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Faido-Sobrio

Faido-Sobrio (TI)

4/10 convenienza

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Asta
giovedì 10 dicembre 2026 · ore 09:15 (tra 58 giorni)
Ufficio di esecuzione, sala conferenze A, al pianterreno dello Stabile Amministrativo, Via della Posta 9, 6600 Locarno
Stima peritale
CHF 890'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 165'257
Offerta minima
n.d.
Nessun prezzo base: le condizioni d'asta non sono disponibili (esposte da settembre 2026 presso Faido/Locarno e su ti.ch/aste). Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): aggiudicazione solo se l'offerta copre i pegni poziori al creditore procedente. Importo dei crediti ipotecari ignoto.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
La FUSC non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto. Poiché l'elenco oneri non è ancora disponibile, non si può escludere un doppio appello se emergessero servitù o diritti personali annotati posteriori al pegno. Verificare nelle condizioni d'asta.
Chi ci vive
Proprietario
Al sopralluogo del 22.01.2026 nessun inquilino: l'edificio è utilizzato unicamente dalla proprietaria debitrice, presente alla visita (perizia cap. 2). Gli appartamenti sono descritti come pronti a ospitare subito inquilini. Dopo l'aggiudicazione servirà con ogni probabilità lo sgombero/sfratto della proprietaria.
Termine insinuazione crediti
gio 24 set 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004726 (PDF firmato)

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004726.

Note: La pubblicazione FUSC non dice nulla sull'acconto. Mancano importo, modalità e conto. Bisogna leggere le condizioni d'incanto, esposte agli Uffici di esecuzione di Faido e di Locarno e su www.ti.ch/aste. L'asta è tenuta dall'Ufficio di Leventina (Faido), ma si svolge a Locarno: chiedere all'ufficio quale conto usare.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:19 (affidabilità bassa). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Leventina, Piazza Stefano Franscini 3B, 6760 Faido.

Valutazione per l'investitore

Casa plurifamiliare in legno su base in pietra (fondo 366 RFD, 136 m²) nel nucleo di Sobrio, frazione montana di Faido. Perizia 890'000 (aggiornamento 2026 di una stima 2022), valore ufficiale 165'257. La stima poggia su un reddito potenziale di 33'450/anno oggi inesistente: il valore di mercato realistico in Leventina alta è molto inferiore. Conviene solo a prezzo fortemente scontato.

Perché 4/10: Perizia gonfiata (capitalizza affitti potenziali mai incassati) in villaggio alpino spopolato: mercato illiquido, rivendita lenta. Interessante solo con aggiudicazione molto sotto stima; proprietaria residente, riscaldamento elettrico, condizioni d'asta ignote.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 450'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 300'000
margine atteso ≈ 25%
Stato immobile
Edificio praticamente invariato dal 2022, "mantenuto in buone condizioni d'uso", nessun danno, manutenzioni ordinarie eseguite, posata una porta antincendio all'appartamento P1 (perizia cap. 2). Anno di costruzione non indicato; vetustà calcolata su vita media 72.5 anni. Foto: cucina e bagni datati anni '90, boiler e convettori elettrici.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun intervento obbligatorio o urgente indicato nella perizia: nessun danno rilevato, nessuna menzione di amianto, tetto o impianti da risanare. La perizia è un semplice aggiornamento di 4 pagine e non contiene un'analisi tecnica dello stato costruttivo: rischio di vizi non rilevati.
Lex Koller / limiti
Né FUSC né perizia menzionano la LAFE. Sobrio è località alpina: per acquirenti esteri senza domicilio in Svizzera l'acquisto di un'abitazione secondaria richiede autorizzazione e contingente cantonale, di regola escluso per un plurifamiliare a reddito. Il vincolo riduce comunque la platea di rivendita. Verificare la clausola LAFE nelle condizioni d'asta.

Pro

  • Divario enorme tra perizia (890'000) e valore fiscale (165'257): probabile prima asta deserta e forte sconto al secondo tentativo.
  • Edificio plurifamiliare pluri-appartamento subito abitabile, senza danni e con manutenzioni eseguite (perizia cap. 2).
  • Reddito potenziale indicato in 33'450/anno: se locato anche parzialmente, buon rendimento su un prezzo d'acquisto basso.
  • Rustico in legno di carattere, ben tenuto, con vista sulle Alpi dai ballatoi (foto 1, 2, 4): appetibile per uso turistico.
  • Concorrenza attesa bassa: località remota, oggetto atipico, perizia scoraggiante per gli investitori.

Contro

  • Perizia 890'000 non credibile come prezzo di mercato: capitalizza affitti 2022 mai più incassati in un villaggio quasi spopolato.
  • Sobrio è frazione alpina isolata di Faido: domanda locativa e di compravendita strutturalmente debole, rivendita lenta.
  • Proprietaria debitrice residente nell'immobile: sgombero probabile, con tempi e costi.
  • Impianti termici elettrici (boiler + convettori): costi d'esercizio alti e sostituzione futura onerosa.
  • Fondo di soli 136 m²: nessun giardino, nessun posteggio di proprietà.
  • Condizioni d'asta ed elenco oneri non ancora pubblicati: pegni, deposito e turni tutti sconosciuti.

