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Casa TI Ufficio esecuzione doppio turno

Cademario

Via Belsito 38, 6936 Cademario (TI)

3/10 convenienza

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Asta
giovedì 3 dicembre 2026 · ore 15:15 (tra 51 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 1'055'525
Valore ufficiale / fiscale
CHF 460'287
Offerta minima
CHF 850'000
Qui esiste un vero prezzo minimo: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate solo se l'offerta supera CHF 850'000 (condizioni punto 1); rilanci minimi CHF 2'000 (punto 2). L'importo copre i pegni dell'elenco oneri (CHF 843'277) più spese, rispettando il principio dell'offerta sufficiente. Confermato anche da auctionhome.ch.
Deposito / acconto
CHF 163'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Doppio turno
Il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno d'asta ex art. 142 LEF (condizioni punto 23): secondo turno senza annotazioni di locazione e senza eventuali diritti di abitazione/usufrutto posteriori al pegno (art. 56 cpv. 2 RFF), con facoltà di disdetta anticipata senza provare urgente bisogno. Il maggior offerente del primo turno resta vincolato fino al compimento del secondo (punto 8).
Chi ci vive
Non indicato
La perizia (p. 5, «Circostanze particolari») indica l'immobile «attualmente abitato». La debitrice risulta però domiciliata ad Ara Gésa 24, Aranno, non all'indirizzo del fondo. La richiesta di doppio turno mirata a disdire contratti di locazione suggerisce possibili inquilini. Nessun contratto né canone indicato nei documenti.
Termine insinuazione crediti
gio 16 apr 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 163'000
acconto prezzo deliberaCHF 151'000
acconto spese di trapassoCHF 12'000
TotaleCHF 163'000 ✓

Conteggio: Somma delle due voci del riepilogo al punto 14: CHF 151'000 + CHF 12'000 = CHF 163'000. Le condizioni non spiegano come è stato calcolato l'acconto sul prezzo da CHF 151'000.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Lugano
IBAN
CH72 0900 0000 6900 0029 9 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
L'importo deve essere accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. L'asta è giovedì 03.12.2026, quindi il termine è martedì 01.12.2026. Il deposito anticipato si può fare anche in contanti all'ufficio, fino a CHF 100'000.

All'asta

Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio d'esecuzione.

Come: Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, valida alla sola condizione che venga concessa l'aggiudicazione. Oppure contanti fino a CHF 100'000 e il resto con la promessa bancaria (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.

Se non ti aggiudichi: Il deposito anticipato non frutta interessi. Viene restituito a chi lo ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto.

Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, e dà 30 giorni per pagarlo. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro). Sulla somma prorogata si paga il 5% d'interesse. L'ufficio può chiedere garanzie per la somma prorogata (fideiussioni o deposito di titoli).

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 163'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Il conto è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio: verificare con l'ufficio prima del bonifico. Causale e banca non indicate. Nel formulario la promessa bancaria è "a favore dell’[ufficio d’esecuzione]": segnaposto non compilato. Nel riepilogo l'importo totale 163'000 porta per errore l'etichetta "la differenza entro 30 giorni". Termine stretto: accredito entro 01.12.2026. Festivi o tempi bancari possono anticipare il termine. La FUSC non indica l'acconto.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:19 (affidabilità media). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Casa unifamiliare con giardino a Cademario (via Belsito 38), fondo 800 mq, vista aperta sul Ceresio, in buono stato secondo la perizia 06/2025 (CHF 1'055'525). Le condizioni però impongono un prezzo minimo di aggiudicazione di CHF 850'000, l'81% della stima: margine quasi azzerato da lavori, imposte e sgombero. Doppio turno d'asta e immobile abitato. Buona per abitarci, non per rivendere.

