{"id":"3070af86-2656-4fe7-8c67-b00a476db001","pubnum":"SB01-0000004691","subrubric":"SB01","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-03-27","expiration":"2027-03-27","office_name":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","office_address":"Via Pollini 29, 6850 Mendrisio","office_id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","title":"Incanto immobiliare Deborah Arrigo","auction_date":"2026-11-12","auction_time":"14:45","auction_location":"Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio","objects_text":"In territorio del Comune di Vacallo (RFD)\n Foglio PPP 5219 (26/1000) comproprietà del fondo Part. 13 \n con diritto esclusivo sull’appartamento Nr. 30, al quinto piano, composto di: atrio, cucina, pranzo-soggiorno, due camere, bagno, wc e balcone. \n Valore di stima Ufficiale: CHF 94'107.78 \n Valore di stima Peritale: CHF 285'000.00","objects_html":"<p>In territorio del Comune di Vacallo (RFD)</p><p><b>Foglio PPP 5219 (26/1000) comproprietà del fondo Part. 13</b></p><p>con diritto esclusivo sull’appartamento Nr. 30, al quinto piano, composto di: atrio, cucina, pranzo-soggiorno, due camere, bagno, wc e balcone. </p><p><b>Valore di stima Ufficiale:            CHF          94'107.78</b></p><p><b>Valore di stima Peritale:             CHF        285'000.00</b></p>","remarks":"I comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-04-16","municipality":"Vacallo","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"appartamento","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":285000,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 285'000.00","official_value":94107,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 94'107.78","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2026-11-12|14:45|interritoriodelcomunedivacallorfdfoglioppp5219261000compropr","first_seen":"2026-09-04T16:23:17+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:40+00:00","notes":null,"is_ppp":1,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Deborah Arrigo","town":"Stabio","birth":"1975-10-15","death":null}],"amounts":[{"value":94107,"context":"giorno, due camere, bagno, wc e balcone. 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Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.<br />Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","cantons":["TI"],"secondaryTenants":[{"tenantCode":"kabti","publicationDate":"2026-03-27T00:00:00.000Z"}],"repeatedPublications":null,"customsStampImages":[],"title":{"de":"Betreibungsamtliche Grundstücksteigerung Deborah Arrigo","en":"Property auction initiated by the debt enforcement office Deborah Arrigo","it":"Incanto immobiliare Deborah Arrigo","fr":"Vente aux enchères d'immeubles dans le cadre de la poursuite Deborah Arrigo"},"dossierReference":null,"copyDeadline":null},"links":[],"attachments":[],"content":{"debtor":{"selectType":"person","person":[{"prename":"Deborah","name":"Arrigo","countryOfOrigin":{"name":{"de":"Italien","fr":"Italie","it":"Italia","en":"Italy"},"isoCode":"IT"},"dateOfBirth":"1975-10-15T00:00:00.000Z","currentLanguage":"it","residence":{"selectType":"switzerland"},"addressSwitzerland":{"street":"Via 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minimo di sole CHF 8'000 (condizioni pt. 1) apre a uno sconto forte, ma bene poco liquido: 6 unità 3.5 locali in vendita nello stesso stabile, appartamento da rinnovare, condominio 1967 con arretrati e insolvenze, doppio turno e banca creditrice (268'675) motivata a rilanciare.","sintesi":"Appartamento 3.5 locali (78 m² netti, balcone, cantina, posteggio esterno) al 5° piano del condominio \"La Residenza\", Via Bellinzona 9/11, Vacallo, edificio 1967. Perizia Brülhart 285'000; io stimo 250'000 realizzabili nello stato attuale. Vuoto al sopralluogo, nessuna servitù. Conviene solo a prezzo molto basso: mercato Mendrisiotto saturo e interni da rifare.","tipo_immobile":"Quota PPP 5219 (26/1000) del fondo base part. 13 — appartamento 3.5 locali, 5° piano, con cantina 19 e posteggio esterno 7","stima_perizia":285000,"valore_ufficiale":94107,"valore_mercato_tuo":250000,"prezzo_target_max":150000,"margine_atteso_pct":25,"offerta_minima":8000,"offerta_minima_note":"Condizioni pt. 1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 8'000 (copre i pegni poziori al creditore procedente: ipoteche legali fiscali). Rilanci minimi CHF 2'000 (pt. 2). Le ipoteche non coperte decadono.","deposito":45000,"deposito_sistema":"Condizioni pt. 14: acconto infruttifero CHF 45'000 (41'000 prezzo + 4'000 spese trapasso) dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione, con promessa di pagamento bancaria irrevocabile o contanti