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Appartamento TI Ufficio esecuzione PPP · unità intera doppio turno

Vacallo

Via Bellinzona 9, 6833 Vacallo (TI)

3/10 convenienza

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Asta
giovedì 29 ottobre 2026 · ore 14:15 (tra 17 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 328'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 76'010
Offerta minima
CHF 285'000
Condizioni punto 1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate solo se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 285'000; rilanci minimi 2'000 (punto 2). Cifra coerente col principio di copertura: crediti poziori (Raiffeisen 266'930 + ipoteche legali fiscali 13'584) più spese. Totale oneri 298'879 (elenco oneri).
Deposito / acconto
CHF 51'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Doppio turno
Non è indetto d'ufficio ma è espressamente possibile: condizioni punto 22 e comunicazione elenco oneri (art. 142 LEF, art. 104 cpv. 1 RFF) consentono ai creditori pignoratizi poziori ai conduttori (Raiffeisen, CI 2003/2013) di chiedere per scritto entro 10 giorni il doppio turno con e senza contratto di locazione. Punto 8: il migliore offerente del primo turno resta vincolato fino al secondo.
Chi ci vive
Inquilino
Perizia 1.1 e 2.3: appartamento affittato a 1'100 CHF/mese spese incluse (appartamento + cantina); il garage è locato separatamente a un condomino. Il contratto passa all'acquirente (art. 261 CO). Se aggiudicato senza i contratti dopo doppio turno, disdetta possibile per la prossima scadenza legale senza bisogno personale urgente (condizioni punto 22).
Termine insinuazione crediti
gio 9 apr 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 51'000
acconto prezzo deliberaCHF 47'000
acconto spese di trapassoCHF 4'000
TotaleCHF 51'000 ✓

Conteggio: Le due voci elencate nel riepilogo del n. 14 si sommano: CHF 47'000 + CHF 4'000 = CHF 51'000. Il totale corrisponde all'importo fisso indicato all'inizio del n. 14. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati i CHF 47'000 dell'acconto sul prezzo.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Va accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. L'asta è giovedì 29.10.2026, quindi l'accredito deve arrivare entro martedì 27.10.2026.

All'asta

Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio d'esecuzione.

Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche dell'8.11.1934, a favore dell'ufficio d'esecuzione. Deve dipendere solo dalla concessione dell'aggiudicazione e per il resto essere incondizionata. Oppure b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). Le condizioni non menzionano l'assegno bancario.

Se non ti aggiudichi: Il deposito anticipato non produce interessi. Viene restituito a chi lo ha pagato entro due giorni lavorativi dall'incanto.

Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, emessa entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva. Da quella richiesta si hanno 30 giorni per pagare. La parte del pagamento totale (acconto compreso) che supera CHF 100'000 va pagata tramite un intermediario finanziario secondo la legge sul riciclaggio di denaro. Se c'è una proroga, sulla somma prorogata si paga il 5% di interesse.

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 51'000.00. all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Il riepilogo al n. 14 è impaginato male: CHF 51'000.00 è il totale (47'000 + 4'000), non «la differenza». Per la promessa bancaria il formulario indica il beneficiario solo con il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]»: chiarire con l'ufficio. Causale, banca e BIC non sono indicati. I festivi possono anticipare il termine di accredito. Un deposito in contanti fatto dopo il termine vale come non effettuato.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:11 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Quota PPP 5198 (21/1000) del Part. 13 a Vacallo (Cond. La Residenta, via Bellinzona): appartamento 4.5 locali, 64.82 mq, 1° piano, con balcone, cantina e garage, in stabile del 1964 con 48 unità. Perizia 328'000, locato a 1'100/mese spese incluse. Il prezzo minimo di 285'000 azzera lo sconto: l'affare non c'è.