Perché 3/10: Il prezzo minimo di CHF 850'000 fissato dalle condizioni (punto 1) equivale all'81% della perizia: lo sconto d'asta sparisce. Aggiungendo infiltrazioni, contenimento del pendio, sgombero occupanti e imposta ticinese sugli utili, il margine di rivendita a 1-3 anni è prossimo a zero. Immobile buono, operazione no.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 950'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 860'000
margine atteso ≈ 3%
Stato immobile
Abitazione unifamiliare in via Belsito 38, 6936 Cademario, su lotto in forte pendio con vista sul lago di Lugano. Perizia del 26.06.2025: immobile «abitato e in buono stato». Foto: interni curati di fattura anni 2000, soffitti in perline, più bagni, ampio soggiorno con uscita su terrazza panoramica, box auto. Anno di costruzione non indicato (ipoteche 2005-2006, contributi di costruzione iscritti 2010).
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun intervento formalmente imposto nei documenti. La perizia (p. 5) segnala probabili infiltrazioni nel pavimento e nel raccordo alle pareti del seminterrato e nella parete perimetrale parzialmente fuori terra lato nord, oltre alla necessità di opere di contenimento del terreno lato sud-est (giardino a valle) e lato nord per la forte pendenza. Costi non quantificati.
Lex Koller / limiti
Acquisto soggetto ad autorizzazione per le persone all'estero (LAFE, condizioni punti 10 e 19). Dopo l'aggiudicazione è obbligatoria una dichiarazione scritta; termine di 10 giorni per chiedere l'autorizzazione o l'accertamento di non assoggettamento e per prestare garanzie (interesse 5% annuo). Se negata, aggiudicazione annullata, nuovo incanto e responsabilità per minor ricavo e danni. Nessun cenno a limiti su abitazioni secondarie.

Pro

  • Casa unifamiliare indipendente con giardino e vista aperta su lago di Lugano e Piano del Vedeggio (foto perizia).
  • Stato interno buono secondo la perizia: finiture curate, soffitti in legno, più bagni, ampio soggiorno, terrazza panoramica.
  • Perizia recente (26.06.2025), quindi valore venale di riferimento aggiornato al mercato attuale.
  • Si acquista libero da ipoteche: nessun credito pignoratizio assegnato all'aggiudicatario (elenco oneri, colonna 'da assegnare' a zero).
  • Il doppio turno permette di liberare l'immobile da locazioni e da eventuali diritti di abitazione o usufrutto posteriori al pegno.
  • Situazione registro fondiario pulita: una sola servitù, a favore del fondo, nessun onere fondiario.

Contro

  • Prezzo minimo di CHF 850'000 pari all'81% della perizia: lo sconto tipico dell'asta forzata non esiste (condizioni punto 1).
  • Difetti segnalati dal perito: probabili infiltrazioni nel seminterrato e opere di contenimento del terreno necessarie.
  • Lotto in forte pendio: sistemazione esterna onerosa e platea di acquirenti ridotta alla rivendita.
  • Immobile abitato: sgombero a carico dell'aggiudicatario dopo il trapasso (condizioni punto 22).
  • Acconto immediato di CHF 163'000, di cui max 100'000 in contanti: serve garanzia bancaria già pronta.
  • Imposta ticinese sugli utili immobiliari molto alta su rivendita entro 1-3 anni: azzera il margine residuo.

Punti critici

  • Perizia in PDF scansionato non leggibile: superficie abitabile, volume, numero di locali e anno di costruzione non verificabili.
  • Cartella ipotecaria di 1° grado da CHF 608'000 con portatore sconosciuto: possibile procedura di ammortamento e ritardi.
  • Totale pegni CHF 843'277 quasi pari al prezzo minimo: nessun creditore accetterà meno, spazio negoziale nullo.
  • Divario forte tra valore ufficiale 460'287 e peritale 1'055'525: le tasse RF si calcolano comunque sul valore ufficiale minimo (punto 21).
  • IBAN indicato intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano mentre la procedura è di Mendrisio: confermare le coordinate prima del bonifico.
  • Beni mobili interni ed esterni esclusi dall'asta (punto 23): possibile ingombro da smaltire a proprie spese.

