{"id":"a57b15b4-0a9a-47e0-a600-c8820f0d0b15","pubnum":"SB01-0000004668","subrubric":"SB01","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-03-16","expiration":"2027-03-16","office_name":"Ufficio esecuzione di Mendrisio","office_address":"Via Pollini 29, 6850 Mendrisio","office_id":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43","title":"Incanto immobiliare Alekper Ismailov","auction_date":"2026-10-15","auction_time":"14:15","auction_location":"Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio","objects_text":"In territorio del Comune di Collina d’Oro-Montagnola (RFD)\n Foglio PPP 20345 (179/1000) comproprietà del fondo Part. 342 \n con diritto esclusivo sull’unità n. 7 composta di: soggiorno-pranzo, 4 camere, cucina, 2 guardaroba, ripostiglio, bagno, WC-doccia, WC, terrazza, atrio al II.P, come al piano di ripartizione. \n Valore di stima Ufficiale: CHF 588'892.10 \n Valore di stima Peritale: CHF 1'460'000.00","objects_html":"<p>In territorio del Comune di Collina d’Oro-Montagnola (RFD)</p><p><b>Foglio PPP 20345 (179/1000) comproprietà del fondo Part. 342</b></p><p>con diritto esclusivo sull’unità n. 7 composta di: soggiorno-pranzo, 4 camere, cucina, 2 guardaroba, ripostiglio, bagno, WC-doccia, WC, terrazza, atrio al II.P, come al piano di ripartizione. </p><p><b>Valore di stima Ufficiale:            CHF        588'892.10</b></p><p><b>Valore di stima Peritale:             CHF      1'460'000.00</b></p>","remarks":"I comproprietari (proprietà per piano) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":null,"circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-04-07","municipality":"Collina d’Oro-Montagnola","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"appartamento","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":1460000,"estimate_ctx":"Valore di stima Peritale: CHF 1'460'000.00","official_value":588892,"official_ctx":"Valore di stima Ufficiale: CHF 588'892.10","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"1950f8c6-a6ad-11e8-b271-0050569d3c43|2026-10-15|14:15|interritoriodelcomunedicollinadoromontagnolarfdfoglioppp2034","first_seen":"2026-09-04T16:23:17+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:40+00:00","notes":null,"is_ppp":1,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Alekper Ismailov","town":null,"birth":"1984-02-23","death":null}],"amounts":[{"value":588892,"context":"al II.P, come al piano di ripartizione. 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Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.<br />Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","cantons":["TI"],"secondaryTenants":[{"tenantCode":"kabti","publicationDate":"2026-03-16T00:00:00.000Z"}],"repeatedPublications":null,"customsStampImages":[],"title":{"de":"Betreibungsamtliche Grundstücksteigerung Alekper Ismailov","en":"Property auction initiated by the debt enforcement office Alekper Ismailov","it":"Incanto immobiliare Alekper Ismailov","fr":"Vente aux enchères d'immeubles dans le cadre de la poursuite Alekper Ismailov"},"dossierReference":null,"copyDeadline":null},"links":[],"attachments":[],"content":{"debtor":{"selectType":"person","person":[{"prename":"Alekper","name":"Ismailov","countryOfOrigin":{"name":{"de":"Russland","fr":"Russie","it":"Russia","en":"Russia"},"isoCode":"RU"},"dateOfBirth":"1984-02-23T00:00:00.000Z","currentLanguage":"it","residence":{"selectType":"unknown"},"personInformation":"già in Moscow, 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di pregio a Collina d'Oro (zona top vicino Lugano) con possibile sconto reale sul mercato e prezzo minimo formale bassissimo (35'000). Penalizzano: crepe strutturali non quantificate, RASI scaduta, posteggi non iscritti a RF, doppio turno, oneri LAFE, sequestri milionari legati a debitore russo, deposito immediato di 226'000.","sintesi":"Attico 5½ locali (~210 mq + tetto-terrazza ~240 mq), PPP 179/1000 del fondo 342, stabile 1995 a Collina d'Oro-Montagnola, finiture medio-alte, piscina condominiale. Perizia aggiornata 2024: CHF 1'460'000 (FUSC). Prezzo minimo formale 35'000, ma