fino a 100'000; possibile bonifico anticipato (2 giorni lavorativi prima). Saldo entro 30 giorni dalla richiesta, interesse 5%.","turni_asta":"doppio_turno","turni_note":"Condizioni pt. 23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno (art. 142 LEF), per cancellare eventuali annotazioni di locazione e servitù posteriori (abitazione/usufrutto) e per poter disdire i contratti senza urgente bisogno. Il maggior offerente del 1° turno resta vincolato fino al 2° (pt. 8).","occupazione":"libero","occupazione_note":"Perizia p. 3: al sopralluogo del 25.06.2025 l'appartamento risultava vuoto; la debitrice è domiciliata a Stabio (elenco oneri). Nessun contratto d'affitto tra i documenti della perizia. Beni mobili eventualmente presenti non sono inclusi nell'asta (condizioni pt. 23): sgombero a carico dell'acquirente.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Costruzione 1967 circa, cemento armato, no cappotto, doppi vetri PVC, gas + radiatori, ascensore. Manutenzione mediocre sia dell'unità sia delle parti comuni (perizia p. 3, 11). Interni \"da rinnovare completo, salvo cucina e porta blindata\" (p. 13). Parti comuni: tetto 2023, facciata nord e vano scala 2020, citofono 2022.","riparazioni_obbligatorie":"Nessun lavoro imposto risulta dai documenti. La perizia (p. 3, 10-11) segnala però manutenzione arretrata: muffe sulle facciate, danni d'acqua su molti balconi, tende da sole e porte garage da rinnovare, condotte acque nere/potabile da controllare; nessun rapporto amianto né antincendio, RaSi dell'unità assente. Deduzione forfettaria in perizia: -6'000 (p. 21).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Rinnovo completo interni: bagno, WC, impianti elettrici/sanitari, pavimenti, tinteggi, porte (cucina e porta blindata da mantenere)","costo_stimato":70000},{"descrizione":"Accantonamento per quota 26/1000 su interventi parti comuni (facciate residue, condotte, balconi, tende): fondo rinnovamento solo CHF 4'042","costo_stimato":20000},{"descrizione":"Perizia amianto/sostanze nocive e RaSi dell'unità (edificio 1967, non esclusa presenza)","costo_stimato":5000}],"oneri_servitu":["Nessuna servitù e nessun onere fondiario né sulla PPP 5219 né sul fondo base part. 13 (elenco oneri, sez. B)","Ipoteca convenzionale Banca Popolare di Sondrio (Suisse): CHF 268'675.40 al 12.11.2026 (CI 1° grado 150'000 + 2° grado 125'000)","Ipoteche legali condominio La Residenza: LEG 8'287.50 (2023) e 9'582.35 (2025); crediti insinuati CHF 8'577.20 + 11'346.00 di spese scoperte","Ipoteche legali di diritto pubblico: imposte cantonali CHF 859.00 e comunali CHF 838.90; CHF 469.00 da assegnare all'aggiudicatario","Annotazioni: restrizioni della facoltà di disporre per CHF 7'787.45 e CHF 254'137.75 + interessi e spese (2025)","Menzioni: regolamento d'amministrazione e d'uso PPP; oneri LAFE (perizia p. 10). Nessun diritto di prelazione dei comproprietari (art. 712c CC)"],"lex_koller":"Acquisto soggetto ad autorizzazione per persone all'estero (condizioni pt. 10 e 19, LAFE); dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione, termine 10 giorni per l'autorizzazione e garanzie, pena annullamento della delibera. A RF figura la menzione \"oneri Lafe\" (perizia p. 10). Uso attuale primario; residenza secondaria possibile previa domanda di costruzione (quota comunale 13.95%).","pro":["Prezzo minimo di aggiudicazione solo CHF 8'000: potenziale sconto molto ampio sulla stima di 285'000","Immobile vuoto al sopralluogo: nessuno sfratto, disponibilità e cantierabilità immediate","Nessuna servitù, nessun onere fondiario, nessun usufrutto o diritto di abitazione","Cantina 19 e posteggio esterno 7 assegnati, ascensore, balcone, vista aperta sul quartiere","Parti comuni con investimenti recenti: tetto 2023 (152'470), facciata nord 2020, porte e citofono","Posizione centrale, servizi a 5-10 minuti a piedi, vicino a Chiasso e Como"],"contro":["Concorrenza interna: 6 appartamenti 3.5 locali in vendita nello stesso stabile a media CHF 283'000 (perizia p. 15)","Mercato Mendrisiotto sotto pressione: alta offerta, bassa domanda, commerciabilità giudicata mediocre","Interni da rinnovare integralmente; edificio 1967 nel secondo ciclo di rinnovo","Condominio con rischi di insolvenza di altri comproprietari e fondo rinnovamento esiguo","Rumore e polveri fini da traffico cantonale, autostrada e dogana; carico fonico medio di giorno","Nessun cappotto termico, riscaldamento a gas con radiatori: efficienza energetica scadente"],"punti_critici":["Pegni totali CHF 290'296.50 > stima peritale 285'000: la banca creditrice ha forte incentivo a rilanciare fino a valori alti","Amianto non escluso (1967) e nessun rapporto