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Casa TI Ufficio esecuzione doppio turno

Lugano-Davesco Soragno

Via Navree 18c, 6964 Davesco-Soragno (TI)

7/10 convenienza

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Asta
giovedì 29 ottobre 2026 · ore 15:15 (tra 17 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 700'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 234'492
Offerta minima
CHF 400'000
Caso raro di prezzo minimo esplicito: condizioni punto 1, aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate solo se l'offerta supera CHF 400'000. Corrisponde al principio dell'offerta sufficiente: i crediti garantiti da pegno (elenco oneri) sommano 392'757. Rilanci minimi CHF 2'000 (punto 2).
Deposito / acconto
CHF 101'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Doppio turno
Condizioni punto 23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno ex art. 142 LEF, per cancellare eventuali locazioni annotate posteriori al pegno, poter disdire anticipatamente senza urgente bisogno e cancellare eventuali diritti di abitazione/usufrutto posteriori. Nell'elenco oneri non risultano locazioni né diritti di abitazione: misura cautelativa. Mobili non inclusi nell'asta.
Chi ci vive
Proprietario
Occupata dal debitore Marco Alberti, uso proprio, nessun contratto di locazione (perizia p.6 e p.13). Il debitore non paga indennità e non è espellibile prima della realizzazione (art. 19 RFF); dopo l'aggiudicazione l'acquirente può chiederne lo sgombero ex art. 641 CC (condizioni punto 22). Sfratto probabile con tempi e costi.
Termine insinuazione crediti
gio 9 apr 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 101'000
acconto prezzo deliberaCHF 93'000
acconto spese di trapassoCHF 8'000
TotaleCHF 101'000 ✓

Conteggio: Somma delle due voci del riassunto al punto 14: CHF 93'000 + CHF 8'000 = CHF 101'000. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati i singoli importi.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Lugano
IBAN
CH72 0900 0000 6900 0029 9 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto, cioè entro martedì 27.10.2026 (asta giovedì 29.10.2026). Il deposito anticipato in contanti è ammesso fino a CHF 100'000. Un deposito arrivato in ritardo è considerato non effettuato.

All'asta

Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio.

Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, a favore dell'ufficio d'esecuzione, con la sola condizione dell'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000; il resto (CHF 1'000) con promessa bancaria come alla lettera a. L'assegno bancario non è menzionato.

Se non ti aggiudichi: L'anticipo non produce interessi. Viene rimborsato a chi lo ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, quindi indicativamente entro lunedì 02.11.2026.

Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Il riassunto indica la differenza con interesse del 5%. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente (acconto incluso) va pagata tramite un intermediario finanziario secondo la legge sul riciclaggio (LRD). Una proroga porta interesse del 5%. L'ufficio può chiedere garanzie per la somma prorogata.

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, punto 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 101'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Il conto è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio: fatevi confermare IBAN e beneficiario da Mendrisio prima del bonifico. Le condizioni non indicano né causale né banca. Il termine è stretto: accredito entro il 27.10.2026, e i festivi possono anticiparlo. Nel formulario restano dei segnaposto non compilati: "[ufficio d’esecuzione]" come beneficiario della promessa bancaria e "[opzionale: ...]". La FUSC non riporta l'importo dell'acconto.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:11 (affidabilità media). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Casa unifamiliare indipendente del 2009 a Davesco-Soragno (Lugano), Via Navrèe 18C, fondo 492 di 195 mq, 532 mc, 3 piani, termopompa, stato buono. Perizia 2024: valore di mercato 700'000 (atti d'asta: 650'000). Prezzo minimo di aggiudicazione 400'000, pari ai crediti pignoratizi. Interessante se si resta sotto 500'000; limite principale la superficie abitabile ridotta e atipica.

Perché 7/10: Prezzo minimo 400'000 contro stima 650'000–700'000: sconto potenziale 35-40% su casa recente (2009), zona Lugano liquida. Penalizzano il taglio minuscolo e atipico (76.83 mq SUL, una camera), l'occupazione del debitore, il doppio turno e la concorrenza attesa su un oggetto residenziale ben posizionato.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 640'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 500'000
margine atteso ≈ 18%
Stato immobile
Costruzione 2009, tradizionale: mattone 30 cm, tetto a falda in tegole, serramenti in ferro termolaccato con vetri doppi, pavimenti in pietra e parquet, termopompa Viessmann con distribuzione a pavimento. Stato di manutenzione "buono", rifiniture standard medio-alto (perizia p.13-14). Vetustà tecnica calcolata 39'887 (259 CHF/mq). Nessun ampliamento noto.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun lavoro obbligatorio indicato nei documenti. Nessun amianto (edificio 2009), fondo non iscritto al catasto siti inquinati né in zone di pericolo (perizia p.4, p.15). Classe energetica globale "F" senza energie rinnovabili, ma nessun obbligo di risanamento citato. Radon: probabilità 24% di superare 300 Bq/m³, misurazione non eseguita.
Lex Koller / limiti
Condizioni punto 19: acquisto soggetto ad autorizzazione LAFE per le persone all'estero; obbligo di dichiarazione scritta dopo l'aggiudicazione. Trattandosi di abitazione residenziale, l'esenzione vale solo per abitazione principale nel luogo di domicilio legale ed effettivo. Se l'autorizzazione manca, aggiudicazione annullata e nuovo incanto a rischio del primo aggiudicatario. Nessun cenno ad abitazioni secondarie.

