In territorio del Comune di Lugano-Davesco Soragno (RFD)
Part. 492
Ubicazione Ràpia
A mq 52 Edificio
NE mq 143 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus)
Valore di stima Ufficiale: CHF 234'492.00
Valore di stima Peritale: CHF 650'000.00
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minimo 400'000 contro stima 650'000–700'000: sconto potenziale 35-40% su casa recente (2009), zona Lugano liquida. Penalizzano il taglio minuscolo e atipico (76.83 mq SUL, una camera), l'occupazione del debitore, il doppio turno e la concorrenza attesa su un oggetto residenziale ben posizionato.","sintesi":"Casa unifamiliare indipendente del 2009 a Davesco-Soragno (Lugano), Via Navrèe 18C, fondo 492 di 195 mq, 532 mc, 3 piani, termopompa, stato buono. Perizia 2024: valore di mercato 700'000 (atti d'asta: 650'000). Prezzo minimo di aggiudicazione 400'000, pari ai crediti pignoratizi. Interessante se si resta sotto 500'000; limite principale la superficie abitabile ridotta e atipica.","tipo_immobile":"Casa unifamiliare (residenziale ad uso proprio), zona R2e, costruita 2009, 3 piani fuori terra + cantinato, 532 mc SIA, SUL 76.83 mq + 94.32 mq accessori, 1 posteggio esterno (perizia p.13).","stima_perizia":700000,"valore_ufficiale":234492,"valore_mercato_tuo":640000,"prezzo_target_max":500000,"margine_atteso_pct":18,"offerta_minima":400000,"offerta_minima_note":"Caso raro di prezzo minimo esplicito: condizioni punto 1, aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate solo se l'offerta supera CHF 400'000. Corrisponde al principio dell'offerta sufficiente: i crediti garantiti da pegno (elenco oneri) sommano 392'757. Rilanci minimi CHF 2'000 (punto 2).","deposito":101000,"deposito_sistema":"Acconto infruttifero di 101'000 (93'000 prezzo + 8'000 spese trapasso) dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione: contanti max 100'000, resto con promessa di pagamento bancaria irrevocabile; possibile bonifico anticipato 2 giorni lavorativi prima. Saldo entro 30 giorni dalla richiesta dell'ufficio (emessa entro 30 giorni dall'aggiudicazione), interesse 5% su proroghe (punto 14).","turni_asta":"doppio_turno","turni_note":"Condizioni punto 23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno ex art. 142 LEF, per cancellare eventuali locazioni annotate posteriori al pegno, poter disdire anticipatamente senza urgente bisogno e cancellare eventuali diritti di abitazione/usufrutto posteriori. Nell'elenco oneri non risultano locazioni né diritti di abitazione: misura cautelativa. Mobili non inclusi nell'asta.","occupazione":"proprietario","occupazione_note":"Occupata dal debitore Marco Alberti, uso proprio, nessun contratto di locazione (perizia p.6 e p.13). Il debitore non paga indennità e non è espellibile prima della realizzazione (art. 19 RFF); dopo l'aggiudicazione l'acquirente può chiederne lo sgombero ex art. 641 CC (condizioni punto 22). Sfratto probabile con tempi e costi.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Costruzione 2009, tradizionale: mattone 30 cm, tetto a falda in tegole, serramenti in ferro termolaccato con vetri doppi, pavimenti in pietra e parquet, termopompa Viessmann con distribuzione a pavimento. Stato di manutenzione \"buono\", rifiniture standard medio-alto (perizia p.13-14). Vetustà tecnica calcolata 39'887 (259 CHF/mq). Nessun ampliamento noto.","riparazioni_obbligatorie":"Nessun lavoro obbligatorio indicato nei documenti. Nessun amianto (edificio 2009), fondo non iscritto al catasto siti inquinati né in zone di pericolo (perizia p.4, p.15). Classe energetica globale \"F\" senza energie rinnovabili, ma nessun obbligo di risanamento citato. Radon: probabilità 24% di superare 300 Bq/m³, misurazione non eseguita.","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Misurazione radon e, se oltre il valore di riferimento, interventi di ventilazione/sigillatura (perizia