In territorio del Comune di Cademario (RFD)
Part. 1097
Ubicazione Casèll
A mq 117 Edificio
NE mq 683 Superficie non edificata (humus)
Valore di stima Ufficiale: CHF 460'287.00
Valore di stima Peritale: CHF 1'055'525.00
","remarks":"Il presente avviso d’incanto viene notificato nella forma degli assenti al portatore sconosciuto della cartella ipotecaria di 1.grado di CHF 608'000.00 (DG 6673 del 17.03.2006).","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-04-16","municipality":"Cademario","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"casa","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":1055525,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 1'055'525.00","official_value":460287,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 460'287.00","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2026-12-03|15:15|interritoriodelcomunedicademariorfdpart1097ubicazionecasllam","first_seen":"2026-09-04T16:23:17+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:40+00:00","notes":null,"is_ppp":0,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Claudia Martina","town":"Aranno","birth":"1969-08-23","death":null}],"amounts":[{"value":460287,"context":"E mq 683 Superficie non edificata (humus) Valore di stima Ufficiale: CHF 460'287.00"},{"value":1055525,"context":"Valore di stima Ufficiale: CHF 460'287.00 Valore di stima Peritale: CHF 1'055'525.00"},{"value":608000,"context":"enti al portatore sconosciuto della cartella ipotecaria di 1.grado di CHF 608'000.00"}],"links":[],"raw":{"meta":{"id":"d5e6e2b6-887b-4b76-9f9f-f23c79ec34a3","creationDate":"2026-03-24T08:33:42.368Z","updateDate":"2026-03-26T23:45:48.870Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","displayName":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","street":"Via Pollini","streetNumber":"29","swissZipCode":"6850","town":"Mendrisio","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004696","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-03-27T00:00:00.000Z","expirationDate":"2027-03-27T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).In territorio del Comune di Cademario (RFD)
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prezzo minimo di CHF 850'000 fissato dalle condizioni (punto 1) equivale all'81% della perizia: lo sconto d'asta sparisce. Aggiungendo infiltrazioni, contenimento del pendio, sgombero occupanti e imposta ticinese sugli utili, il margine di rivendita a 1-3 anni è prossimo a zero. Immobile buono, operazione no.","sintesi":"Casa unifamiliare con giardino a Cademario (via Belsito 38), fondo 800 mq, vista aperta sul Ceresio, in buono stato secondo la perizia 06/2025 (CHF 1'055'525). Le condizioni però impongono un prezzo minimo di aggiudicazione di CHF 850'000, l'81% della stima: margine quasi azzerato da lavori, imposte e sgombero. Doppio turno d'asta e immobile abitato. Buona per abitarci, non per rivendere.","tipo_immobile":"Casa unifamiliare (villa) con giardino — part. 1097 RFD Cademario, ubicazione Casèll: 117 mq edificio + 683 mq superficie non edificata (totale 800 mq)","stima_perizia":1055525,"valore_ufficiale":460287,"valore_mercato_tuo":950000,"prezzo_target_max":860000,"margine_atteso_pct":3,"offerta_minima":850000,"offerta_minima_note":"Qui esiste un vero prezzo minimo: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate solo se l'offerta supera CHF 850'000 (condizioni punto 1); rilanci minimi CHF 2'000 (punto 2). L'importo copre i pegni dell'elenco oneri (CHF 843'277) più spese, rispettando il principio dell'offerta sufficiente. Confermato anche da auctionhome.ch.","deposito":163000,"deposito_sistema":"CHF 163'000 (151'000 acconto prezzo + 12'000 spese trapasso) all'incanto, dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione: max 100'000 in contanti, il resto con promessa di pagamento irrevocabile di banca; oppure bonifico accreditato almeno due giorni lavorativi prima. Saldo su richiesta dell'ufficio entro 30 giorni, poi 30 giorni di termine, interesse 5% (punto 14).","turni_asta":"doppio_turno","turni_note":"Il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno d'asta ex art. 142 LEF (condizioni punto 23): secondo turno senza annotazioni di locazione e senza eventuali diritti di abitazione/usufrutto posteriori al pegno (art. 56 cpv. 2 RFF), con facoltà di disdetta anticipata senza provare urgente bisogno. Il maggior offerente del primo turno resta vincolato fino al compimento del secondo (punto 8).","occupazione":"sconosciuto","occupazione_note":"La perizia (p. 5, «Circostanze particolari») indica l'immobile «attualmente abitato». La debitrice risulta però domiciliata ad Ara Gésa 24, Aranno, non all'indirizzo del fondo. La richiesta di doppio turno mirata a disdire contratti di locazione suggerisce possibili inquilini. Nessun contratto né canone indicato nei documenti.