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Appartamento TI Ufficio esecuzione PPP · unità intera doppio turno

Collina d’Oro-Gentilino

Via in Pasquée 13, 6925 Gentilino (TI)

5/10 convenienza

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Asta
giovedì 3 dicembre 2026 · ore 14:15 (tra 51 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 720'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 171'551
Offerta minima
CHF 9'000
Condizioni d'incanto punto A.1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 9'000 (copre i crediti poziori: ipoteche legali fiscali 2'975 + spese). Rilanci minimi CHF 2'000 (punto A.2).
Deposito / acconto
CHF 111'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Doppio turno
Condizioni punto 23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno (art. 142 LEF) per cancellare annotazioni di locazione e poter disdire i contratti anticipatamente senza urgente bisogno, nonché per cancellare eventuali diritti di abitazione/usufrutto posteriori. Vantaggio: acquisto potenzialmente senza vincoli locativi.
Chi ci vive
Inquilino
Perizia p. 7: «L'appartamento è occupato; non sono note le condizioni contrattuali malgrado la richiesta fatta ai proprietari e al conduttore». I debitori risiedono all'estero (Besozzo IT; Dubai/ignota dimora). Pigione plausibile stimata dal perito 22'200/anno. Con il doppio turno il contratto può decadere; sgombero ex art. 641 CC.
Termine insinuazione crediti
gio 16 apr 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 111'000
acconto prezzo deliberaCHF 103'000
acconto spese di trapassoCHF 8'000
TotaleCHF 111'000 ✓

Conteggio: CHF 103'000 (acconto sul prezzo di delibera) + CHF 8'000 (acconto spese di trapasso) = CHF 111'000. È un importo fisso. Le condizioni non dicono come è stato calcolato l'acconto sul prezzo.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Lugano
IBAN
CH72 0900 0000 6900 0029 9 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Asta giovedì 03.12.2026, quindi accredito entro martedì 01.12.2026. In alternativa: deposito in contanti presso l'ufficio fino a CHF 100'000. Se il deposito in contanti si fa dopo il termine, l'acconto vale come non versato.

All'asta

Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio.

Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche del 1934, a favore dell'ufficio d'esecuzione. L'unica condizione ammessa è l'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000. L'acconto è di CHF 111'000: quindi al massimo CHF 100'000 in contanti e il resto con la promessa bancaria. Le condizioni non citano l'assegno bancario.

Se non ti aggiudichi: L'anticipo non frutta interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 07.12.2026. Le condizioni non trattano a parte il caso di chi non si aggiudica il fondo.

Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Sulla differenza si paga il 5% di interesse, e il 5% vale anche in caso di proroga. La parte oltre CHF 100'000 (acconto compreso) va pagata tramite un intermediario finanziario ai sensi della LRD. Il saldo si può estinguere anche con assunzione del debito, novazione o compensazione, presentando la dichiarazione del creditore (n. 15).

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 111'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Il conto è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio: verificare con l'ufficio prima del bonifico. Nel formulario, per la promessa bancaria, resta il segnaposto «a favore dell’[ufficio d’esecuzione]». Causale, banca e BIC non sono indicati. Con un acconto sopra CHF 100'000 i soli contanti non bastano. I festivi possono anticipare il termine di accredito. La FUSC non indica l'acconto.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:19 (affidabilità media). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Appartamento 3½ locali ca. 87 mq all'ultimo piano di uno stabile del 2018 a Collina d'Oro-Gentilino, con cantina e posto auto interno (PPP 38909, 254/1000 del part. 405). Perizia: valore di liquidazione forzata 720'000 (perizia p. 10). Prodotto buono e rivendibile, ma il debito ipotecario di 660'000 comprime il margine e l'unità è occupata.

Perché 5/10: Oggetto di qualità e liquido (3.5 locali del 2018, Collina d'Oro, con posto auto), ma il credito Banca Cler di 659'984 (elenco oneri n.3) è vicino al valore peritale 720'000: poco spazio per uno sconto reale, la banca rilancerà. Occupato da conduttore ignoto e servitù da regolarizzare.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 710'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 570'000
margine atteso ≈ 15%
Stato immobile
Edificato 2018, struttura in c.a. con cappotto, tetto a falde, buono stato di manutenzione; finiture di livello medio-superiore (termopompa aria/acqua, riscaldamento a pavimento, cucina attrezzata, serramenti in alluminio). Età tecnica media 0 anni (perizia p. 6 e 9).
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun ordine di risanamento né lavori imminenti (perizia p. 6). Obbligatoria una nuova certificazione RaSi dell'impianto elettrico dopo il trapasso, essendo trascorsi oltre 5 anni dal 15.01.2018 (perizia p. 4). Da adeguare o annullare la servitù DG 16918: costi non quantificati, da dedurre dal valore (perizia p. 4 e 10).
Lex Koller / limiti
Condizioni punto 19: acquisto soggetto ad autorizzazione LAFE per persone all'estero; dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione (art. 19 LAFE), pena annullamento e nuovo incanto con risarcimento. Sul fondo è menzionata l'«abitazione primaria»: esclusa quindi l'acquisizione come residenza secondaria. Acquirente ideale: svizzero o domiciliato in CH.