Perché 3/10: Prezzo minimo di aggiudicazione 285'000 (condizioni punto 1) = 87% della stima peritale e sopra il mio valore di mercato realistico: nessuno sconto d'asta. Aggiungi inquilino in essere a canone basso, infiltrazione ricorrente, amianto presumibile e stabile 1964 da 48 unità: margine di rivendita praticamente nullo.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 280'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 255'000
margine atteso ≈ -3%
Stato immobile
Costruzione 1964, in buono stato secondo la perizia (2.1, 2.7). Ristrutturazione importante nel 2004 (cappotto, serramenti PVC, tetto), caldaia a gas a condensazione 2011, tetto risanato nel 2024. Finiture di standard medio, cucina moderna in buono stato, pavimenti in cotto/klinker. Involucro e protezioni solari in buono stato.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun risanamento obbligatorio imposto dai documenti. Urgente: grande macchia da infiltrazione sul soffitto della doccia, presente da anni e ricomparsa dopo almeno due verniciature, a ridosso del vano tecnico (perizia 2.7): causa non risolta, verosimilmente su parte comune. Costi non indicati.
Canone annuo
CHF 13'200
Lex Koller / limiti
Condizioni punto 10 e 19: acquisto soggetto ad autorizzazione LAFE per le persone all'estero, con dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione (art. 19 LAFE). Trattandosi di appartamento locato, l'esenzione per abitazione principale non si applica: per un acquirente estero non domiciliato l'operazione è di fatto impraticabile e l'aggiudicazione verrebbe annullata con nuovo incanto a suo rischio. Nessuna menzione di abitazioni secondarie.

Pro

  • Immobile reddituale già locato, incasso immediato dal giorno dell'aggiudicazione
  • Nessuna servitù né onere fondiario iscritti: situazione giuridica pulita
  • Stabile mantenuto: cappotto e serramenti 2004, caldaia 2011, tetto risanato nel 2024
  • Include garage privato (locato) e cantina assegnata: plus per la rivendita
  • Zona residenziale intensiva tranquilla, vicina ai servizi e a Chiasso/Mendrisio (perizia 2.1)
  • Nessun diritto di prelazione dei condomini (art. 712c CC, art. 51 RFF)

Contro

  • Prezzo minimo 285'000 pari all'87% della stima: nessuno sconto d'asta rispetto al mercato
  • Perizia a reddito con tasso di capitalizzazione 4.04% molto ottimista (ipoteca all'1.8%), valore gonfiato
  • Canone reale 13'200 spese incluse contro valore locativo teorico 14'407 più spese: reddito effettivo inferiore alla stima
  • Spese condominiali 3'465/anno che erodono circa un quarto dell'incasso lordo
  • Il creditore istante è il condominio per contributi non pagati: segnale di gestione conflittuale
  • Stabile del 1964 con 48 unità: taglio poco liquido, forte concorrenza di offerta simile

Punti critici

  • Con 285'000 più circa 10'000 di spese di trapasso il costo supera il valore realizzabile: margine negativo
  • Infiltrazione cronica sul soffitto doccia irrisolta dopo due interventi: causa strutturale non identificata
  • Presenza di amianto presumibile vista l'età dello stabile, mai verificata (perizia 4.1)
  • Garanzia interamente esclusa dall'ufficio per fondo e accessori (condizioni punto 18)
  • Il valore ufficiale è solo 76'010: le tasse RF si calcolano comunque sul minimo di stima ufficiale (punto 21)
  • Il totale dei crediti (298'879) supera il prezzo minimo: creditori postergati scoperti, possibili contestazioni

Difficoltà pratiche

  • Visite non previste dai documenti: unico riferimento è il sopralluogo peritale del 17.03.2025 con appartamento occupato
  • Deposito di 51'000 immediato e saldo entro 30 giorni dalla richiesta: serve finanziamento già deliberato
  • Rivendita con inquilino in essere esclude gli acquirenti-utilizzatori e comprime il prezzo
  • Se un creditore chiede il doppio turno, l'esito e il valore cambiano solo a pochi giorni dall'asta
  • Imposta ticinese sugli utili immobiliari penalizzante per rivendite entro 1-3 anni
  • Beni mobili sul fondo esclusi dall'asta (punto 23): sgombero e rapporti con l'inquilino da gestire