p.16)","costo_stimato":null},{"descrizione":"Recupero vetustà tecnica: finiture, installazioni e involucro secondo calcolo perito (perizia p.19)","costo_stimato":39887},{"descrizione":"Miglioramento energetico classe F: fotovoltaico (idoneità solare ottima) e certificato CECE per la rivendita","costo_stimato":null}],"oneri_servitu":["O. Condotta acqua potabile con passo e accesso per servizio e manutenzione, a favore part. 551, minuta 10.08.1984 (elenco oneri, sez. B)","Nessun onere fondiario, nessuna menzione, nessun diritto di abitazione o usufrutto iscritto","Ipoteche legali di diritto pubblico: imposte cantonali e comunali 2021-2025 per 1'857 (LEG FR 4'682.50 e FR 3'806)","Ipoteche convenzionali BancaStato: capitale 390'900 (cartelle 1°-3° grado per 450'000 nominali)","Restrizioni della facoltà di disporre e pignoramenti UE Lugano (2023-2026): si estinguono con la realizzazione","Nessun credito assegnato all'aggiudicatario: tutti i pegni sono da pagare in contanti (elenco oneri, colonna 4)"],"lex_koller":"Condizioni punto 19: acquisto soggetto ad autorizzazione LAFE per le persone all'estero; obbligo di dichiarazione scritta dopo l'aggiudicazione. Trattandosi di abitazione residenziale, l'esenzione vale solo per abitazione principale nel luogo di domicilio legale ed effettivo. Se l'autorizzazione manca, aggiudicazione annullata e nuovo incanto a rischio del primo aggiudicatario. Nessun cenno ad abitazioni secondarie.","pro":["Prezzo minimo 400'000 contro valore di mercato peritale 700'000: sconto teorico oltre il 40%","Costruzione 2009, nessun amianto, termopompa e riscaldamento a pavimento: pochi interventi strutturali attesi","Zona R2e residenziale a Lugano: mercato con +12.4% in 5 anni per case unifamiliari (perizia p.9)","Casa indipendente su fondo proprio, nessuna quota PPP né comproprietà da gestire","Nessun diritto di abitazione, usufrutto o locazione che gravi l'aggiudicatario","Vista aperta, soleggiamento ottimo, idoneità solare ottima, sito non inquinato"],"contro":["Superficie abitabile minima: 76.83 mq SUL con una sola camera da letto, taglio poco commerciale","Architettura atipica a torre con soggiorno a doppia altezza: bacino di acquirenti ristretto","Terreno di soli 195 mq, forma irregolare, un solo posteggio esterno","Classe energetica globale F, nessuna energia rinnovabile, certificato CECE non disponibile","Fermata bus a 1.1 km (13 min a piedi), servizi e svago raggiungibili solo in auto","Sfitto elevato a Lugano (2.18% contro 1.15% nazionale), mercato valutato \"piuttosto alto\" da FPRE"],"punti_critici":["Discrepanza sui valori: perizia 09.07.2024 conclude 700'000, mentre FUSC, condizioni ed elenco oneri riportano 650'000","Il perito dichiara grado di precisione basso, nessun rilievo strumentale e validità limitata a 6 mesi (perizia p.6 e p.20)","Valore stimato con capitalizzazione di un valore locativo teorico (28'358/anno) su casa ad uso proprio","Probabilità radon 24% con indice di confidenza elevato, nessuna misurazione eseguita","Cantinato non visionato dal perito: stato reale dei locali interrati ignoto","Ufficio esclude ogni garanzia su fondo e accessori (condizioni punto 18)"],"difficolta":["Servono 101'000 liquidi o promessa bancaria irrevocabile già in sala, prima dell'aggiudicazione","Saldo fino a 30 giorni dalla richiesta: mutuo da deliberare prima dell'asta, pena revoca e responsabilità per il minor ricavo","Sgombero del debitore occupante: tempi e costi non quantificati, possibile resistenza","Visita interna non garantita: la perizia stessa segnala locali non visionati","Pagamenti oltre 100'000 solo tramite intermediario finanziario LRD","Tasse di registro calcolate almeno sul valore ufficiale 234'492 anche se la delibera fosse inferiore (punto 21)"],"da_verificare":["Chiedere all'ufficio quale stima peritale è vincolante: 650'000 degli atti o 700'000 della perizia 2024","Organizzare una