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In territorio del Comune di Collina d’Oro-Gentilino (RFD)

Foglio PPP 38909 (254/1000) comproprietà del fondo Part. 405

con diritto esclusivo sull’unità n. 4 composta di: soggiorno, cucina, 2 camere, doccia, wc, disimpegno, al IV.P; come al piano di ripartizione.

Intestatari del fondo:                    quota A ½           PARETI Daniela, 29.06.1970 (debitore)

                                                  quota B ½           CASIRAGHI Franco, 25.04.1968 (debitore)

Valore di stima Ufficiale:            CHF        171'551.60

Valore di stima Peritale:             CHF        720'000.00


","remarks":"I comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-04-16","municipality":"Collina d’Oro-Gentilino","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"appartamento","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":720000,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 720'000.00","official_value":171551,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 171'551.60","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2026-12-03|14:15|interritoriodelcomunedicollinadorogentilinorfdfoglioppp38909","first_seen":"2026-09-04T16:23:17+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:40+00:00","notes":null,"is_ppp":1,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Daniela Pareti","town":null,"birth":"1970-06-29","death":null},{"kind":"person","name":"Franco Casiraghi","town":null,"birth":"1968-04-25","death":null}],"amounts":[{"value":171551,"context":"CASIRAGHI Franco, 25.04.1968 (debitore) Valore di stima Ufficiale: CHF 171'551.60"},{"value":720000,"context":"Valore di stima Ufficiale: CHF 171'551.60 Valore di stima Peritale: CHF 720'000.00"}],"links":[],"raw":{"meta":{"id":"38ac47ac-59ad-466a-b902-8432e5c3e6fb","creationDate":"2026-03-23T09:57:31.342Z","updateDate":"2026-03-26T23:45:45.414Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","displayName":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","street":"Via Pollini","streetNumber":"29","swissZipCode":"6850","town":"Mendrisio","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004693","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-03-27T00:00:00.000Z","expirationDate":"2027-03-27T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).
I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.
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con diritto esclusivo sull’unità n. 4 composta di: soggiorno, cucina, 2 camere, doccia, wc, disimpegno, al IV.P; come al piano di ripartizione.

Intestatari del fondo:                    quota A ½           PARETI Daniela, 29.06.1970 (debitore)

                                                  quota B ½           CASIRAGHI Franco, 25.04.1968 (debitore)

