Mendrisio-Ligornetto
Via Furnasée 5c, 6853 Ligornetto (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 62'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 5'000 |
| Totale | CHF 67'000 ✓ |
Conteggio: Somma delle due voci del riepilogo al n. 14: CHF 62'000 + CHF 5'000 = CHF 67'000. Il totale coincide con l'importo indicato all'inizio del n. 14. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati i CHF 62'000 (non sono una percentuale dichiarata della stima o del prezzo minimo).
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
- IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- L'importo deve essere accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto, quindi entro martedì 27.10.2026 (asta giovedì 29.10.2026).
All'asta
Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio.
Come: a) promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo alla concessione dell'aggiudicazione e intestata all'ufficio d'esecuzione; oppure b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.
Se non ti aggiudichi: L'anticipo non produce interessi. Viene restituito a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto. Un deposito in contanti fatto dopo il termine vale come non effettuato e l'acconto va pagato di nuovo all'incanto.
Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Nel riepilogo: «la differenza entro 30 giorni dalla richiesta con il 5 % d'interesse». Se acconto e saldo superano in totale CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (LRD). Una proroga del pagamento comporta un interesse del 5%. Per la somma prorogata l'ufficio può chiedere fideiussioni o titoli in garanzia.
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 67'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Note: Formulario con segnaposto non compilato: la promessa bancaria va «a favore dell’[ufficio d’esecuzione]». Chiedere all'ufficio l'intestazione esatta. Nel riepilogo il testo estratto mette CHF 67'000 accanto a «la differenza»: è un errore di impaginazione, e il totale dell'acconto è 62'000 + 5'000. Il 27.10.2026 è il termine per l'accredito, non per l'ordine di bonifico. Eventuali festivi anticipano il termine. Banca, BIC e causale non sono indicati.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:11 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.
Valutazione per l'investitore
Casa plurifamiliare d'epoca (prima metà '900) nel nucleo di Ligornetto (Mendrisio), part. 73: tre appartamenti da 52/58/62 mq, deposito e autorimessa aperta al PT, più due quote di comproprietà coattiva. Perizia 430'000, ufficiale 212'347, prezzo minimo d'aggiudicazione 345'000. Reddito interessante sulla carta, ma involucro degradato, vincoli di nucleo e occupanti riducono molto il margine.
Perché 4/10: Prezzo minimo 345'000 (condizioni n.1) = 80% della perizia: sconto strutturalmente limitato. Immobile vincolato nel nucleo, involucro in pessimo stato, debitore occupante da sgomberare, doppio turno e comproprietà coattive. Margine di rivendita sottile per il rischio assunto.
Pro
- Reddito locativo teorico 25'720/anno su tre unità già abitabili (perizia §3.2): rendita lorda ca. 7% sul prezzo minimo
- Due appartamenti (2P e 3P) ristrutturati nel 2012, con finiture curate e manutenzione buona
- Contesto favorevole: nucleo tranquillo di Ligornetto, vicino ai servizi, Mendrisiotto ben domandato
- Registro fondiario senza servitù pregiudizievoli per il valore secondo il perito (§2.3); nessun usufrutto né diritto di abitazione
- Doppio turno permette di acquisire l'immobile libero da contratti e disdire senza urgente bisogno personale
- Posto auto coperto e piccolo spazio esterno privato cintato, rari nei nuclei
Contro
- Prezzo minimo 345'000 pari all'80% della perizia: lo sconto d'asta è già quasi azzerato in partenza
- Involucro in pessimo stato e standard energetici obsoleti: investimento di risanamento rilevante e non quantificato
- Vincolo di mantenimento della volumetria e vincolo conservativo parziale della facciata: nessun potenziale volumetrico, interventi costosi
- Appartamento padronale con riscaldamento a sola stufa e boiler elettrico: qualità e affitto bassi finché non rinnovato
- Superfici minute (52/58/62 mq) e edificio in nucleo denso: rivendita più lenta rispetto a una PPP moderna
- Perizia parziale: appartamento intermedio e camera padronale non visionati, amianto/radon non indagati
Punti critici
- Il valore di 430'000 è puramente a reddito su canoni teorici: se gli affitti reali sono inferiori, il valore crolla