Punti critici

  • Rischio di non aggiudicazione: se le ipoteche riflettono la perizia, il principio dell'offerta sufficiente può bloccare offerte a 300'000.
  • Perizia di 4 pagine senza superfici abitabili, numero di appartamenti, anno di costruzione né analisi impianti: base di valutazione debole.
  • Valore adottato = media tra valore reale (903'476) e reddito capitalizzato (880'263): entrambi metodi che sovrastimano fortemente le periferie alpine.
  • Tasso di capitalizzazione 3.8% troppo basso per un plurifamiliare sfitto in Leventina alta: realistico 6-7%.
  • Nessuna informazione su conformità edilizia degli appartamenti e su eventuali vincoli di nucleo/paesaggistici.

Difficoltà pratiche

  • Visita interna: immobile abitato dalla debitrice, accesso possibile solo tramite l'Ufficio di Faido/Locarno.
  • Finanziamento bancario difficile: banche prudenti su plurifamiliari sfitti in zone periferiche, richiesta di equity elevata.
  • Sfratto della proprietaria a carico dell'aggiudicatario, con tempi imprevedibili.
  • Rivendita illiquida: mercato di nicchia, tempi realistici superiori ai 12-24 mesi.
  • Località di montagna: cantieri più costosi e stagionali, accesso stradale stretto nel nucleo (foto 3).

Oneri e servitù

  • Elenco oneri non ancora disponibile: nessuna servitù, ipoteca legale o annotazione conoscibile dalla FUSC.
  • Termine insinuazione crediti e servitù non iscritte (anteriori al 1912) fissato al 24.09.2026: possibili diritti di vicinato/passo di vecchio diritto tipici dei nuclei.
  • Edificio in nucleo compatto: probabili servitù di passo, stillicidio e appoggio verso i fondi confinanti (da confermare a RF).
  • Fondo di soli 136 m²: nessun sedime libero, accesso e parcheggio verosimilmente su suolo altrui o pubblico.

Lavori consigliati

  • Sostituzione riscaldamento/acqua calda elettrici (boiler e convettori visibili in foto) con pompa di calore — stima nostra, non in perizia — CHF 45'000
  • Rinnovo bagni datati per riposizionare l'oggetto sul mercato — stima nostra — CHF 30'000
  • Ammodernamento cucine in legno anni '90 e finiture interne — stima nostra — CHF 25'000
  • Manutenzione facciate in legno, ballatoi e tetto (verifica preliminare) — stima nostra — CHF 30'000

Da verificare prima dell'asta

  • Scaricare da ti.ch/aste condizioni d'asta ed elenco oneri: importo dei pegni, deposito, termini di pagamento, doppio turno.
  • Numero e superficie degli appartamenti, anno di costruzione e conformità edilizia (perizia Mordasini 2022 completa).
  • Estratto RF aggiornato: servitù di passo/accesso, posteggio, allacciamenti, eventuali ipoteche legali comunali.
  • Sistema di riscaldamento effettivo e costi energetici; presenza di amianto in coperture o pavimenti.
  • Prezzi realizzati di case a Sobrio, Faido e valli laterali negli ultimi 3 anni.
  • Applicabilità LAFE e regime abitazioni secondarie nel comune di Faido.

Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: non superare 300'000 (circa un terzo della perizia), idealmente puntando al secondo incanto dopo un primo turno deserto. Sopra 350'000 l'operazione perde margine e diventa illiquida: meglio rinunciare.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:29 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004726 (asta 10.12.2026, Ufficio esecuzione Leventina), Perizia Sciaroni Tenconi Architettura SA, arch. Aris Tenconi, 16.02.2026 — aggiornamento della stima Mordasini luglio 2022 (10 pagine), Documentazione fotografica della perizia (8 foto: esterni, ballatoio, cucina, bagno, locale tecnico, quadro elettrico), NON disponibili: condizioni d'asta ed elenco oneri (esposti dal 04.09.2026 su ti.ch/aste). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Fondo base n. 366 RFD di Faido-Sobrio
 Ubicazione: Sobrio
 A m² 118 EDIFICIO
NE m² 18 SUPERFICIE NON EDIFICATA
- RIVESTIMENTO DURO
 Valore di stima ufficiale del fondo base n. 366: CHF 165'257.00
 Valore di stima peritale del fondo base n. 366: CHF 890'000.00
 La perizia può essere consultata a partire dal 04.09.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste

Condizioni e avvertenze

I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno.
Entro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario.
Infine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.

Osservazioni

Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: 
- presso l'Ufficio di esecuzione di Faido e Locarno; 
- sul sito online: www.ti.ch/aste.

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.