In territorio del Comune di Balerna (RFD)
Foglio PPP 27160 (487/1000) comproprietà del fondo Part. 1770
con diritto esclusivo sull’appartamento Nr. 2 composto di:
primo piano - scala da primo piano al secondo piano +
secondo piano - corridoio, tra camere, bagno, doccia, lavanderia-riscaldamento, scala dal secondo al terzo piano e balcone +
terzo piano - cucina-pranzo-soggiorno, ripostiglio e wc
Valore di stima Ufficiale: CHF 236'233.96
Valore di stima Peritale: CHF 540'000.00
","remarks":"I comproprietari (proprietà per piano) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-04-07","municipality":"Balerna","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"appartamento","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":540000,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 540'000.00","official_value":236233,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 236'233.96","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2026-10-15|14:45|interritoriodelcomunedibalernarfdfoglioppp271604871000compro","first_seen":"2026-09-04T16:23:17+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:40+00:00","notes":null,"is_ppp":1,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Massimo Grignola","town":"Balerna","birth":"1969-09-30","death":null}],"amounts":[{"value":236233,"context":"cucina-pranzo-soggiorno, ripostiglio e wc Valore di stima Ufficiale: CHF 236'233.96"},{"value":540000,"context":"Valore di stima Ufficiale: CHF 236'233.96 Valore di stima Peritale: CHF 540'000.00"}],"links":[],"raw":{"meta":{"id":"aa7ddb72-4a58-42ff-a082-d3fd77078105","creationDate":"2026-03-12T12:09:45.289Z","updateDate":"2026-03-15T23:41:38.957Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","displayName":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","street":"Via Pollini","streetNumber":"29","swissZipCode":"6850","town":"Mendrisio","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004674","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-03-16T00:00:00.000Z","expirationDate":"2027-03-16T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).In territorio del Comune di Balerna (RFD)
Foglio PPP 27160 (487/1000) comproprietà del fondo Part. 1770
con diritto esclusivo sull’appartamento Nr. 2 composto di:
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secondo piano - corridoio, tra camere, bagno, doccia, lavanderia-riscaldamento, scala dal secondo al terzo piano e balcone +
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minimo simbolico (10'000) e scarto perizia/debito rendono l'asta teoricamente interessante, ma la banca esposta per 508'448 spingerà i rilanci. Sfratto del debitore, intavolazione PPP da sanare, parti comuni degradate e taglio su tre livelli riducono liquidità e margine. Occasione solo a prezzo basso.","sintesi":"Appartamento su tre livelli (487/1000 di una palazzina del 1929 con sole due unità) in Via Corti 4, Balerna, ~138 mq più due posti auto esterni. Perizia 540'000, valore ufficiale 236'234, debiti garantiti 512'172. Aggiudicazione possibile già sopra CHF 10'000: occasione sulla carta, ma banca creditrice motivata a rilanciare, occupante da sfrattare e millesimi PPP da rivedere.","tipo_immobile":"Quota PPP 27160 (487/1000) del fondo base part. 1770, appartamento in condominio di 2 unità su tre livelli (primo, secondo, terzo/mansarda), ~138 mq SN-SUP, area esterna a uso riservato con 2 posti auto.","stima_perizia":540000,"valore_ufficiale":236234,"valore_mercato_tuo":460000,"prezzo_target_max":310000,"margine_atteso_pct":18,"offerta_minima":10000,"offerta_minima_note":"Condizioni p.1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate solo se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 10'000; rilanci minimi CHF 2'000 (p.2). Coerente col principio dell'offerta sufficiente: poziori al creditore istante (BPS) sono solo le ipoteche legali per 3'723.80 (elenco oneri). Il debito ipotecario di 508'448.50 non va coperto.","deposito":84000,"deposito_sistema":"CHF 84'000 (78'000 acconto prezzo + 6'000 spese di trapasso) subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione: contanti fino a 100'000 oppure promessa di pagamento bancaria irrevocabile. Ammesso bonifico anticipato (IBAN CH98 0900 0000 6900 1932 8) accreditato due giorni lavorativi prima. Saldo su richiesta dell'ufficio entro 30 giorni, termine 30 giorni, proroga al 5% (condizioni p.14).","turni_asta":"doppio_turno","turni_note":"Il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno ex art. 142 LEF (condizioni p.23): cancellazione di eventuali annotazioni di locazione successive al pegno, facoltà di disdire anticipatamente i contratti senza urgente bisogno, cancellazione di diritti d'abitazione/usufrutto successivi (art. 56 cpv. 2 RFF). Nell'elenco oneri non figurano locazioni né usufrutti: turno di fatto cautelativo. I comproprietari PPP non hanno prelazione (art. 712c CC, 51 RFF).","occupazione":"proprietario","occupazione_note":"Il debitore Grignola è domiciliato in Via Giuseppe Corti 4, Balerna, cioè nell'oggetto (condizioni, intestazione). Non