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di qualità e liquido (3.5 locali del 2018, Collina d'Oro, con posto auto), ma il credito Banca Cler di 659'984 (elenco oneri n.3) è vicino al valore peritale 720'000: poco spazio per uno sconto reale, la banca rilancerà. Occupato da conduttore ignoto e servitù da regolarizzare.","sintesi":"Appartamento 3½ locali ca. 87 mq all'ultimo piano di uno stabile del 2018 a Collina d'Oro-Gentilino, con cantina e posto auto interno (PPP 38909, 254/1000 del part. 405). Perizia: valore di liquidazione forzata 720'000 (perizia p. 10). Prodotto buono e rivendibile, ma il debito ipotecario di 660'000 comprime il margine e l'unità è occupata.","tipo_immobile":"Appartamento in PPP, 3½ locali ca. 87 mq, 4° piano (ultimo), + cantina ca. 5 mq e posto auto interno in uso preclusivo","stima_perizia":720000,"valore_ufficiale":171551,"valore_mercato_tuo":710000,"prezzo_target_max":570000,"margine_atteso_pct":15,"offerta_minima":9000,"offerta_minima_note":"Condizioni d'incanto punto A.1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 9'000 (copre i crediti poziori: ipoteche legali fiscali 2'975 + spese). Rilanci minimi CHF 2'000 (punto A.2).","deposito":111000,"deposito_sistema":"Condizioni punto 14: CHF 111'000 (103'000 acconto prezzo + 8'000 spese trapasso) subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione; contanti max 100'000, resto con promessa di pagamento bancaria irrevocabile, oppure bonifico accreditato 2 giorni lavorativi prima. Saldo entro 30 giorni dalla richiesta (interesse 5%).","turni_asta":"doppio_turno","turni_note":"Condizioni punto 23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno (art. 142 LEF) per cancellare annotazioni di locazione e poter disdire i contratti anticipatamente senza urgente bisogno, nonché per cancellare eventuali diritti di abitazione/usufrutto posteriori. Vantaggio: acquisto potenzialmente senza vincoli locativi.","occupazione":"inquilino","occupazione_note":"Perizia p. 7: «L'appartamento è occupato; non sono note le condizioni contrattuali malgrado la richiesta fatta ai proprietari e al conduttore». I debitori risiedono all'estero (Besozzo IT; Dubai/ignota dimora). Pigione plausibile stimata dal perito 22'200/anno. Con il doppio turno il contratto può decadere; sgombero ex art. 641 CC.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Edificato 2018, struttura in c.a. con cappotto, tetto a falde, buono stato di manutenzione; finiture di livello medio-superiore (termopompa aria/acqua, riscaldamento a pavimento, cucina attrezzata, serramenti in alluminio). Età tecnica media 0 anni (perizia p. 6 e 9).","riparazioni_obbligatorie":"Nessun ordine di risanamento né lavori imminenti (perizia p. 6). Obbligatoria una nuova certificazione RaSi dell'impianto elettrico dopo il trapasso, essendo trascorsi oltre 5 anni dal 15.01.2018 (perizia p. 4). Da adeguare o annullare la servitù DG 16918: costi non quantificati, da dedurre dal valore (perizia p. 4 e 10).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Nuova certificazione RaSi impianto elettrico (obbligatoria al trapasso)","costo_stimato":1000},{"descrizione":"Regolarizzazione/annullamento servitù DG 16918 (atto notarile, accordo con part. 408) - costo non quantificato in perizia","costo_stimato":null},{"descrizione":"Pulizia, ritinteggiatura e ripristini dopo rilascio dell'occupante","costo_stimato":10000}],"oneri_servitu":["PPP 38909: nessuna servitù né onere fondiario (elenco oneri, sez. B)","Fondo base 405: passo con carro a favore Comune; passo pedonale a favore part. 407; posteggio e passo pedonale/veicolare a favore part. 408 (DG 16918 e 16919/2001)","Servitù DG 16918 non conforme allo stato dei luoghi: passo veicolare impedito da scala, posteggio occupato da aiuola/accesso; da adeguare o annullare (perizia p. 4)","Ipoteche legali fiscali cantonali/comunali per CHF 2'975 (elenco oneri n. 1-2), tutte da pagare in contanti","Ipoteca legale della comunione dei comproprietari CHF 6'790 (spese 2023, DG 14647/2024)","Menzioni: abitazione primaria (DG 5597/2015) e regolamento d'uso PPP; annotazioni di pignoramento e restrizione facoltà di disporre"],"lex_koller":"Condizioni punto 19: acquisto soggetto ad autorizzazione LAFE per persone all'estero; dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione (art. 19 LAFE), pena annullamento e nuovo incanto con risarcimento. Sul fondo è menzionata l'«abitazione primaria»: esclusa quindi l'acquisizione come residenza secondaria. Acquirente ideale: svizzero o domiciliato in CH.","pro":["Immobile recente (2018), ultimo piano, esposto a sud, buone finiture: nessun capex rilevante","Zona attrattiva e liquida: Gentilino/Collina d'Oro, moltiplicatore d'imposta 60%, servizi e FLP vicini","Posto auto interno e cantina in uso preclusivo inclusi (posto auto valutato 45'000)","Doppio turno richiesto: possibilità di aggiudicarsi l'unità libera da contratti di locazione","Prezzo minimo formale bassissimo (9'000): opzionalità se la concorrenza dovesse mancare","Buona redditività di appoggio: pigione plausibile 22'200/anno secondo la perizia"],"contro":["Credito Banca Cler 659'984 vicino al valore peritale 