Balerna
Balerna (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 78'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 6'000 |
| Totale | CHF 84'000 ✓ |
Conteggio: Somma delle voci del riepilogo: CHF 78'000 di acconto sul prezzo più CHF 6'000 di acconto sulle spese di trapasso fa CHF 84'000. Il documento non spiega come sono stati calcolati i CHF 78'000.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
- IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- L'accredito deve arrivare sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto, cioè entro martedì 13.10.2026 (asta giovedì 15.10.2026). Un deposito anticipato in contanti fatto dopo questo termine vale come non effettuato.
All'asta
Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'Ufficio d'esecuzione di Mendrisio.
Come: Due modi: a) promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo all'aggiudicazione; b) contanti fino a CHF 100'000. L'acconto è di 84'000, quindi si può pagare tutto in contanti. Gli assegni bancari non sono menzionati.
Se non ti aggiudichi: Il deposito anticipato non frutta interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto. Il documento non distingue fra aggiudicatario e altri offerenti.
Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, e dà 30 giorni per pagare. Il riepilogo dice: «la differenza entro 30 giorni dalla richiesta con il 5 % d'interesse». Se acconto, garanzia e saldo superano in tutto CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro). Sulle somme prorogate si paga il 5% di interesse.
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 84'000.00. all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Note: Termine molto stretto: oggi è il 09.10, l'accredito deve arrivare entro martedì 13.10.2026. Eventuali festivi anticipano il termine. Banca, BIC e causale non sono indicati. Per la promessa bancaria il formulario lascia il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]» come beneficiario. Il riepilogo è impaginato male: 84'000 compare accanto a «la differenza». Il totale dell'acconto resta 78'000 + 6'000 = 84'000. La FUSC non indica nessun acconto.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:07 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.
Valutazione per l'investitore
Appartamento su tre livelli (487/1000 di una palazzina del 1929 con sole due unità) in Via Corti 4, Balerna, ~138 mq più due posti auto esterni. Perizia 540'000, valore ufficiale 236'234, debiti garantiti 512'172. Aggiudicazione possibile già sopra CHF 10'000: occasione sulla carta, ma banca creditrice motivata a rilanciare, occupante da sfrattare e millesimi PPP da rivedere.
Perché 5/10: Prezzo minimo simbolico (10'000) e scarto perizia/debito rendono l'asta teoricamente interessante, ma la banca esposta per 508'448 spingerà i rilanci. Sfratto del debitore, intavolazione PPP da sanare, parti comuni degradate e taglio su tre livelli riducono liquidità e margine. Occasione solo a prezzo basso.
Pro
- Prezzo minimo di aggiudicazione simbolico: CHF 10'000 (condizioni p.1), senza obbligo di coprire i 512'172 di debito garantito.
- Quota importante (487/1000) in un condominio di sole due unità, con area esterna riservata e due posti auto.
- Appartamento di ~138 mq su tre livelli, riattato completamente nel 2004-2006, zona giorno di buon livello.
- Posizione servita: centro Balerna e Chiasso, scuole, autostrada e ferrovia vicini; moltiplicatore d'imposta 75%.
- Reddito locativo plausibile 24'000/anno (perizia 2.4.2): possibile locare in attesa della rivendita.
- Nessuna servitù, usufrutto o diritto d'abitazione a carico della PPP 27160 nell'elenco oneri.
Contro
- Esposizione BPS di 508'448.50: la banca ha forte interesse a rilanciare e comprimere lo sconto d'asta.
- Perizia 540'000 costruita capitalizzando al 3.83% con superficie che include scale e mansarda: valore a mio avviso ottimista.
- Edificio del 1929 senza predisposizione al risparmio energetico; caldaia a gas 2005 a fine vita.
- Parti comuni che 'necessitano di un sostanziale intervento di manutenzione' e fondo di rinnovamento inesistente.
- Spese di gestione ~4'000/anno ripartite fra sole due unità: ogni decisione dipende dall'unico altro comproprietario.
- Immobile occupato dal debitore: sgombero e relativi tempi/costi interamente a carico dell'aggiudicatario.
Punti critici
- Intavolazione PPP incoerente: veranda della PPP1 chiusa dove il RF indica portico comune (perizia 1.5).
- Porta di collegamento dall'area PPP2 verso l'esterno assegnato alla PPP1 senza servitù di passo iscritta.
- Il perito consiglia di rivedere l'intavolazione e la ripartizione millesimale: rischio di modifica della quota 487/1000 acquistata.
- Situazione di fatto non conforme al regolamento condominiale (perizia 1.5): potenziale contenzioso con la PPP1.
- Piani d'archivio comunali difformi dall'esecuzione reale; superfici non verificate con rilievo (perizia 1.5, 2.1).
- Sfruttamento effettivo I.S. 0.88 contro 0.7 di PR: volume eccedente, nessuna riserva edificatoria.
