AsteCH

← tutte le aste

Appartamento TI Ufficio esecuzione PPP · unità intera doppio turno

Vacallo

Via Bellinzona 9, 6833 Vacallo (TI)

5/10 convenienza

152 immagini estratte dai documenti: clicca per aprirle a schermo intero, poi frecce ← → (o swipe) per scorrerle tutte, Esc per chiudere.

Asta
giovedì 12 novembre 2026 · ore 14:45 (tra 30 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 285'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 94'107
Offerta minima
CHF 8'000
Condizioni pt. 1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 8'000 (copre i pegni poziori al creditore procedente: ipoteche legali fiscali). Rilanci minimi CHF 2'000 (pt. 2). Le ipoteche non coperte decadono.
Deposito / acconto
CHF 45'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Doppio turno
Condizioni pt. 23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno (art. 142 LEF), per cancellare eventuali annotazioni di locazione e servitù posteriori (abitazione/usufrutto) e per poter disdire i contratti senza urgente bisogno. Il maggior offerente del 1° turno resta vincolato fino al 2° (pt. 8).
Chi ci vive
Libero
Perizia p. 3: al sopralluogo del 25.06.2025 l'appartamento risultava vuoto; la debitrice è domiciliata a Stabio (elenco oneri). Nessun contratto d'affitto tra i documenti della perizia. Beni mobili eventualmente presenti non sono inclusi nell'asta (condizioni pt. 23): sgombero a carico dell'acquirente.
Termine insinuazione crediti
gio 16 apr 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 45'000
acconto prezzo deliberaCHF 41'000
acconto spese di trapassoCHF 4'000
TotaleCHF 45'000 ✓

Conteggio: Importo fisso scritto nelle condizioni: CHF 41'000 (acconto sul prezzo) + CHF 4'000 (acconto spese di trapasso) = CHF 45'000. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati. L'importo non dipende dal prezzo offerto.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (giovedì 12.11.2026), quindi entro martedì 10.11.2026. In alternativa si possono depositare contanti all'ufficio, fino a CHF 100'000. Un deposito in contanti fatto dopo il termine vale come non effettuato: in quel caso l'acconto va pagato all'asta.

All'asta

Quando: All'incanto (giovedì 12.11.2026, ore 14:45), subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'Ufficio d'esecuzione di Mendrisio.

Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, valida solo a condizione che l'aggiudicazione sia concessa e per il resto incondizionata. Oppure b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). Con CHF 45'000 si può pagare tutto in contanti. Le condizioni non parlano dell'assegno bancario.

Se non ti aggiudichi: L'anticipo non frutta interessi. Viene restituito a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 16.11.2026.

Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, emessa entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, e dà 30 giorni per pagare. La somma prorogata porta il 5% di interesse. La parte che supera CHF 100'000 (acconto incluso) va pagata tramite un intermediario finanziario secondo la legge sul riciclaggio di denaro. L'ufficio può chiedere garanzie, con fideiussioni o deposito di titoli, per la somma prorogata.

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 45'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Nel formulario il beneficiario della promessa bancaria è un segnaposto non compilato: «[ufficio d’esecuzione]». Causale, banca e BIC non sono indicati. L'accredito deve arrivare entro martedì 10.11.2026. Eventuali festivi possono anticipare il termine, quindi conviene bonificare prima. Nel riepilogo «CHF 45'000.00» compare accanto a «la differenza entro 30 giorni». È un errore d'impaginazione: è il totale 41'000 + 4'000. La FUSC non indica l'acconto.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:15 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Appartamento 3.5 locali (78 m² netti, balcone, cantina, posteggio esterno) al 5° piano del condominio "La Residenza", Via Bellinzona 9/11, Vacallo, edificio 1967. Perizia Brülhart 285'000; io stimo 250'000 realizzabili nello stato attuale. Vuoto al sopralluogo, nessuna servitù. Conviene solo a prezzo molto basso: mercato Mendrisiotto saturo e interni da rifare.