- Bombole di gas stoccate fuori norma VKF: rischio d'incendio marcato e possibile problema assicurativo (Basilese, condizioni n.20)
- Il debitore vive nell'appartamento padronale: sgombero da gestire dopo l'iscrizione del trapasso
- Doppio turno: l'esito del secondo turno può cambiare prezzo e condizioni, restando vincolati dal primo
- Comproprietà coattiva su cortile e ingresso corte: decisioni e spese condivise con più proprietari del nucleo
- Tasse di iscrizione a RF calcolate al minimo sul valore ufficiale 212'347 se il prezzo fosse inferiore (condizioni n.21)
Difficoltà pratiche
- Visite pre-asta difficili: già in perizia l'affittuaria ha negato l'accesso all'appartamento intermedio
- Acconto di 67'000 in contanti o promessa bancaria irrevocabile immediatamente all'asta, prima dell'aggiudicazione
- Saldo entro 30 giorni dalla richiesta dell'ufficio: serve finanziamento pre-approvato su immobile vecchio e vincolato
- Sfratto del debitore-occupante e disdette agli inquilini con tempi e costi legali non prevedibili
- Progetti in nucleo soggetti a NAPR molto restrittive: iter autorizzativo lungo per facciata e serramenti
- Rivendita rapida esposta all'imposta sugli utili immobiliari, citata anche nelle condizioni n.11 lett. d
Oneri e servitù
- Oneri su part. 73: servitù di aperture e di grondaia con stillicidio a favore del part. 82 (minuta 1951)
- Oneri su part. 73: servitù di passo a favore del part. 103 (DG 800/1952)
- Diritti a favore del part. 73: passo a carico dei part. 92, 93, 101, 105 e 103
- Menzioni: comproprietà coattiva su part. 63 (quota E 1/16) e part. 67 (quota F 1/18) — cortile e ingresso alla corte
- Sei annotazioni di pignoramento (2022-2026) per complessivi ca. 35'112 + interessi e spese
- Ipoteche: BPS (Suisse) 215'644.70, Canevascini 109'496.10, ipoteche legali fiscali 6'725.15 — totale 331'865.95
Lavori consigliati
- Pacchetto rinnovo complessivo (involucro, impianti, allestimenti) corrispondente al deprezzamento da vetustà riconosciuto dalla perizia §3.5-3.6 — CHF 120'000
- Risanamento facciata e sostituzione persiane in legno (pessimo stato) nel rispetto del vincolo conservativo parziale della facciata
- Sostituzione serramenti in legno a vetro singolo dell'appartamento padronale 1P con doppio vetro
- Rinnovo appartamento padronale 1P: cucina molto semplice, riscaldamento a sola stufa, ACS con boiler elettrico
- Messa a norma VKF dello stoccaggio bombole gas e riparazione vasca da bagno 3P
Da verificare prima dell'asta
- Contratti di locazione reali dei due appartamenti: canoni effettivi, scadenze, depositi, morosità
- Test amianto e radon prima di qualsiasi intervento (perizia §1.3 e §4.1 rinviano a un esperto)
- Stato dell'appartamento intermedio 2P e della camera padronale, mai ispezionati dal perito
- Piano particolareggiato del nucleo: cosa è realmente autorizzabile su facciata, tetto e serramenti
- Regolamento e spese delle comproprietà coattive part. 63 e 67 (cortile e ingresso corte)
- Ipoteche legali non scadute e tasse correnti a carico dell'aggiudicatario (condizioni n.12 lett. b)
Conclusione: Operazione marginale: con prezzo minimo a 345'000 contro un valore realistico di ca. 400'000 e un involucro da risanare, il margine si assottiglia in fretta. Partecipare solo con disciplina ferrea: non superare 355'000, e ritirarsi se il doppio turno o l'assenza dei dati sui canoni reali non chiariscono il quadro.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:08 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004681 (incanto 29.10.2026, Mendrisio), Perizia arch. Stefano Mazzetti, aprile 2024, 19 pagine (fonte ti.ch), Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, esecuzione n. 3288697, 5 pagine, Elenco oneri Mod. RFF 9 E, gruppo 2024/016, 7 pagine, 8 fotografie estratte dalla perizia (esterni, interni 1P/3P, PT). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 19 pagine · 8016 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni asta 5 pagine · 108 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri 7 pagine · 90 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
In territorio del Comune di Mendrisio-Ligornetto (RFD) Part. 73 Ubicazione Ligornetto A mq 77 Edificio NE mq 21 Superficie non edificata (rivestimento duro) + comproprietà coattiva su RF di Mendrisio-Ligornetto Part. 63, quota E 1/16 + comproprietà coattiva su RF di Mendrisio-Ligornetto Part. 67, quota F 1/18 Valore di stima Ufficiale: CHF 212'347.00 Valore di stima Peritale: CHF 430'000.00
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.