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Appartamento TI Ufficio esecuzione PPP · unità intera doppio turno

Collina d’Oro-Montagnola

Via Nagra 3, 6926 Collina d'Oro (TI)

6/10 convenienza

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Asta
giovedì 15 ottobre 2026 · ore 14:15 (tra 3 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 1'460'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 588'892
Offerta minima
CHF 35'000
Condizioni punto 1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 35'000; rilanci minimi 2'000 (punto 2). Il minimo riflette il principio di copertura: coprire le ipoteche legali poziori (28'492.50, elenco oneri) e le spese. Il credito BancaStato di 652'600 non è coperto: attesi rilanci della banca.
Deposito / acconto
CHF 226'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Doppio turno
Condizioni punto 23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno (art. 142 LEF) per cancellare annotazioni di contratti di locazione posteriori al pegno, poter disdire anticipatamente le locazioni senza urgente bisogno e cancellare eventuali diritti di abitazione/usufrutto posteriori (art. 56 cpv. 2 RFF). Primo offerente vincolato fino al completamento del secondo turno (punto 8).
Chi ci vive
Non indicato
La perizia 2020 (p. 7) indica l'appartamento occupato dal proprietario; le condizioni d'incanto qualificano il debitore Ismailov come "ora d'ignota dimora", quindi la situazione attuale non è verificabile dai documenti. Nessun contratto di locazione risulta nell'elenco oneri. Se occupato dal debitore, il deliberatario ottiene la proprietà con l'aggiudicazione e può chiedere lo sgombero (art. 641 CC, condizioni punto 22).
Termine insinuazione crediti
mar 7 apr 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 226'000
acconto prezzo deliberaCHF 209'000
acconto spese di trapassoCHF 17'000
TotaleCHF 226'000 ✓

Conteggio: Somma delle voci elencate al n. 14: 209'000 + 17'000 = CHF 226'000. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati i due importi (209'000 è circa il 14,3% della stima peritale di CHF 1'460'000).

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Ufficio d’esecuzione di Lugano
IBAN
CH72 0900 0000 6900 0029 9 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3
Termine
Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto: entro martedì 13.10.2026 (asta giovedì 15.10.2026). Anticipo in contanti presso l'ufficio fino a CHF 100'000 nello stesso termine.

All'asta

Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio.

Come: a) promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo all'aggiudicazione; b) contanti fino a un massimo di CHF 100'000, e il resto con promessa bancaria (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.

Se non ti aggiudichi: L'anticipo è infruttifero. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto (nel documento la frase è troncata). Il contante depositato dopo il termine vale come acconto non versato: va pagato di nuovo all'asta.

Saldo del prezzo: Su richiesta dell'ufficio, emessa entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, con termine di pagamento di 30 giorni. Nel riassunto: differenza entro 30 giorni dalla richiesta con interesse del 5%. La parte oltre CHF 100'000 si paga tramite un intermediario finanziario (LRD). In caso di proroga: interesse del 5% e possibili garanzie (fideiussioni o titoli).

Dove controllare

Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch

14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 226'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Il conto è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio: verificare con l'ufficio prima di pagare. Termine stretto: oggi è il 09.10, l'accredito va fatto entro martedì 13.10.2026. I festivi possono anticipare il termine. Causale non indicata. Nel formulario la promessa bancaria contiene il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]». Il riassunto è confuso: CHF 226'000 è accanto a «la differenza entro 30 giorni». Il documento sui posti auto non parla di pagamenti.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:26 (affidabilità media). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Attico 5½ locali (~210 mq + tetto-terrazza ~240 mq), PPP 179/1000 del fondo 342, stabile 1995 a Collina d'Oro-Montagnola, finiture medio-alte, piscina condominiale. Perizia aggiornata 2024: CHF 1'460'000 (FUSC). Prezzo minimo formale 35'000, ma BancaStato vanta 652'600 a pegno. Interessante se aggiudicato sotto ~1'050'000; rischi: crepe, RASI, posteggi non iscritti, LAFE.