Pro

  • Prezzo minimo 400'000 contro valore di mercato peritale 700'000: sconto teorico oltre il 40%
  • Costruzione 2009, nessun amianto, termopompa e riscaldamento a pavimento: pochi interventi strutturali attesi
  • Zona R2e residenziale a Lugano: mercato con +12.4% in 5 anni per case unifamiliari (perizia p.9)
  • Casa indipendente su fondo proprio, nessuna quota PPP né comproprietà da gestire
  • Nessun diritto di abitazione, usufrutto o locazione che gravi l'aggiudicatario
  • Vista aperta, soleggiamento ottimo, idoneità solare ottima, sito non inquinato

Contro

  • Superficie abitabile minima: 76.83 mq SUL con una sola camera da letto, taglio poco commerciale
  • Architettura atipica a torre con soggiorno a doppia altezza: bacino di acquirenti ristretto
  • Terreno di soli 195 mq, forma irregolare, un solo posteggio esterno
  • Classe energetica globale F, nessuna energia rinnovabile, certificato CECE non disponibile
  • Fermata bus a 1.1 km (13 min a piedi), servizi e svago raggiungibili solo in auto
  • Sfitto elevato a Lugano (2.18% contro 1.15% nazionale), mercato valutato "piuttosto alto" da FPRE

Punti critici

  • Discrepanza sui valori: perizia 09.07.2024 conclude 700'000, mentre FUSC, condizioni ed elenco oneri riportano 650'000
  • Il perito dichiara grado di precisione basso, nessun rilievo strumentale e validità limitata a 6 mesi (perizia p.6 e p.20)
  • Valore stimato con capitalizzazione di un valore locativo teorico (28'358/anno) su casa ad uso proprio
  • Probabilità radon 24% con indice di confidenza elevato, nessuna misurazione eseguita
  • Cantinato non visionato dal perito: stato reale dei locali interrati ignoto
  • Ufficio esclude ogni garanzia su fondo e accessori (condizioni punto 18)

Difficoltà pratiche

  • Servono 101'000 liquidi o promessa bancaria irrevocabile già in sala, prima dell'aggiudicazione
  • Saldo fino a 30 giorni dalla richiesta: mutuo da deliberare prima dell'asta, pena revoca e responsabilità per il minor ricavo
  • Sgombero del debitore occupante: tempi e costi non quantificati, possibile resistenza
  • Visita interna non garantita: la perizia stessa segnala locali non visionati
  • Pagamenti oltre 100'000 solo tramite intermediario finanziario LRD
  • Tasse di registro calcolate almeno sul valore ufficiale 234'492 anche se la delibera fosse inferiore (punto 21)

Oneri e servitù

  • O. Condotta acqua potabile con passo e accesso per servizio e manutenzione, a favore part. 551, minuta 10.08.1984 (elenco oneri, sez. B)
  • Nessun onere fondiario, nessuna menzione, nessun diritto di abitazione o usufrutto iscritto
  • Ipoteche legali di diritto pubblico: imposte cantonali e comunali 2021-2025 per 1'857 (LEG FR 4'682.50 e FR 3'806)
  • Ipoteche convenzionali BancaStato: capitale 390'900 (cartelle 1°-3° grado per 450'000 nominali)
  • Restrizioni della facoltà di disporre e pignoramenti UE Lugano (2023-2026): si estinguono con la realizzazione
  • Nessun credito assegnato all'aggiudicatario: tutti i pegni sono da pagare in contanti (elenco oneri, colonna 4)

Lavori consigliati

  • Misurazione radon e, se oltre il valore di riferimento, interventi di ventilazione/sigillatura (perizia p.16)
  • Recupero vetustà tecnica: finiture, installazioni e involucro secondo calcolo perito (perizia p.19) — CHF 39'887
  • Miglioramento energetico classe F: fotovoltaico (idoneità solare ottima) e certificato CECE per la rivendita

Da verificare prima dell'asta

  • Chiedere all'ufficio quale stima peritale è vincolante: 650'000 degli atti o 700'000 della perizia 2024
  • Organizzare una visita interna con l'ufficio e verificare cantinato, impianti e caminetto
  • Far misurare il radon prima dell'asta o calcolare il costo di mitigazione
  • Quantificare imposta ticinese sugli utili immobiliari per rivendita entro 1-3 anni (aliquota alta nel breve)
  • Verificare imposte correnti, premi assicurativi e tasse d'uso a carico dell'aggiudicatario (punto 12b)
  • Controllare posizione esatta della condotta AP e del passo a favore part. 551 sul piano catastale

Conclusione: Vale la pena partecipare, ma con disciplina: sopra 500'000 il margine si assottiglia troppo per un oggetto di 77 mq abitabili e rivendita non immediata. Prezzo massimo consigliato 500'000, ideale aggiudicarsi tra 400'000 e 460'000.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:10 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004683 (asta 29.10.2026, Mendrisio), Perizia Rigo Ingegneria e Consulenza Sagl, Ing. Claudia Rigo Fankhauser, 09.07.2024, 45 pagine, Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, deposito 16.06.2026, 5 pagine, Elenco oneri Mod. RFF 9 E, Mendrisio 15.06.2026, 4 pagine, 8 foto estratte dalla perizia (esterno, mappe, piano di mutazione, radon, siti inquinati), Dati auctionhome.ch (fonte secondaria: minimo 400'000, deposito 101'000, confermati dalle condizioni). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Lugano-Davesco Soragno (RFD)
 Part. 492 
 Ubicazione Ràpia
 A mq 52 Edificio
 NE mq 143 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus)
 Valore di stima Ufficiale: CHF 234'492.00 
 Valore di stima Peritale: CHF 650'000.00

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.