deve indennità né può essere espulso prima della realizzazione; dopo l'aggiudicazione l'acquirente può chiederne lo sgombero ex art. 641 CC (condizioni p.22). Nessun contratto di locazione nell'elenco oneri. Pigione plausibile stimata 24'000/anno (perizia 2.4.2).","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Palazzina del 1929 (dato del proprietario), quattro piani fuori terra, cotto e solette in c.a., tetto a falde, riattata completamente nel 2004-2006 senza predisposizione al risparmio energetico. Finiture medie nella zona notte, buon livello medio-alto nella zona giorno; caldaia a gas 2005, radiatori, split in mansarda, serramenti in legno con vetro termico. Parti comuni trascurate (perizia 1.5, 2.4.1).","riparazioni_obbligatorie":"Nessun ordine di risanamento e nessun lavoro imminente previsto (perizia 2.4.1). Obbligatorio il rinnovo della certificazione di sicurezza elettrica RaSi, eseguita nel 2005 con scadenza 2025 (perizia 1.5). La perizia deduce CHF 10'000 di \"lavori immediati\" (p.to 4.1.4). Nessuna indagine su amianto/sostanze nocive; radon non misurato (probabilità 18% di superare 300 Bq/m³).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Lavori immediati quantificati dalla perizia (p.to 4.1.4) e completamento illuminazione dell'area esterna a uso riservato","costo_stimato":10000},{"descrizione":"Verifica impianto elettrico e nuovo certificato RaSi (scaduto 2025), con adeguamenti","costo_stimato":8000},{"descrizione":"Sostituzione caldaia a gas del 2005 a fine vita tecnica (DVR installazioni 12 anni)","costo_stimato":20000},{"descrizione":"Quota 487/1000 della manutenzione straordinaria delle parti comuni (facciate/rivestimento, DVR 10 anni), oggi senza fondo di rinnovamento","costo_stimato":40000},{"descrizione":"Rinfresco zona notte e bagni per riportare l'intero appartamento a standard di rivendita","costo_stimato":25000},{"descrizione":"Regolarizzazione dell'intavolazione PPP: rilievo, atto notarile e aggiornamento millesimi/servitù di passo","costo_stimato":12000}],"oneri_servitu":["Ipoteche legali poziori: Cantone TI 533.90 e Comune Balerna 3'189.90 (IL iscritta FR 3'700.55), da pagare in contanti.","Ipoteche convenzionali BPS (SUISSE): CI 1° grado 505'000 e 2° grado 35'000; credito 508'448.50, interamente in contanti.","Servitù a carico del fondo base 1770 a favore part. 962: passo con ogni veicolo, condotte, fognatura, telefono, gas, acqua potabile e pozzetto.","Annotazione diritto di prelazione dei comproprietari PPP (DG 9724/2006), non opponibile all'incanto (art. 712c CC, 51 RFF).","Menzione: restrizione del diritto di alienazione a norma LPP (Allianz: nessuna pretesa insinuata).","Menzione regolamento d'amministrazione e uso PPP; pignoramenti e restrizione facoltà di disporre per 512'199.55 (si estinguono con la vendita)."],"lex_koller":"Acquisto soggetto ad autorizzazione per le persone all'estero secondo LAFE/OAFE; l'aggiudicatario deve dichiarare per scritto dopo l'aggiudicazione se è persona all'estero o agisce per conto di essa (art. 19 LAFE, condizioni p.10 e 19). L'unità è autorizzata quale abitazione primaria (perizia 2.3): per chi non ha domicilio effettivo in Svizzera l'acquisto è di fatto precluso. Nessun problema per acquirenti svizzeri o domiciliati.","pro":["Prezzo minimo di aggiudicazione simbolico: CHF 10'000 (condizioni p.1), senza obbligo di coprire i 512'172 di debito garantito.","Quota importante (487/1000) in un condominio di sole due unità, con area esterna riservata e due posti auto.","Appartamento di ~138 mq su tre livelli, riattato completamente nel 2004-2006, zona giorno di buon livello.","Posizione servita: centro Balerna e Chiasso, scuole, autostrada e ferrovia vicini; moltiplicatore d'imposta 75%.","Reddito locativo plausibile 24'000/anno (perizia 2.4.2): possibile locare in attesa della rivendita.","Nessuna servitù, usufrutto o diritto d'abitazione a carico della PPP 27160 nell'elenco oneri."],"contro":["Esposizione BPS di 508'448.50: la banca ha forte interesse a rilanciare e comprimere lo sconto d'asta.","Perizia 540'000 costruita capitalizzando al 3.83% con superficie che include scale e mansarda: valore a mio avviso ottimista.","Edificio del 1929 senza predisposizione al risparmio energetico; caldaia a gas 2005 a fine vita.","Parti comuni che 'necessitano di un sostanziale intervento di manutenzione' e fondo di rinnovamento inesistente.","Spese di gestione ~4'000/anno ripartite fra sole due unità: ogni decisione dipende dall'unico altro comproprietario.","Immobile occupato dal debitore: sgombero e relativi tempi/costi interamente a carico dell'aggiudicatario."],"punti_critici":["Intavolazione PPP incoerente: veranda della PPP1 chiusa dove il RF indica portico comune (perizia 1.5).","Porta di collegamento dall'area PPP2 verso l'esterno assegnato alla PPP1 senza servitù di passo iscritta.","Il perito consiglia di rivedere l'intavolazione e la ripartizione millesimale: rischio di modifica della quota 487/1000 acquistata.","Situazione di fatto non conforme al regolamento condominiale (perizia 