Perché 6/10: Attico di pregio a Collina d'Oro (zona top vicino Lugano) con possibile sconto reale sul mercato e prezzo minimo formale bassissimo (35'000). Penalizzano: crepe strutturali non quantificate, RASI scaduta, posteggi non iscritti a RF, doppio turno, oneri LAFE, sequestri milionari legati a debitore russo, deposito immediato di 226'000.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 1'500'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 1'050'000
margine atteso ≈ 22%
Stato immobile
Edificio 1995, 7 unità, cantina e autorimessa; struttura ben mantenuta, finiture buone/medio-alte: marmo, parquet, cucina di design, riscaldamento autonomo a gas con pavimento radiante, serramenti PVC, ascensore diretto in appartamento (perizia 2.4). Nessun ordine di risanamento né lavori straordinari previsti (informazione amministrazione, 2020). Presenti diverse crepe nell'atrio d'ingresso e in vari locali, a pareti, pavimento e soffitto (perizia 1.5).
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Certificazione di sicurezza dell'impianto elettrico (RASI) scaduta dal 2016, pratica pendente presso l'ispettorato federale; l'aggiornamento 2024 afferma che il costo di sistemazione non è prevedibile senza studio approfondito e va dedotto dal valore (la perizia 2020 aveva dedotto solo 2'000 presunti). Crepe diffuse da risanare: entità e responsabilità (garanzia per difetti o comunione dei comproprietari) non determinabili senza accertamenti (perizia 1.5).
Lex Koller / limiti
Rilevante. Le condizioni (punto 19) richiamano LAFE/OAFE: chi si aggiudica deve dichiarare per scritto se è persona all'estero; in caso di dubbio termine di 10 giorni per chiedere l'autorizzazione e prestare garanzie, pena annullamento dell'aggiudicazione e responsabilità per il minor ricavo. A RF sono iscritti oneri LAFE (DG 156/04.01.2013) e l'autorizzazione del 15.11.2012 fu concessa come residenza di vacanza, mentre il Comune conferma l'uso quale residenza primaria (perizia 2.1).

Pro

  • Posizione pregiata: Collina d'Oro-Montagnola, classe di posizione SIV 4.20, contesto residenziale di qualità vicino a Lugano
  • Oggetto raro: attico ~210 mq su un livello con tetto-terrazza ~240 mq in uso esclusivo e ascensore diretto in appartamento
  • Prezzo minimo formale bassissimo (35'000) e assenza di diritto di prelazione dei comproprietari (art. 712c CC)
  • Costruzione 1995 con buone finiture, riscaldamento autonomo, piscina condominiale: nessun risanamento pesante segnalato
  • Valore assicurativo dello stabile 4'970'000 (2022) a fronte di una perizia di 1'460'000 per la quota
  • Nulla viene assegnato all'aggiudicatario: si compra libero da pegni, pagando solo il prezzo

Contro

  • Crepe diffuse in atrio e locali interni, con entità danno e responsabilità del risanamento non determinate (perizia 1.5)
  • RASI scaduta dal 2016 con costo di sistemazione dichiarato non prevedibile nell'aggiornamento 2024
  • Posteggi insufficienti: perizia 2020 deduce 120'000 per mancanza posteggi; i due posti assegnati (40'000) non sono iscritti a RF
  • Doppio turno d'asta richiesto dal creditore ipotecario: procedura più complessa e offerente vincolato fino al secondo turno
  • Acconto immediato di 226'000 in contanti/promessa bancaria irrevocabile prima dell'aggiudicazione
  • Esclusa ogni garanzia sull'immobile e sugli accessori (condizioni punto 18); mobili non inclusi

Punti critici

  • Debitore russo d'ignota dimora con sequestro annotato di FR 138'115'764.05: contesto litigioso, alto rischio di ricorsi e rinvio dell'asta
  • Perizia basata sul metodo del valore di reddito con pigione teorica 270/mq: da testare contro i prezzi di vendita reali della zona
  • Il valore include 40'000 di posteggi la cui iscrizione a RF è bloccata dalla firma mancante di un condomino
  • Il credito BancaStato di 652'600 fissa di fatto la soglia sotto la quale non si acquista
  • Concentrazione di radon non nota e nessuna indagine sulle sostanze nocive (perizia 5)
  • Valore ufficiale 588'892: se la delibera scende sotto, le tasse RF si calcolano comunque sul valore ufficiale (punto 21)