visita interna con l'ufficio e verificare cantinato, impianti e caminetto","Far misurare il radon prima dell'asta o calcolare il costo di mitigazione","Quantificare imposta ticinese sugli utili immobiliari per rivendita entro 1-3 anni (aliquota alta nel breve)","Verificare imposte correnti, premi assicurativi e tasse d'uso a carico dell'aggiudicatario (punto 12b)","Controllare posizione esatta della condotta AP e del passo a favore part. 551 sul piano catastale"],"conclusione":"Vale la pena partecipare, ma con disciplina: sopra 500'000 il margine si assottiglia troppo per un oggetto di 77 mq abitabili e rivendita non immediata. Prezzo massimo consigliato 500'000, ideale aggiudicarsi tra 400'000 e 460'000.","foto_copertina":1,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004683 (asta 29.10.2026, Mendrisio)","Perizia Rigo Ingegneria e Consulenza Sagl, Ing. Claudia Rigo Fankhauser, 09.07.2024, 45 pagine","Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, deposito 16.06.2026, 5 pagine","Elenco oneri Mod. RFF 9 E, Mendrisio 15.06.2026, 4 pagine","8 foto estratte dalla perizia (esterno, mappe, piano di mutazione, radon, siti inquinati)","Dati auctionhome.ch (fonte secondaria: minimo 400'000, deposito 101'000, confermati dalle condizioni)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":101000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":93000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":8000}],"calcolo":"Somma delle due voci del riassunto al punto 14: CHF 93'000 + CHF 8'000 = CHF 101'000. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati i singoli importi.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio.","come_all_asta":"a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, a favore dell'ufficio d'esecuzione, con la sola condizione dell'aggiudicazione. b) Contanti fino a CHF 100'000; il resto (CHF 1'000) con promessa bancaria come alla lettera a. L'assegno bancario non è menzionato.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto, cioè entro martedì 27.10.2026 (asta giovedì 29.10.2026). Il deposito anticipato in contanti è ammesso fino a CHF 100'000. Un deposito arrivato in ritardo è considerato non effettuato.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Lugano","iban":"CH72 0900 0000 6900 0029 9","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non produce interessi. Viene rimborsato a chi lo ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto, quindi indicativamente entro lunedì 02.11.2026.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Il riassunto indica la differenza con interesse del 5%. Se il totale supera CHF 100'000, la parte eccedente (acconto incluso) va pagata tramite un intermediario finanziario secondo la legge sul riciclaggio (LRD). Una proroga porta interesse del 5%. L'ufficio può chiedere garanzie per la somma prorogata.","fonte_doc_id":88,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, punto 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 101'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH72 0900 0000 6900 0029 9 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Lugano o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Il conto è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio: fatevi confermare IBAN e beneficiario da Mendrisio prima del bonifico. Le condizioni non indicano né causale né banca. Il termine è stretto: accredito entro il 27.10.2026, e i festivi possono anticiparlo. Nel formulario restano dei segnaposto non compilati: \"[ufficio d’esecuzione]\" come beneficiario della promessa bancaria e \"[opzionale: ...]\". La FUSC non riporta l'importo dell'acconto.","affidabilita":"media"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":101000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2026-10-29"},"documento_id":88,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:11:20+00:00"}}