antincendio: rischio costi non quantificati","Spese condominiali scoperte per quasi 20'000 con due ipoteche legali iscritte: verificare cosa resta a carico dell'acquirente","Doppio turno d'asta richiesto: dinamica d'asta più complessa e incertezza sul risultato","Ufficio esclude ogni garanzia sul fondo e sugli accessori (condizioni pt. 18)","Tasse di iscrizione a RF calcolate almeno sul valore ufficiale 94'108 anche se si delibera a meno (pt. 21)"],"difficolta":["Acconto 45'000 immediato in contanti o promessa bancaria irrevocabile: liquidità o linea bancaria pronta prima dell'asta","Saldo entro 30 giorni dalla richiesta con interesse 5%: finanziamento su PPP vecchia in asta spesso difficile","Nessuna data di visita indicata nei documenti: da concordare con l'Ufficio di Mendrisio","Eventuale sgombero di mobili non compresi nell'asta a carico dell'acquirente","Rivendita lenta per alta offerta locale: pianificare orizzonte 18-24 mesi","Imposta ticinese sugli utili immobiliari molto penalizzante in caso di rivendita entro pochi anni"],"da_verificare":["Estratto conto condominiale aggiornato e verbali assemblee: rinnovi deliberati o previsti su facciate, condotte e balconi","Presenza di amianto e altre sostanze nocive; RaSi dell'unità e rapporto antincendio","Stato effettivo di occupazione, disponibilità delle chiavi e presenza di mobili","Esito del doppio turno e eventuali istanze/ricorsi sull'elenco oneri e sulle condizioni","Preventivo dettagliato dei lavori interni con sopralluogo tecnico prima dell'asta","Costi di trapasso, tassa di mutazione e imposta utili immobiliari sulla rivendita"],"conclusione":"Partecipare solo con disciplina di prezzo: massimo CHF 150'000 di aggiudicazione (circa 60% della perizia), oltre i quali il margine sparisce vista la ristrutturazione integrale e la concorrenza di 6 unità gemelle in vendita nello stesso stabile. Abbandonare senza esitazioni se la banca spinge sopra i 170'000.","foto_copertina":6,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004691 (asta 12.11.2026, Mendrisio)","Perizia Brülhart & Partners SA, 25.06.2025, 38 pagine (valore di mercato 284'971)","Condizioni d'incanto Ufficio esecuzione Mendrisio, deposito 23.06.2026, 5 pagine","Elenco oneri e stato descrittivo, 22.06.2026, 6 pagine","8 foto estratte dalla perizia (interni, facciate, mappe, statistiche di mercato)","Allegati della perizia (75 pagine): scansione senza testo, non leggibili"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":45000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":41000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":4000}],"calcolo":"Importo fisso scritto nelle condizioni: CHF 41'000 (acconto sul prezzo) + CHF 4'000 (acconto spese di trapasso) = CHF 45'000. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati. L'importo non dipende dal prezzo offerto.","quando":"All'incanto (giovedì 12.11.2026, ore 14:45), subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'Ufficio d'esecuzione di Mendrisio.","come_all_asta":"a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, valida solo a condizione che l'aggiudicazione sia concessa e per il resto incondizionata. Oppure b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). Con CHF 45'000 si può pagare tutto in contanti. Le condizioni non parlano dell'assegno bancario.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto (giovedì 12.11.2026), quindi entro martedì 10.11.2026. In alternativa si possono depositare contanti all'ufficio, fino a CHF 100'000. Un deposito in contanti fatto dopo il termine vale come non effettuato: in quel caso l'acconto va pagato all'asta.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Mendrisio","iban":"CH98 0900 0000 6900 1932 8","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non frutta interessi. Viene restituito a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, cioè entro lunedì 16.11.2026.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, emessa entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, e dà 30 giorni per pagare. La somma prorogata porta il 5% di interesse. La parte che supera CHF 100'000 (acconto incluso) va pagata tramite un intermediario finanziario secondo la legge sul riciclaggio di denaro. L'ufficio può chiedere garanzie, con fideiussioni o deposito di titoli, per la somma prorogata.","fonte_doc_id":220,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 45'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH98 0900 0000 6900 1932 8 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Mendrisio o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. 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