BancaStato vanta 652'600 a pegno. Interessante se aggiudicato sotto ~1'050'000; rischi: crepe, RASI, posteggi non iscritti, LAFE.","tipo_immobile":"Appartamento attico 5½ locali (PPP 179/1000, unità n. 7, 2° piano) con tetto-terrazza in uso esclusivo","stima_perizia":1460000,"valore_ufficiale":588892,"valore_mercato_tuo":1500000,"prezzo_target_max":1050000,"margine_atteso_pct":22,"offerta_minima":35000,"offerta_minima_note":"Condizioni punto 1: aggiudicazione al maggior offerente dopo tre chiamate se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 35'000; rilanci minimi 2'000 (punto 2). Il minimo riflette il principio di copertura: coprire le ipoteche legali poziori (28'492.50, elenco oneri) e le spese. Il credito BancaStato di 652'600 non è coperto: attesi rilanci della banca.","deposito":226000,"deposito_sistema":"Condizioni punto 14: acconto infruttifero di CHF 226'000 (209'000 prezzo + 17'000 spese trapasso) da versare all'incanto, dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione, tramite promessa di pagamento irrevocabile di banca svizzera; contanti max 100'000. Alternativa: bonifico anticipato (IBAN CH72 0900 0000 6900 0029 9) accreditato 2 giorni lavorativi prima. Saldo entro 30 giorni dalla richiesta dell'ufficio, interesse 5%, via intermediario LRD.","turni_asta":"doppio_turno","turni_note":"Condizioni punto 23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno (art. 142 LEF) per cancellare annotazioni di contratti di locazione posteriori al pegno, poter disdire anticipatamente le locazioni senza urgente bisogno e cancellare eventuali diritti di abitazione/usufrutto posteriori (art. 56 cpv. 2 RFF). Primo offerente vincolato fino al completamento del secondo turno (punto 8).","occupazione":"sconosciuto","occupazione_note":"La perizia 2020 (p. 7) indica l'appartamento occupato dal proprietario; le condizioni d'incanto qualificano il debitore Ismailov come \"ora d'ignota dimora\", quindi la situazione attuale non è verificabile dai documenti. Nessun contratto di locazione risulta nell'elenco oneri. Se occupato dal debitore, il deliberatario ottiene la proprietà con l'aggiudicazione e può chiedere lo sgombero (art. 641 CC, condizioni punto 22).","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Edificio 1995, 7 unità, cantina e autorimessa; struttura ben mantenuta, finiture buone/medio-alte: marmo, parquet, cucina di design, riscaldamento autonomo a gas con pavimento radiante, serramenti PVC, ascensore diretto in appartamento (perizia 2.4). Nessun ordine di risanamento né lavori straordinari previsti (informazione amministrazione, 2020). Presenti diverse crepe nell'atrio d'ingresso e in vari locali, a pareti, pavimento e soffitto (perizia 1.5).","riparazioni_obbligatorie":"Certificazione di sicurezza dell'impianto elettrico (RASI) scaduta dal 2016, pratica pendente presso l'ispettorato federale; l'aggiornamento 2024 afferma che il costo di sistemazione non è prevedibile senza studio approfondito e va dedotto dal valore (la perizia 2020 aveva dedotto solo 2'000 presunti). Crepe diffuse da risanare: entità e responsabilità (garanzia per difetti o comunione dei comproprietari) non determinabili senza accertamenti (perizia 1.5).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Messa a norma impianto elettrico e ottenimento RASI (importo presunto in perizia, senza approfondimenti)","costo_stimato":2000},{"descrizione":"Risanamento crepe in atrio e locali interni: perizia dichiara entità non determinabile senza accertamenti","costo_stimato":null},{"descrizione":"Perizia strutturale/tecnica preventiva sulle crepe e misurazione radon (concentrazione non nota)","costo_stimato":null},{"descrizione":"Rinfresco finiture per rivendita: moquette camera padronale, tinteggi, eventuale aggiornamento bagni anni '90","costo_stimato":null}],"oneri_servitu":["PPP 20345: nessuna servitù né onere fondiario a suo carico (elenco oneri, sezione B)","Menzione oneri LAFE (DG 156/04.01.2013) e regolamento d'amministrazione e d'uso PPP","Otto annotazioni: 6 restrizioni della facoltà di disporre e 2 sequestri (FR 