
- IBAN
CH54 0900 0000 6500 0150 9✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (15.10.2026), cioè entro martedì 13.10.2026. Un deposito anticipato in contanti fatto dopo il termine vale come non effettuato.
All'asta
Quando: All'incanto del 15.10.2026, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio.
Come: In contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). Oppure con una promessa di pagamento irrevocabile a favore dell'ufficio, emessa da una banca soggetta alla legge sulle banche e condizionata solo all'aggiudicazione. Oltre CHF 100'000: assegno bancario intestato all'"Ufficio di esecuzione di Bellinzona, Via G. Guisan 3, 6500 Bellinzona", emesso da un istituto bancario o postale svizzero. La creditrice ipotecaria è dispensata se presenta una dichiarazione irrevocabile di pagamento.
Se non ti aggiudichi: Il deposito anticipato non frutta interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 19.10.2026.
Saldo del prezzo: Il saldo si paga quando l'ufficio lo richiede: la richiesta arriva entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Sulla somma prorogata si paga il 5% di interesse. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro).
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni d'asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 6'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100'000.00 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Note: Termine stretto: oggi è il 09.10, l'accredito deve arrivare entro martedì 13.10.2026. I festivi possono anticipare il termine. Nel formulario la promessa bancaria ha ancora il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]». Banca, BIC e causale non sono indicati. L'asta si tiene a Locarno, ma l'ufficio e il conto sono di Bellinzona. Nel riassunto «CHF 6'000.00» compare accanto a «la differenza entro 30 giorni», ma corrisponde al totale 5'000 + 1'000. All'asta servono un documento d'identità e la tessera della cassa malati o AVS.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:07 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio di esecuzione di Bellinzona, Viale Henri Guisan 3, 6501 Bellinzona.
Valutazione per l'investitore
Fondo 525 RFD Cadenazzo-Robasacco, loc. Megiagra: 634 m² in zona agricola con due baracche in legno (23 e 11 m²) invase dalla vegetazione (perizia). Nessun accesso veicolare, solo pedonale dal fondo vicino 280. Perizia CHF 15'600 (di cui 15'000 attribuiti alle sole baracche), valore ufficiale CHF 1'171. Prezzo minimo 5'000: nessun margine reale.
Perché 2/10: Terreno agricolo 634 m² senza accesso veicolare, con obbligo di coltivazione e divieto di frazionamento, valore assoluto irrisorio. Il prezzo minimo di CHF 5'000 (condizioni p.1) è già vicino/superiore al valore reale: margine nullo, rivendita solo ai confinanti.
Pro
- Importo di ingresso molto basso: acconto totale CHF 6'000, nessun bisogno di finanziamento bancario
- Fondo libero da pegni, servitù e oneri fondiari (estratto RF)
- Fondo non soggetto alla LDFR: nessuna autorizzazione agricola richiesta
- Nessun occupante, nessuna procedura di sfratto da avviare
- Potenziale valore strategico per i confinanti (fondi 280, 286, 273), unici acquirenti plausibili
Contro
- Zona agricola (art. 18 PR): nessuna edificabilità, plusvalore da riqualifica non ipotizzabile
- Nessun accesso veicolare; raggiungibile solo a piedi dal fondo altrui 280, senza servitù di passo iscritta
- Obbligo di coltivazione e divieto di frazionamento (menzione RT/LRPT): usi alternativi preclusi
- Rimborso sussidi dovuto in caso di cambiamento di destinazione (LRPT)
- Perizia attribuisce CHF 15'000 a due baracche in legno fatiscenti: valore poco credibile
- Ufficio esclude ogni garanzia su fondo e accessori (punto 18)
Punti critici
- Prezzo minimo 5'000 + rilancio 1'000: ingresso ≈ 6'000 contro un valore terreno peritale di soli CHF 634
- Mercato di rivendita ristretto ai soli confinanti: liquidità pressoché nulla, tempi indefiniti
- Costi fissi (spese trapasso 1'000, tassa di mutazione, iscrizione RF) incidono in modo sproporzionato