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Abitazione unifamiliare in via Belsito 38, 6936 Cademario, su lotto in forte pendio con vista sul lago di Lugano. Perizia del 26.06.2025: immobile «abitato e in buono stato». Foto: interni curati di fattura anni 2000, soffitti in perline, più bagni, ampio soggiorno con uscita su terrazza panoramica, box auto. Anno di costruzione non indicato (ipoteche 2005-2006, contributi di costruzione iscritti 2010).","riparazioni_obbligatorie":"Nessun intervento formalmente imposto nei documenti. La perizia (p. 5) segnala probabili infiltrazioni nel pavimento e nel raccordo alle pareti del seminterrato e nella parete perimetrale parzialmente fuori terra lato nord, oltre alla necessità di opere di contenimento del terreno lato sud-est (giardino a valle) e lato nord per la forte pendenza. Costi non quantificati.","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Risanamento infiltrazioni e impermeabilizzazione del seminterrato/parete controterra (perizia p. 5); costo non indicato nei documenti, stima prudenziale","costo_stimato":40000},{"descrizione":"Opere di contenimento del terreno lato sud-est e nord e sistemazione esterna del pendio (perizia p. 5); stima","costo_stimato":60000},{"descrizione":"Sgombero dei beni mobili esclusi dall'asta e rinfresco interni (tinteggi, bagni datati) per la rivendita; stima","costo_stimato":25000}],"oneri_servitu":["Nessun credito assegnato all'aggiudicatario: tutti i pegni (totale CHF 843'277) sono da pagare in contanti dal ricavo (elenco oneri, sez. A).","Ipoteca convenzionale Banca Popolare di Sondrio (Suisse) CHF 824'931 al 03.12.2026, garantita da due cartelle di 1° grado (215'000 e 608'000).","Cartella ipotecaria di 1° grado CHF 608'000 (DG 6673/17.03.2006) con portatore sconosciuto: avviso notificato nella forma degli assenti (FUSC).","Ipoteche legali: imposte cantonali 2'073, imposte comunali di Cademario 4'426, contributi di costruzione iscritti 11'845 (IL DG 15420/2010).","Servitù unica, a favore del fondo: condotte, canalizzazioni e cavi con allacciamento a carico part. 1098 (DG 7998/2005). Nessun onere fondiario.","Menzione di restrizione del diritto di alienazione LPP (DG 22268/2005); la Vorsorgestiftung National Versicherung non ha insinuato alcuna pretesa (CHF 0)."],"lex_koller":"Acquisto soggetto ad autorizzazione per le persone all'estero (LAFE, condizioni punti 10 e 19). Dopo l'aggiudicazione è obbligatoria una dichiarazione scritta; termine di 10 giorni per chiedere l'autorizzazione o l'accertamento di non assoggettamento e per prestare garanzie (interesse 5% annuo). Se negata, aggiudicazione annullata, nuovo incanto e responsabilità per minor ricavo e danni. Nessun cenno a limiti su abitazioni secondarie.","pro":["Casa unifamiliare indipendente con giardino e vista aperta su lago di Lugano e Piano del Vedeggio (foto perizia).","Stato interno buono secondo la perizia: finiture curate, soffitti in legno, più bagni, ampio soggiorno, terrazza panoramica.","Perizia recente (26.06.2025), quindi valore venale di riferimento aggiornato al mercato attuale.","Si acquista libero da ipoteche: nessun credito pignoratizio assegnato all'aggiudicatario (elenco oneri, colonna 'da assegnare' a zero).","Il doppio turno permette di liberare l'immobile da locazioni e da eventuali diritti di abitazione o usufrutto posteriori al pegno.","Situazione registro fondiario pulita: una sola servitù, a favore del fondo, nessun onere fondiario."],"contro":["Prezzo minimo di CHF 850'000 pari all'81% della perizia: lo sconto tipico dell'asta forzata non esiste (condizioni punto 1).","Difetti segnalati dal perito: probabili infiltrazioni nel seminterrato e opere di contenimento del terreno necessarie.","Lotto in forte pendio: sistemazione esterna onerosa e platea di acquirenti ridotta alla rivendita.","Immobile abitato: sgombero a carico dell'aggiudicatario dopo il trapasso (condizioni punto 22).","Acconto immediato di CHF 163'000, di cui max 100'000 in contanti: serve garanzia bancaria già pronta.","Imposta ticinese sugli utili immobiliari molto alta su rivendita entro 1-3 anni: azzera il margine residuo."],"punti_critici":["Perizia in PDF scansionato non leggibile: superficie abitabile, volume, numero di locali e anno di costruzione non verificabili.","Cartella ipotecaria di 1° grado da CHF 608'000 con portatore sconosciuto: possibile procedura di ammortamento e ritardi.","Totale pegni CHF 843'277 quasi pari al prezzo minimo: nessun creditore accetterà meno, spazio negoziale nullo.","Divario forte tra valore ufficiale 460'287 e peritale 1'055'525: le tasse RF si calcolano comunque sul valore ufficiale minimo (punto 21).","IBAN indicato intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano mentre la procedura è di Mendrisio: confermare le coordinate prima del bonifico.","Beni mobili interni ed esterni esclusi dall'asta (punto 23): possibile ingombro da smaltire a proprie spese."],"difficolta":["Visite: nessuna data di visita indicata nei documenti; occorre contattare l'Ufficio esecuzione di Mendrisio.","Finanziamento serrato: acconto il giorno stesso e saldo entro 30+30 giorni, delibera bancaria necessaria prima del 03.12.2026.","Sgombero probabile degli occupanti dopo l'iscrizione a registro fondiario (art. 641 CC), con tempi e costi legali.","Doppio turno: il maggior offerente del primo turno resta vincolato fino alla chiusura del secondo (punto 8).","Acquirente estero: autorizzazione LAFE in 10 giorni, garanzie al 5% e rischio di annullamento dell'aggiudicazione.","Pagamenti oltre CHF 100'000 solo tramite intermediario finanziario ai sensi della LRD."],"da_verificare":["Superficie abitabile, volume e numero di locali: chiedere all'ufficio una copia leggibile della perizia (35 pagine).","Chi occupa l'immobile e a che titolo: esistenza, durata e canone di eventuali contratti di locazione.","Entità reale delle infiltrazioni nel seminterrato e stabilità del pendio: sopralluogo con ingegnere prima dell'asta.","Zona e indici del piano regolatore di Cademario e potenziale edificatorio residuo sui 683 mq non edificati.","Certificato energetico, età di caldaia e impianti, eventuale presenza di amianto: nessun dato nei documenti.","Calcolo esatto di imposta sugli utili immobiliari, tassa di mutazione e spese RF prima di fissare il limite d'offerta."],"conclusione":"Bella casa, ma cattivo affare d'asta: con il prezzo minimo a CHF 850'000 il margine è già consumato da lavori, imposte e sgombero. Partecipare al massimo fino a circa CHF 860'000, e solo dopo aver quantificato infiltrazioni e contenimento del terreno; altrimenti astenersi.","foto_copertina":1,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004696 (Ufficio esecuzione di Mendrisio)","Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, 5 pagine (fonte ti.ch)","Elenco oneri e stato descrittivo Mod. RFF 9 E, 5 pagine (fonte ti.ch)","Perizia (35 pagine): PDF scansionato senza testo estraibile, non leggibile","8 foto estratte dalla perizia, incl. pagine 2 e 5 con testo leggibile","Dati auctionhome.ch (fonte secondaria: offerta minima, deposito, stima)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":163000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":151000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":12000}],"calcolo":"Somma delle due voci del riepilogo al punto 14: CHF 151'000 + CHF 12'000 = CHF 163'000. Le condizioni non spiegano come è stato calcolato l'acconto sul prezzo da CHF 151'000.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio d'esecuzione.","come_all_asta":"Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, valida alla sola condizione che venga concessa l'aggiudicazione. Oppure contanti fino a CHF 100'000 e il resto con la promessa bancaria (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"L'importo deve essere accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. L'asta è giovedì 03.12.2026, quindi il termine è martedì 01.12.2026. Il deposito anticipato si può fare anche in contanti all'ufficio, fino a CHF 100'000.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Lugano","iban":"CH72 0900 0000 6900 0029 9","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"Il deposito anticipato non frutta interessi. Viene restituito a chi lo ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, e dà 30 giorni per pagarlo. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro). Sulla somma prorogata si paga il 5% d'interesse. L'ufficio può chiedere garanzie per la somma prorogata (fideiussioni o deposito di titoli).","fonte_doc_id":236,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 163'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH72 0900 0000 6900 0029 9 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Lugano o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Il conto è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio: verificare con l'ufficio prima del bonifico. Causale e banca non indicate. Nel formulario la promessa bancaria è \"a favore dell’[ufficio d’esecuzione]\": segnaposto non compilato. Nel riepilogo l'importo totale 163'000 porta per errore l'etichetta \"la differenza entro 30 giorni\". Termine stretto: accredito entro 01.12.2026. Festivi o tempi bancari possono anticipare il termine. La FUSC non indica l'acconto.","affidabilita":"media"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":163000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2026-12-03"},"documento_id":236,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:19:16+00:00"}}