Oneri e servitù

  • Nessuna servitù né onere fondiario iscritti, né sulla PPP 5198 né sul fondo base Part. 13 (elenco oneri sez. B; perizia 2.4)
  • Ipoteca convenzionale Raiffeisen della Campagnadorna: 266'930.60 (CI 1° grado 105'000 + 2° grado 167'000), da pagare in contanti
  • Ipoteca legale condominio La Residenta (creditore istante): 18'364.25 per contributi arretrati e spese legali
  • Ipoteche legali fiscali: Cantone 9'445.60 (imposte 2019-2026) e Comune di Vacallo 4'138.65, di cui 2'759.10 assegnati all'aggiudicatario
  • Annotazioni: pignoramenti di 81'000 (DG 8352/2023) e 11'844.55 (DG 1252/2025) più interessi e spese
  • Menzione: regolamento d'amministrazione e d'uso PPP (DG 1261/2010, DG 7270/2020) - da leggere prima dell'asta

Lavori consigliati

  • Indagine e risanamento definitivo dell'infiltrazione sul soffitto doccia (perizia 2.7); da chiarire riparto con il condominio - stima propria — CHF 5'000
  • Sostituzione WC con pompa di evacuazione e verifica scarichi (riflusso verso la doccia, perizia 2.3) - stima propria — CHF 3'500
  • Rinnovo bagno/doccia datati e ripristino crepa sopra la porta doccia - stima propria — CHF 9'000
  • Sostituzione piastrella danneggiata sulla soglia del balcone e manutenzione pavimento balcone - stima propria — CHF 1'200
  • Rinfrescatura generale (tinteggi, pavimenti in cotto datati) per rivendita - stima propria — CHF 8'000

Da verificare prima dell'asta

  • Contratto di locazione: durata, scadenze, deposito, morosità e possibilità reale di adeguare il canone
  • Se i creditori pignoratizi hanno chiesto il doppio turno entro i 10 giorni dall'elenco oneri
  • Regolamento PPP, verbali assemblea, entità del fondo rinnovazione e lavori deliberati sulle parti comuni
  • Contributi condominiali correnti e arretrati non coperti dal prezzo di aggiudicazione
  • Origine dell'infiltrazione dal vano tecnico e chi ne risponde (parte comune o privativa)
  • Presenza di amianto e prezzi effettivi di vendita di 3.5-4.5 locali comparabili a Vacallo e Chiasso

Conclusione: Non partecipare a queste condizioni: il prezzo minimo di 285'000 è pari o superiore al valore realizzabile e azzera il margine. Mio massimo teorico 255'000, quindi non aggiudicabile; ha senso solo monitorare un eventuale nuovo incanto con prezzo minimo ridotto.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:07 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004680 (Ufficio esecuzione di Mendrisio), Perizia Stefano Mazzetti Architettura Sagl, marzo 2025, 24 pagine, Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, deposito 09.06.2026, 5 pagine, Elenco oneri e stato descrittivo, Mendrisio 08.06.2026, 6 pagine, 8 fotografie estratte dalla perizia (mappa, ortofoto, facciata, garage, interni). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Vacallo (RFD)
 Foglio PPP 5198 (21/1000) comproprietà del fondo Part. 13 
 con diritto esclusivo sull’appartamento Nr. 10, al primo piano, composto di: atrio, cucina, soggiorno, due camere, ripostiglio, bagno e balcone. 
 Valore di stima Ufficiale: CHF 76'010.13 
 Valore di stima Peritale: CHF 328'000.00

Osservazioni

I comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere, al momento dell’incarto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.