- Tasse RF calcolate almeno sul valore ufficiale di stima anche se il prezzo è inferiore (punto 21)
- Elenco oneri non leggibile: possibili pretese del Comune di Cadenazzo (creditore istante) non quantificate
Difficoltà pratiche
- Visita impossibile: vegetazione impenetrabile, il perito stesso non è entrato nel fondo
- Accesso solo attraverso proprietà di terzi: rischio di contenzioso con il vicino del fondo 280
- Acconto 6'000 immediato in contanti o con promessa bancaria irrevocabile alla terza chiamata
- Asta il 15.10.2026 a Locarno con presenza fisica e documento d'identità + tessera AVS/cassa malati
- Saldo entro 30 giorni con interesse 5%, revoca dell'aggiudicazione e responsabilità per il minor ricavo
Oneri e servitù
- Nessuna servitù, nessun onere fondiario, nessun diritto di pegno immobiliare (perizia, estratto RF 25.07.2025)
- Sei restrizioni della facoltà di disporre (pignoramenti) da CHF 200.70 a 480.25 + interessi e spese, 2022-2024
- Menzione: restrizioni RT - obbligo di rimborso sussidi in caso di cambiamento di destinazione (LRPT)
- Menzione: restrizioni RT - obbligo di coltivazione e divieto di frazionamento (LRPT/SBC)
- Menzione: fondo NON soggetto alla LDFR (nessuna autorizzazione agricola per l'acquisto)
- Elenco oneri: PDF scansionato non leggibile, da consultare all'Ufficio di Bellinzona/Locarno o su www.ti.ch/aste
Lavori consigliati
- Sgombero vegetazione e ripristino accessibilità del fondo (stima propria, non indicato nei documenti) — CHF 3'000
- Verifica statica/smantellamento o riparazione delle due baracche in legno (stima propria, interni mai ispezionati) — CHF 5'000
Da verificare prima dell'asta
- Elenco oneri completo all'Ufficio di Bellinzona/Locarno: PDF scansionato illeggibile
- Esistenza di un diritto di passo (anche non iscritto) verso la strada comunale via fondo 280
- Portata concreta dell'obbligo di coltivazione e importo dei sussidi LRPT da rimborsare
- Interesse d'acquisto dei confinanti prima dell'asta: unica exit strategy realistica
- Stato interno e legalità edilizia delle due baracche in legno in zona agricola
- Eventuale imposta sugli utili immobiliari e tassa di mutazione a carico dell'aggiudicatario (punti 11-12)
Conclusione: Da evitare: oggetto marginale, non edificabile, senza accesso e senza mercato, dove il prezzo minimo di CHF 5'000 azzera già ogni margine. Partecipare solo con un accordo di rivendita preconfezionato con un confinante e comunque non oltre CHF 6'000 (acconto totale richiesto).
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:00 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004739 (Ufficio esecuzione Bellinzona), Perizia estimativa arch. Diego Guidotti, 3 ottobre 2025 (17 pagine), Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, deposito 7 agosto 2026 (5 pagine), Elenco oneri (4 pagine): scansione senza testo, NON leggibile, Allegati perizia: estratto RF 25.07.2025, valore ufficiale di stima, catasto RDPP, foto e ortofoto. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 17 pagine · 1963 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni d'asta 5 pagine · 106 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri 4 pagine · 262 KB · scarica · originale · scansione senza testo
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
Fondo base n. 525 RFD di Cadenazzo-Robasacco Ubicazione: Megiagra A m² 23 EDIFICIO B m² 11 EDIFICIO NE m² 600 SUPERFICIE NON EDIFICATA - HUMUS Valore di stima ufficiale complessivo del fondo n. 525: CHF 1'171.00 Valore di stima peritale complessivo del fondo n. 525: CHF 15'600.00 La perizia può essere consultata a partire dal 22.05.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste
Condizioni e avvertenze
I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno. Entro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario. Infine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.
Osservazioni
Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: - presso l'Ufficio di esecuzione di Bellinzona e Locarno; - sul sito online: www.ti.ch/aste.
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.