Perché 5/10: Prezzo minimo di sole CHF 8'000 (condizioni pt. 1) apre a uno sconto forte, ma bene poco liquido: 6 unità 3.5 locali in vendita nello stesso stabile, appartamento da rinnovare, condominio 1967 con arretrati e insolvenze, doppio turno e banca creditrice (268'675) motivata a rilanciare.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 250'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 150'000
margine atteso ≈ 25%
Stato immobile
Costruzione 1967 circa, cemento armato, no cappotto, doppi vetri PVC, gas + radiatori, ascensore. Manutenzione mediocre sia dell'unità sia delle parti comuni (perizia p. 3, 11). Interni "da rinnovare completo, salvo cucina e porta blindata" (p. 13). Parti comuni: tetto 2023, facciata nord e vano scala 2020, citofono 2022.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun lavoro imposto risulta dai documenti. La perizia (p. 3, 10-11) segnala però manutenzione arretrata: muffe sulle facciate, danni d'acqua su molti balconi, tende da sole e porte garage da rinnovare, condotte acque nere/potabile da controllare; nessun rapporto amianto né antincendio, RaSi dell'unità assente. Deduzione forfettaria in perizia: -6'000 (p. 21).
Lex Koller / limiti
Acquisto soggetto ad autorizzazione per persone all'estero (condizioni pt. 10 e 19, LAFE); dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione, termine 10 giorni per l'autorizzazione e garanzie, pena annullamento della delibera. A RF figura la menzione "oneri Lafe" (perizia p. 10). Uso attuale primario; residenza secondaria possibile previa domanda di costruzione (quota comunale 13.95%).

Pro

  • Prezzo minimo di aggiudicazione solo CHF 8'000: potenziale sconto molto ampio sulla stima di 285'000
  • Immobile vuoto al sopralluogo: nessuno sfratto, disponibilità e cantierabilità immediate
  • Nessuna servitù, nessun onere fondiario, nessun usufrutto o diritto di abitazione
  • Cantina 19 e posteggio esterno 7 assegnati, ascensore, balcone, vista aperta sul quartiere
  • Parti comuni con investimenti recenti: tetto 2023 (152'470), facciata nord 2020, porte e citofono
  • Posizione centrale, servizi a 5-10 minuti a piedi, vicino a Chiasso e Como

Contro

  • Concorrenza interna: 6 appartamenti 3.5 locali in vendita nello stesso stabile a media CHF 283'000 (perizia p. 15)
  • Mercato Mendrisiotto sotto pressione: alta offerta, bassa domanda, commerciabilità giudicata mediocre
  • Interni da rinnovare integralmente; edificio 1967 nel secondo ciclo di rinnovo
  • Condominio con rischi di insolvenza di altri comproprietari e fondo rinnovamento esiguo
  • Rumore e polveri fini da traffico cantonale, autostrada e dogana; carico fonico medio di giorno
  • Nessun cappotto termico, riscaldamento a gas con radiatori: efficienza energetica scadente

Punti critici

  • Pegni totali CHF 290'296.50 > stima peritale 285'000: la banca creditrice ha forte incentivo a rilanciare fino a valori alti
  • Amianto non escluso (1967) e nessun rapporto antincendio: rischio costi non quantificati
  • Spese condominiali scoperte per quasi 20'000 con due ipoteche legali iscritte: verificare cosa resta a carico dell'acquirente
  • Doppio turno d'asta richiesto: dinamica d'asta più complessa e incertezza sul risultato
  • Ufficio esclude ogni garanzia sul fondo e sugli accessori (condizioni pt. 18)
  • Tasse di iscrizione a RF calcolate almeno sul valore ufficiale 94'108 anche se si delibera a meno (pt. 21)