Difficoltà pratiche

  • Visite: nessuna data di visita indicata nei documenti; occorre contattare l'Ufficio esecuzione di Mendrisio.
  • Finanziamento serrato: acconto il giorno stesso e saldo entro 30+30 giorni, delibera bancaria necessaria prima del 03.12.2026.
  • Sgombero probabile degli occupanti dopo l'iscrizione a registro fondiario (art. 641 CC), con tempi e costi legali.
  • Doppio turno: il maggior offerente del primo turno resta vincolato fino alla chiusura del secondo (punto 8).
  • Acquirente estero: autorizzazione LAFE in 10 giorni, garanzie al 5% e rischio di annullamento dell'aggiudicazione.
  • Pagamenti oltre CHF 100'000 solo tramite intermediario finanziario ai sensi della LRD.

Oneri e servitù

  • Nessun credito assegnato all'aggiudicatario: tutti i pegni (totale CHF 843'277) sono da pagare in contanti dal ricavo (elenco oneri, sez. A).
  • Ipoteca convenzionale Banca Popolare di Sondrio (Suisse) CHF 824'931 al 03.12.2026, garantita da due cartelle di 1° grado (215'000 e 608'000).
  • Cartella ipotecaria di 1° grado CHF 608'000 (DG 6673/17.03.2006) con portatore sconosciuto: avviso notificato nella forma degli assenti (FUSC).
  • Ipoteche legali: imposte cantonali 2'073, imposte comunali di Cademario 4'426, contributi di costruzione iscritti 11'845 (IL DG 15420/2010).
  • Servitù unica, a favore del fondo: condotte, canalizzazioni e cavi con allacciamento a carico part. 1098 (DG 7998/2005). Nessun onere fondiario.
  • Menzione di restrizione del diritto di alienazione LPP (DG 22268/2005); la Vorsorgestiftung National Versicherung non ha insinuato alcuna pretesa (CHF 0).

Lavori consigliati

  • Risanamento infiltrazioni e impermeabilizzazione del seminterrato/parete controterra (perizia p. 5); costo non indicato nei documenti, stima prudenziale — CHF 40'000
  • Opere di contenimento del terreno lato sud-est e nord e sistemazione esterna del pendio (perizia p. 5); stima — CHF 60'000
  • Sgombero dei beni mobili esclusi dall'asta e rinfresco interni (tinteggi, bagni datati) per la rivendita; stima — CHF 25'000

Da verificare prima dell'asta

  • Superficie abitabile, volume e numero di locali: chiedere all'ufficio una copia leggibile della perizia (35 pagine).
  • Chi occupa l'immobile e a che titolo: esistenza, durata e canone di eventuali contratti di locazione.
  • Entità reale delle infiltrazioni nel seminterrato e stabilità del pendio: sopralluogo con ingegnere prima dell'asta.
  • Zona e indici del piano regolatore di Cademario e potenziale edificatorio residuo sui 683 mq non edificati.
  • Certificato energetico, età di caldaia e impianti, eventuale presenza di amianto: nessun dato nei documenti.
  • Calcolo esatto di imposta sugli utili immobiliari, tassa di mutazione e spese RF prima di fissare il limite d'offerta.

Conclusione: Bella casa, ma cattivo affare d'asta: con il prezzo minimo a CHF 850'000 il margine è già consumato da lavori, imposte e sgombero. Partecipare al massimo fino a circa CHF 860'000, e solo dopo aver quantificato infiltrazioni e contenimento del terreno; altrimenti astenersi.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:12 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004696 (Ufficio esecuzione di Mendrisio), Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, 5 pagine (fonte ti.ch), Elenco oneri e stato descrittivo Mod. RFF 9 E, 5 pagine (fonte ti.ch), Perizia (35 pagine): PDF scansionato senza testo estraibile, non leggibile, 8 foto estratte dalla perizia, incl. pagine 2 e 5 con testo leggibile, Dati auctionhome.ch (fonte secondaria: offerta minima, deposito, stima). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Cademario (RFD)
 Part. 1097 
 Ubicazione Casèll
 A mq 117 Edificio
 NE mq 683 Superficie non edificata (humus)
 Valore di stima Ufficiale: CHF 460'287.00 
 Valore di stima Peritale: CHF 1'055'525.00

Osservazioni

Il presente avviso d’incanto viene notificato nella forma degli assenti al portatore sconosciuto della cartella ipotecaria di 1.grado di CHF 608'000.00 (DG 6673 del 17.03.2006).

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.