Pro

  • Immobile recente (2018), ultimo piano, esposto a sud, buone finiture: nessun capex rilevante
  • Zona attrattiva e liquida: Gentilino/Collina d'Oro, moltiplicatore d'imposta 60%, servizi e FLP vicini
  • Posto auto interno e cantina in uso preclusivo inclusi (posto auto valutato 45'000)
  • Doppio turno richiesto: possibilità di aggiudicarsi l'unità libera da contratti di locazione
  • Prezzo minimo formale bassissimo (9'000): opzionalità se la concorrenza dovesse mancare
  • Buona redditività di appoggio: pigione plausibile 22'200/anno secondo la perizia

Contro

  • Credito Banca Cler 659'984 vicino al valore peritale 720'000: margine di sconto molto ridotto
  • Appartamento occupato con contratto e canone sconosciuti anche al perito
  • Servitù DG 16918 da regolarizzare con costi non quantificati, in deduzione dal valore
  • Acconto di 111'000 da versare in sala prima dell'aggiudicazione: barriera e rischio di capitale immobilizzato
  • Ufficio esclude ogni garanzia sul fondo e sugli accessori (punto 18)
  • Spese condominiali ca. 5'000/anno e arretrati 2023 già sfociati in ipoteca legale

Punti critici

  • Il valore di 720'000 è già un valore di liquidazione forzata: comprare sotto i 600'000 è poco probabile con la banca in sala
  • I mobili e i beni all'interno non sono compresi nell'asta (punto 23): sgombero a carico dell'acquirente
  • Se il prezzo di delibera è inferiore al valore ufficiale (171'552), le tasse RF si calcolano comunque sul valore ufficiale (punto 21)
  • Imposta sugli utili immobiliari e IVA della realizzazione sono computate sul prezzo di aggiudicazione (punto 11 lett. d)
  • Il valore assicurativo dichiarato (2'886'800) è sproporzionato e va corretto (perizia p. 10)
  • Debitori irreperibili (Casiraghi d'ignota dimora): nessun canale per informazioni o accordi bonari

Difficoltà pratiche

  • Visita interna difficile: unità occupata e proprietari irreperibili; chiedere all'Ufficio di Mendrisio una visita guidata
  • Finanziamento da avere pronto: saldo entro 30 giorni dalla richiesta, interesse di mora 5%
  • Eventuale sgombero del conduttore/occupante con disdetta alla successiva scadenza legale, tempi 3-6 mesi
  • Concorrenza attesa alta: banca creditrice e investitori locali su un prodotto nuovo e ben posizionato
  • Data d'asta lontana (03.12.2026): capitale e strategia da mantenere immobilizzati a lungo
  • Trattativa con il fondo dominante part. 408 per sistemare la servitù, con esito incerto

Oneri e servitù

  • PPP 38909: nessuna servitù né onere fondiario (elenco oneri, sez. B)
  • Fondo base 405: passo con carro a favore Comune; passo pedonale a favore part. 407; posteggio e passo pedonale/veicolare a favore part. 408 (DG 16918 e 16919/2001)
  • Servitù DG 16918 non conforme allo stato dei luoghi: passo veicolare impedito da scala, posteggio occupato da aiuola/accesso; da adeguare o annullare (perizia p. 4)
  • Ipoteche legali fiscali cantonali/comunali per CHF 2'975 (elenco oneri n. 1-2), tutte da pagare in contanti
  • Ipoteca legale della comunione dei comproprietari CHF 6'790 (spese 2023, DG 14647/2024)
  • Menzioni: abitazione primaria (DG 5597/2015) e regolamento d'uso PPP; annotazioni di pignoramento e restrizione facoltà di disporre

Lavori consigliati

  • Nuova certificazione RaSi impianto elettrico (obbligatoria al trapasso) — CHF 1'000
  • Regolarizzazione/annullamento servitù DG 16918 (atto notarile, accordo con part. 408) - costo non quantificato in perizia
  • Pulizia, ritinteggiatura e ripristini dopo rilascio dell'occupante — CHF 10'000

Da verificare prima dell'asta

  • Contratto di locazione in essere, canone effettivo, deposito e data di scadenza presso l'Ufficio esecuzione
  • Se il doppio turno verrà effettivamente eseguito e con quale differenza di prezzo tra i due turni
  • Spese condominiali arretrate 2024-2026 e consistenza del fondo rinnovamento (saldo 6'500 al 31.12.2024)
  • Preventivo notarile e accordo con il part. 408 per adeguare o cancellare la servitù DG 16918
  • Stato interno reale e funzionamento della termopompa: la perizia si basa su un semplice sopralluogo
  • Comparabili di vendita 2025-2026 per 3½ locali a Gentilino, per validare i 710'000 di uscita

Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: non superare CHF 570'000, soglia oltre la quale il margine si azzera a causa dei costi di trapasso, sgombero e servitù. Sopra i 600'000 lasciare l'oggetto alla banca creditrice.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:11 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004693, Perizia Alessandro Coduri del 27.10.2025 (31 pagine), Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, deposito 01.07.2026 (5 pagine), Elenco oneri Mod. RFF 9 E, Mendrisio 30.06.2026 (6 pagine), 8 foto estratte dalla perizia. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Collina d’Oro-Gentilino (RFD)
 Foglio PPP 38909 (254/1000) comproprietà del fondo Part. 405 
 con diritto esclusivo sull’unità n. 4 composta di: soggiorno, cucina, 2 camere, doccia, wc, disimpegno, al IV.P; come al piano di ripartizione.
 Intestatari del fondo: quota A ½ PARETI Daniela, 29.06.1970 (debitore) 
 quota B ½ CASIRAGHI Franco, 25.04.1968 (debitore) 
 Valore di stima Ufficiale: CHF 171'551.60 
 Valore di stima Peritale: CHF 720'000.00

Osservazioni

I comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.