Difficoltà pratiche

  • Acconto 45'000 immediato in contanti o promessa bancaria irrevocabile: liquidità o linea bancaria pronta prima dell'asta
  • Saldo entro 30 giorni dalla richiesta con interesse 5%: finanziamento su PPP vecchia in asta spesso difficile
  • Nessuna data di visita indicata nei documenti: da concordare con l'Ufficio di Mendrisio
  • Eventuale sgombero di mobili non compresi nell'asta a carico dell'acquirente
  • Rivendita lenta per alta offerta locale: pianificare orizzonte 18-24 mesi
  • Imposta ticinese sugli utili immobiliari molto penalizzante in caso di rivendita entro pochi anni

Oneri e servitù

  • Nessuna servitù e nessun onere fondiario né sulla PPP 5219 né sul fondo base part. 13 (elenco oneri, sez. B)
  • Ipoteca convenzionale Banca Popolare di Sondrio (Suisse): CHF 268'675.40 al 12.11.2026 (CI 1° grado 150'000 + 2° grado 125'000)
  • Ipoteche legali condominio La Residenza: LEG 8'287.50 (2023) e 9'582.35 (2025); crediti insinuati CHF 8'577.20 + 11'346.00 di spese scoperte
  • Ipoteche legali di diritto pubblico: imposte cantonali CHF 859.00 e comunali CHF 838.90; CHF 469.00 da assegnare all'aggiudicatario
  • Annotazioni: restrizioni della facoltà di disporre per CHF 7'787.45 e CHF 254'137.75 + interessi e spese (2025)
  • Menzioni: regolamento d'amministrazione e d'uso PPP; oneri LAFE (perizia p. 10). Nessun diritto di prelazione dei comproprietari (art. 712c CC)

Lavori consigliati

  • Rinnovo completo interni: bagno, WC, impianti elettrici/sanitari, pavimenti, tinteggi, porte (cucina e porta blindata da mantenere) — CHF 70'000
  • Accantonamento per quota 26/1000 su interventi parti comuni (facciate residue, condotte, balconi, tende): fondo rinnovamento solo CHF 4'042 — CHF 20'000
  • Perizia amianto/sostanze nocive e RaSi dell'unità (edificio 1967, non esclusa presenza) — CHF 5'000

Da verificare prima dell'asta

  • Estratto conto condominiale aggiornato e verbali assemblee: rinnovi deliberati o previsti su facciate, condotte e balconi
  • Presenza di amianto e altre sostanze nocive; RaSi dell'unità e rapporto antincendio
  • Stato effettivo di occupazione, disponibilità delle chiavi e presenza di mobili
  • Esito del doppio turno e eventuali istanze/ricorsi sull'elenco oneri e sulle condizioni
  • Preventivo dettagliato dei lavori interni con sopralluogo tecnico prima dell'asta
  • Costi di trapasso, tassa di mutazione e imposta utili immobiliari sulla rivendita

Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: massimo CHF 150'000 di aggiudicazione (circa 60% della perizia), oltre i quali il margine sparisce vista la ristrutturazione integrale e la concorrenza di 6 unità gemelle in vendita nello stesso stabile. Abbandonare senza esitazioni se la banca spinge sopra i 170'000.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 07:50 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004691 (asta 12.11.2026, Mendrisio), Perizia Brülhart & Partners SA, 25.06.2025, 38 pagine (valore di mercato 284'971), Condizioni d'incanto Ufficio esecuzione Mendrisio, deposito 23.06.2026, 5 pagine, Elenco oneri e stato descrittivo, 22.06.2026, 6 pagine, 8 foto estratte dalla perizia (interni, facciate, mappe, statistiche di mercato), Allegati della perizia (75 pagine): scansione senza testo, non leggibili. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Vacallo (RFD)
 Foglio PPP 5219 (26/1000) comproprietà del fondo Part. 13 
 con diritto esclusivo sull’appartamento Nr. 30, al quinto piano, composto di: atrio, cucina, pranzo-soggiorno, due camere, bagno, wc e balcone. 
 Valore di stima Ufficiale: CHF 94'107.78 
 Valore di stima Peritale: CHF 285'000.00

Osservazioni

I comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.