Difficoltà pratiche
- Acconto 84'000 immediatamente prima dell'aggiudicazione, in contanti o con promessa bancaria irrevocabile incondizionata.
- Saldo entro 30 giorni dalla richiesta: finanziamento ipotecario da deliberare prima dell'asta, senza riserve.
- Sgombero dell'occupante-debitore per via giudiziaria (art. 641 CC): tempi e costi non stimabili dai documenti.
- Visita interna difficile: nessuna procedura di visita indicata; documentazione fotografica peritale parziale.
- Concorrenza attesa dalla banca creditrice e possibile interesse del comproprietario PPP1 (senza prelazione).
- Triplex di 138 mq con mansarda: platea di acquirenti più ristretta rispetto a un appartamento a un solo livello.
Oneri e servitù
- Ipoteche legali poziori: Cantone TI 533.90 e Comune Balerna 3'189.90 (IL iscritta FR 3'700.55), da pagare in contanti.
- Ipoteche convenzionali BPS (SUISSE): CI 1° grado 505'000 e 2° grado 35'000; credito 508'448.50, interamente in contanti.
- Servitù a carico del fondo base 1770 a favore part. 962: passo con ogni veicolo, condotte, fognatura, telefono, gas, acqua potabile e pozzetto.
- Annotazione diritto di prelazione dei comproprietari PPP (DG 9724/2006), non opponibile all'incanto (art. 712c CC, 51 RFF).
- Menzione: restrizione del diritto di alienazione a norma LPP (Allianz: nessuna pretesa insinuata).
- Menzione regolamento d'amministrazione e uso PPP; pignoramenti e restrizione facoltà di disporre per 512'199.55 (si estinguono con la vendita).
Lavori consigliati
- Lavori immediati quantificati dalla perizia (p.to 4.1.4) e completamento illuminazione dell'area esterna a uso riservato — CHF 10'000
- Verifica impianto elettrico e nuovo certificato RaSi (scaduto 2025), con adeguamenti — CHF 8'000
- Sostituzione caldaia a gas del 2005 a fine vita tecnica (DVR installazioni 12 anni) — CHF 20'000
- Quota 487/1000 della manutenzione straordinaria delle parti comuni (facciate/rivestimento, DVR 10 anni), oggi senza fondo di rinnovamento — CHF 40'000
- Rinfresco zona notte e bagni per riportare l'intero appartamento a standard di rivendita — CHF 25'000
- Regolarizzazione dell'intavolazione PPP: rilievo, atto notarile e aggiornamento millesimi/servitù di passo — CHF 12'000
Da verificare prima dell'asta
- Estratto RF aggiornato, piano di ripartizione e millesimi presso Ufficio registri e Ufficio tecnico di Balerna.
- Regolamento condominiale, verbali d'assemblea, spese PPP arretrate e accordi di fatto con il comproprietario PPP1.
- Stato reale di tetto e facciate (DVR rivestimento 10 anni) e preventivi per gli interventi comuni.
- Eventuali offerte scritte pervenute all'ufficio, comunicate ai partecipanti prima dell'asta (condizioni p.7).
- Imposta cantonale sugli utili immobiliari e tassa di mutazione (condizioni p.12c) per calcolare il margine netto.
- Certificazione RaSi, misurazione radon e assenza di amianto prima di impegnare capitale in ristrutturazione.
Conclusione: Partecipare con disciplina e tetto rigido: fino a CHF 310'000 l'operazione regge dopo lavori (~70'000), sgombero, imposte e costi di rivendita; oltre 350'000 il margine evapora e conviene lasciare l'immobile alla banca.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:03 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004674 (asta 15.10.2026, Mendrisio), Perizia Alessandro Coduri, 9.04.2025, 29 pagine (valore di liquidazione forzata 540'000), Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, Ufficio esecuzione Mendrisio, deposito 29.05.2026, 5 pagine, Elenco oneri e stato descrittivo Mod. RFF 9 E, 28.05.2026, 6 pagine, 8 foto estratte dalla perizia (esterno edificio, scale comuni, interni, bagno, lavanderia, mansarda). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 29 pagine · 3503 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni asta 5 pagine · 109 KB · scarica · originale
- Elenco oneri elenco oneri 6 pagine · 88 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
In territorio del Comune di Balerna (RFD) Foglio PPP 27160 (487/1000) comproprietà del fondo Part. 1770 con diritto esclusivo sull’appartamento Nr. 2 composto di: primo piano - scala da primo piano al secondo piano + secondo piano - corridoio, tra camere, bagno, doccia, lavanderia-riscaldamento, scala dal secondo al terzo piano e balcone + terzo piano - cucina-pranzo-soggiorno, ripostiglio e wc Valore di stima Ufficiale: CHF 236'233.96 Valore di stima Peritale: CHF 540'000.00
Osservazioni
I comproprietari (proprietà per piano) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.