138'115'764.05 e 8'122), destinate a cadere con la realizzazione","Crediti a pegno: BancaStato 652'600 su cartella 1° grado di 1'000'000, tutti da pagare in contanti, nulla assegnato all'aggiudicatario","Ipoteche legali: imposte cantonali 27'309.90 e imposta immobiliare comunale 1'182.60 (totale pegni 681'092.50)","Fondo base 342: servitù di passo pubblico, passo veicoli, condutture, arretramento, limitazione di costruzione; comproprietà coattive part. 1324 (1/10) e 1822 (6/100)"],"lex_koller":"Rilevante. Le condizioni (punto 19) richiamano LAFE/OAFE: chi si aggiudica deve dichiarare per scritto se è persona all'estero; in caso di dubbio termine di 10 giorni per chiedere l'autorizzazione e prestare garanzie, pena annullamento dell'aggiudicazione e responsabilità per il minor ricavo. A RF sono iscritti oneri LAFE (DG 156/04.01.2013) e l'autorizzazione del 15.11.2012 fu concessa come residenza di vacanza, mentre il Comune conferma l'uso quale residenza primaria (perizia 2.1).","pro":["Posizione pregiata: Collina d'Oro-Montagnola, classe di posizione SIV 4.20, contesto residenziale di qualità vicino a Lugano","Oggetto raro: attico ~210 mq su un livello con tetto-terrazza ~240 mq in uso esclusivo e ascensore diretto in appartamento","Prezzo minimo formale bassissimo (35'000) e assenza di diritto di prelazione dei comproprietari (art. 712c CC)","Costruzione 1995 con buone finiture, riscaldamento autonomo, piscina condominiale: nessun risanamento pesante segnalato","Valore assicurativo dello stabile 4'970'000 (2022) a fronte di una perizia di 1'460'000 per la quota","Nulla viene assegnato all'aggiudicatario: si compra libero da pegni, pagando solo il prezzo"],"contro":["Crepe diffuse in atrio e locali interni, con entità danno e responsabilità del risanamento non determinate (perizia 1.5)","RASI scaduta dal 2016 con costo di sistemazione dichiarato non prevedibile nell'aggiornamento 2024","Posteggi insufficienti: perizia 2020 deduce 120'000 per mancanza posteggi; i due posti assegnati (40'000) non sono iscritti a RF","Doppio turno d'asta richiesto dal creditore ipotecario: procedura più complessa e offerente vincolato fino al secondo turno","Acconto immediato di 226'000 in contanti/promessa bancaria irrevocabile prima dell'aggiudicazione","Esclusa ogni garanzia sull'immobile e sugli accessori (condizioni punto 18); mobili non inclusi"],"punti_critici":["Debitore russo d'ignota dimora con sequestro annotato di FR 138'115'764.05: contesto litigioso, alto rischio di ricorsi e rinvio dell'asta","Perizia basata sul metodo del valore di reddito con pigione teorica 270/mq: da testare contro i prezzi di vendita reali della zona","Il valore include 40'000 di posteggi la cui iscrizione a RF è bloccata dalla firma mancante di un condomino","Il credito BancaStato di 652'600 fissa di fatto la soglia sotto la quale non si acquista","Concentrazione di radon non nota e nessuna indagine sulle sostanze nocive (perizia 5)","Valore ufficiale 588'892: se la delibera scende sotto, le tasse RF si calcolano comunque sul valore ufficiale (punto 21)"],"difficolta":["Liquidità immediata di 226'000 il giorno dell'asta e saldo entro 30 giorni: finanziamento da predisporre prima","Visita interna non menzionata nei documenti: da chiedere all'ufficio di Mendrisio","Possibile necessità di sgombero se l'immobile risulta occupato, con tempi e costi legali","Gestione condominiale: risanamento crepe e iscrizione posteggi dipendono dall'assemblea e dagli altri comproprietari","Rivendita rapida colpita dall'imposta ticinese sugli utili immobiliari, decrescente con la durata di possesso","Mercato di lusso: bacino di acquirenti ristretto, ulteriormente limitato dalle regole LAFE per gli esteri"],"da_verificare":["Stato della pratica RASI presso l'ispettorato federale e preventivo reale per la messa a norma elettrica","Verbali d'assemblea e perizia tecnica sulle crepe: chi paga il risanamento (garanzia difetti o condominio)","Iscrizione a RF dell'assegnazione dei due posteggi esterni (lettere f + e) e firma mancante del condomino","Portata degli oneri LAFE iscritti (DG 156/2013) e compatibilità con la rivendita a un acquirente estero","Occupazione attuale dell'immobile e presenza di contratti di locazione non annotati","Fondo rinnovamento aggiornato, costi di gestione (5'108.10 consuntivo 2023) e arretrati condominiali"],"conclusione":"Vale la pena partecipare, ma con disciplina: il pregio della posizione e la possibilità teorica di partire da 35'000 sono compensati da crepe, RASI, posteggi non iscritti e contenzioso attorno al debitore. Non superare CHF 1'050'000, riducendo a ~950'000 se le crepe risultano a carico del proprietario o i posteggi non vengono iscritti.","foto_copertina":1,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004668","Perizia Alessandro Coduri del 18.02.2020 (36 pagine)","Aggiornamento perizia del 28.11.2024 (10 pagine)","Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, deposito 27.05.2025 (5 pagine)","Elenco oneri Mod. RFF 9 E, 26.05.2026 (6 pagine)","8 foto estratte dalla perizia (esterno, interni, mappa, tabella classe di posizione)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":226000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":209000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":17000}],"calcolo":"Somma delle voci elencate al n. 14: 209'000 + 17'000 = CHF 226'000. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati i due importi (209'000 è circa il 14,3% della stima peritale di CHF 1'460'000).","quando":"All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può depositare in anticipo presso l'ufficio.","come_all_asta":"a) promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, condizionata solo all'aggiudicazione; b) contanti fino a un massimo di CHF 100'000, e il resto con promessa bancaria (art. 136 cpv. 2 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto: entro martedì 13.10.2026 (asta giovedì 15.10.2026). Anticipo in contanti presso l'ufficio fino a CHF 100'000 nello stesso termine.","beneficiario":"Ufficio d’esecuzione di Lugano","iban":"CH72 0900 0000 6900 0029 9","banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo è infruttifero. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto (nel documento la frase è troncata). Il contante depositato dopo il termine vale come acconto non versato: va pagato di nuovo all'asta.","saldo":"Su richiesta dell'ufficio, emessa entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva, con termine di pagamento di 30 giorni. Nel riassunto: differenza entro 30 giorni dalla richiesta con interesse del 5%. La parte oltre CHF 100'000 si paga tramite un intermediario finanziario (LRD). In caso di proroga: interesse del 5% e possibili garanzie (fideiussioni o titoli).","fonte_doc_id":55,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14","citazione":"14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 226'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'ufficio d’esecuzione tramite un versamento bancario IBAN CH72 0900 0000 6900 0029 9 intestato all‘Ufficio d’esecuzione di Lugano o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Occorre accreditarlo sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Il conto è intestato all'Ufficio d'esecuzione di Lugano, ma l'asta la tiene Mendrisio: verificare con l'ufficio prima di pagare. Termine stretto: oggi è il 09.10, l'accredito va fatto entro martedì 13.10.2026. I festivi possono anticipare il termine. Causale non indicata. Nel formulario la promessa bancaria contiene il segnaposto «[ufficio d’esecuzione]». Il riassunto è confuso: CHF 226'000 è accanto a «la differenza entro 30 giorni». Il documento sui posti auto non parla di pagamenti.","affidabilita":"media"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":true,"iban_pagina":3,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","citazione_iban":"esatta","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"importo_nel_documento":true,"voci_nel_documento":true,"somma_voci":226000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2026-10-15"},"documento_id":55,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:26:21+00:00"}}