720'000: margine di sconto molto ridotto","Appartamento occupato con contratto e canone sconosciuti anche al perito","Servitù DG 16918 da regolarizzare con costi non quantificati, in deduzione dal valore","Acconto di 111'000 da versare in sala prima dell'aggiudicazione: barriera e rischio di capitale immobilizzato","Ufficio esclude ogni garanzia sul fondo e sugli accessori (punto 18)","Spese condominiali ca. 5'000/anno e arretrati 2023 già sfociati in ipoteca legale"],"punti_critici":["Il valore di 720'000 è già un valore di liquidazione forzata: comprare sotto i 600'000 è poco probabile con la banca in sala","I mobili e i beni all'interno non sono compresi nell'asta (punto 23): sgombero a carico dell'acquirente","Se il prezzo di delibera è inferiore al valore ufficiale (171'552), le tasse RF si calcolano comunque sul valore ufficiale (punto 21)","Imposta sugli utili immobiliari e IVA della realizzazione sono computate sul prezzo di aggiudicazione (punto 11 lett. d)","Il valore assicurativo dichiarato (2'886'800) è sproporzionato e va corretto (perizia p. 10)","Debitori irreperibili (Casiraghi d'ignota dimora): nessun canale per informazioni o accordi bonari"],"difficolta":["Visita interna difficile: unità occupata e proprietari irreperibili; chiedere all'Ufficio di Mendrisio una visita guidata","Finanziamento da avere pronto: saldo entro 30 giorni dalla richiesta, interesse di mora 5%","Eventuale sgombero del conduttore/occupante con disdetta alla successiva scadenza legale, tempi 3-6 mesi","Concorrenza attesa alta: banca creditrice e investitori locali su un prodotto nuovo e ben posizionato","Data d'asta lontana (03.12.2026): capitale e strategia da mantenere immobilizzati a lungo","Trattativa con il fondo dominante part. 408 per sistemare la servitù, con esito incerto"],"da_verificare":["Contratto di locazione in essere, canone effettivo, deposito e data di scadenza presso l'Ufficio esecuzione","Se il doppio turno verrà effettivamente eseguito e con quale differenza di prezzo tra i due turni","Spese condominiali arretrate 2024-2026 e consistenza del fondo rinnovamento (saldo 6'500 al 31.12.2024)","Preventivo notarile e accordo con il part. 408 per adeguare o cancellare la servitù DG 16918","Stato interno reale e funzionamento della termopompa: la perizia si basa su un semplice sopralluogo","Comparabili di vendita 2025-2026 per 3½ locali a Gentilino, per validare i 710'000 di uscita"],"conclusione":"Partecipare solo con disciplina di prezzo: non superare CHF 570'000, soglia oltre la quale il margine si azzera a causa dei costi di trapasso, sgombero e servitù. Sopra i 600'000 lasciare l'oggetto alla banca creditrice.","foto_copertina":1,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004693","Perizia Alessandro Coduri del 27.10.2025 (31 pagine)","Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, deposito 01.07.2026 (5 pagine)","Elenco oneri Mod. RFF 9 E, Mendrisio 30.06.2026 (6 pagine)","8 foto estratte dalla perizia"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":111000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":103000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":8000}],"calcolo":"CHF 103'000 (acconto sul prezzo di delibera) + CHF 8'000 (acconto spese di trapasso) = CHF 111'000. È un importo fisso. Le condizioni non dicono come è stato calcolato l'acconto sul prezzo.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio.","come_all_asta":"a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche del 1934, a favore dell'ufficio d'esecuzione. L'unica condizione ammessa è l'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000. L'acconto è di CHF 111'000: quindi al massimo CHF 100'000 in contanti e il resto con la promessa bancaria. Le condizioni non citano l'assegno bancario.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Asta giovedì 03.12.2026, quindi accredito entro martedì 01.12.2026. In alternativa: deposito in contanti presso l'ufficio fino a CHF 100'000. Se il deposito in contanti si fa dopo il termine, l'acconto vale come non versato.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Lugano","iban":"CH72 0900 0000 6900 0029 9","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non frutta interessi. 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L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 111'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH72 0900 0000 6900 0029 9 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Lugano o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Il conto è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio: verificare con l'ufficio prima del bonifico. Nel formulario, per la promessa bancaria, resta il segnaposto «a favore dell’[ufficio d’esecuzione]». Causale, banca e BIC non sono indicati. Con un acconto sopra CHF 100'000 i soli contanti non bastano. I festivi possono anticipare il termine di accredito. La FUSC non indica l'acconto.","affidabilita":"media"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":111000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2026-12-03"},"documento_id":233,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:19:42+00:00"}}