Difficoltà pratiche

  • Liquidità immediata di 226'000 il giorno dell'asta e saldo entro 30 giorni: finanziamento da predisporre prima
  • Visita interna non menzionata nei documenti: da chiedere all'ufficio di Mendrisio
  • Possibile necessità di sgombero se l'immobile risulta occupato, con tempi e costi legali
  • Gestione condominiale: risanamento crepe e iscrizione posteggi dipendono dall'assemblea e dagli altri comproprietari
  • Rivendita rapida colpita dall'imposta ticinese sugli utili immobiliari, decrescente con la durata di possesso
  • Mercato di lusso: bacino di acquirenti ristretto, ulteriormente limitato dalle regole LAFE per gli esteri

Oneri e servitù

  • PPP 20345: nessuna servitù né onere fondiario a suo carico (elenco oneri, sezione B)
  • Menzione oneri LAFE (DG 156/04.01.2013) e regolamento d'amministrazione e d'uso PPP
  • Otto annotazioni: 6 restrizioni della facoltà di disporre e 2 sequestri (FR 138'115'764.05 e 8'122), destinate a cadere con la realizzazione
  • Crediti a pegno: BancaStato 652'600 su cartella 1° grado di 1'000'000, tutti da pagare in contanti, nulla assegnato all'aggiudicatario
  • Ipoteche legali: imposte cantonali 27'309.90 e imposta immobiliare comunale 1'182.60 (totale pegni 681'092.50)
  • Fondo base 342: servitù di passo pubblico, passo veicoli, condutture, arretramento, limitazione di costruzione; comproprietà coattive part. 1324 (1/10) e 1822 (6/100)

Lavori consigliati

  • Messa a norma impianto elettrico e ottenimento RASI (importo presunto in perizia, senza approfondimenti) — CHF 2'000
  • Risanamento crepe in atrio e locali interni: perizia dichiara entità non determinabile senza accertamenti
  • Perizia strutturale/tecnica preventiva sulle crepe e misurazione radon (concentrazione non nota)
  • Rinfresco finiture per rivendita: moquette camera padronale, tinteggi, eventuale aggiornamento bagni anni '90

Da verificare prima dell'asta

  • Stato della pratica RASI presso l'ispettorato federale e preventivo reale per la messa a norma elettrica
  • Verbali d'assemblea e perizia tecnica sulle crepe: chi paga il risanamento (garanzia difetti o condominio)
  • Iscrizione a RF dell'assegnazione dei due posteggi esterni (lettere f + e) e firma mancante del condomino
  • Portata degli oneri LAFE iscritti (DG 156/2013) e compatibilità con la rivendita a un acquirente estero
  • Occupazione attuale dell'immobile e presenza di contratti di locazione non annotati
  • Fondo rinnovamento aggiornato, costi di gestione (5'108.10 consuntivo 2023) e arretrati condominiali

Conclusione: Vale la pena partecipare, ma con disciplina: il pregio della posizione e la possibilità teorica di partire da 35'000 sono compensati da crepe, RASI, posteggi non iscritti e contenzioso attorno al debitore. Non superare CHF 1'050'000, riducendo a ~950'000 se le crepe risultano a carico del proprietario o i posteggi non vengono iscritti.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 09:14 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004668, Perizia Alessandro Coduri del 18.02.2020 (36 pagine), Aggiornamento perizia del 28.11.2024 (10 pagine), Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, deposito 27.05.2025 (5 pagine), Elenco oneri Mod. RFF 9 E, 26.05.2026 (6 pagine), 8 foto estratte dalla perizia (esterno, interni, mappa, tabella classe di posizione). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Collina d’Oro-Montagnola (RFD)
 Foglio PPP 20345 (179/1000) comproprietà del fondo Part. 342 
 con diritto esclusivo sull’unità n. 7 composta di: soggiorno-pranzo, 4 camere, cucina, 2 guardaroba, ripostiglio, bagno, WC-doccia, WC, terrazza, atrio al II.P, come al piano di ripartizione. 
 Valore di stima Ufficiale: CHF 588'892.10 
 Valore di stima Peritale: CHF 1'460'000.00

Osservazioni

I comproprietari (proprietà per piano) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.