1.5): potenziale contenzioso con la PPP1.","Piani d'archivio comunali difformi dall'esecuzione reale; superfici non verificate con rilievo (perizia 1.5, 2.1).","Sfruttamento effettivo I.S. 0.88 contro 0.7 di PR: volume eccedente, nessuna riserva edificatoria."],"difficolta":["Acconto 84'000 immediatamente prima dell'aggiudicazione, in contanti o con promessa bancaria irrevocabile incondizionata.","Saldo entro 30 giorni dalla richiesta: finanziamento ipotecario da deliberare prima dell'asta, senza riserve.","Sgombero dell'occupante-debitore per via giudiziaria (art. 641 CC): tempi e costi non stimabili dai documenti.","Visita interna difficile: nessuna procedura di visita indicata; documentazione fotografica peritale parziale.","Concorrenza attesa dalla banca creditrice e possibile interesse del comproprietario PPP1 (senza prelazione).","Triplex di 138 mq con mansarda: platea di acquirenti più ristretta rispetto a un appartamento a un solo livello."],"da_verificare":["Estratto RF aggiornato, piano di ripartizione e millesimi presso Ufficio registri e Ufficio tecnico di Balerna.","Regolamento condominiale, verbali d'assemblea, spese PPP arretrate e accordi di fatto con il comproprietario PPP1.","Stato reale di tetto e facciate (DVR rivestimento 10 anni) e preventivi per gli interventi comuni.","Eventuali offerte scritte pervenute all'ufficio, comunicate ai partecipanti prima dell'asta (condizioni p.7).","Imposta cantonale sugli utili immobiliari e tassa di mutazione (condizioni p.12c) per calcolare il margine netto.","Certificazione RaSi, misurazione radon e assenza di amianto prima di impegnare capitale in ristrutturazione."],"conclusione":"Partecipare con disciplina e tetto rigido: fino a CHF 310'000 l'operazione regge dopo lavori (~70'000), sgombero, imposte e costi di rivendita; oltre 350'000 il margine evapora e conviene lasciare l'immobile alla banca.","foto_copertina":1,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004674 (asta 15.10.2026, Mendrisio)","Perizia Alessandro Coduri, 9.04.2025, 29 pagine (valore di liquidazione forzata 540'000)","Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, Ufficio esecuzione Mendrisio, deposito 29.05.2026, 5 pagine","Elenco oneri e stato descrittivo Mod. RFF 9 E, 28.05.2026, 6 pagine","8 foto estratte dalla perizia (esterno edificio, scale comuni, interni, bagno, lavanderia, mansarda)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":84000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":78000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":6000}],"calcolo":"Somma delle voci del riepilogo: CHF 78'000 di acconto sul prezzo più CHF 6'000 di acconto sulle spese di trapasso fa CHF 84'000. Il documento non spiega come sono stati calcolati i CHF 78'000.","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'Ufficio d'esecuzione di Mendrisio.","come_all_asta":"Due modi: a) promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo all'aggiudicazione; b) contanti fino a CHF 100'000. L'acconto è di 84'000, quindi si può pagare tutto in contanti. Gli assegni bancari non sono menzionati.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"L'accredito deve arrivare sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto, cioè entro martedì 13.10.2026 (asta giovedì 15.10.2026). Un deposito anticipato in contanti fatto dopo questo termine vale come non effettuato.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Mendrisio","iban":"CH98 0900 0000 6900 1932 8","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"Il deposito anticipato non frutta interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto. Il documento non distingue fra aggiudicatario e altri offerenti.","saldo":"L'ufficio chiede il saldo con una richiesta specifica, entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, e dà 30 giorni per pagare. Il riepilogo dice: «la differenza entro 30 giorni dalla richiesta con il 5 % d'interesse». Se acconto, garanzia e saldo superano in tutto CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio di denaro). Sulle somme prorogate si paga il 5% di interesse.","fonte_doc_id":59,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 84'000.00. all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH98 0900 0000 6900 1932 8 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Mendrisio o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Termine molto stretto: oggi è il 09.10, l'accredito deve arrivare entro martedì 13.10.2026. Eventuali festivi anticipano il termine. Banca, BIC e causale non sono indicati. Per la promessa bancaria il formulario lascia il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]» come beneficiario. Il riepilogo è impaginato male: 84'000 compare accanto a «la differenza». Il totale dell'acconto resta 78'000 + 6'000 = 84'000. La FUSC non indica nessun acconto.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":84000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2026-10-15"},"documento_id":59,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:07:40+00:00"}}