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Casa ZH Ufficio esecuzione

Näfels

Hüsliberg 1, 8752 Näfels (ZH)

3/10 convenienza
Asta
Data da definire
Infolge vorausgehender Einigungsverhandlung bezüglich der Pfandbelastung des Grundstücks als solches (im Sinne von Art. 73a Abs. 3 und 73e ff. i.V.m. Art. 102 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG]) werden der Steigerungstag, das Steigerungslokal und die Auflage der Steigerungsbedingungen später bekannt gegeben.
Stima peritale
CHF 1'900'000
Valore ufficiale / fiscale
n.d.
Offerta minima
n.d.
Nessun importo minimo (FUSC). Vale il principio della copertura (art. 126/142a LEF): l'offerta deve coprire i crediti pignoratizi di rango anteriore al creditore procedente. Gli importi sono nell'elenco oneri (depositato dal 16 al 25.03.2026), che non ho. I pegni sull'intero fondo saranno probabilmente accollati all'aggiudicatario (RFF 73e segg.): da verificare.
Deposito / acconto
CHF 50'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
Data, luogo e condizioni d'asta saranno comunicati dopo le trattative di conciliazione sul pegno dell'intero fondo (FUSC). Il doppio turno non è indicato. Se l'incanto della quota resta senza esito, la RFF consente di ordinare lo scioglimento della comproprietà e la vendita dell'intero fondo.
Chi ci vive
Proprietario
La comproprietaria Monika Menzi ha il domicilio all'indirizzo del fondo (Murstrasse 18, Eglisau) e quindi probabilmente ci abita. Il debitore Reto Menzi risiede a Näfels GL (FUSC). Nessuna locazione indicata. Una comproprietaria non si può sfrattare: ha diritto d'uso del bene (art. 648 CC).
Superficie (max trovata)
2430 m²
Termine insinuazione crediti
gio 19 feb 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 50'000
Acconto in conto prezzo di aggiudicazione (auf Abrechnung am Zuschlagspreis)CHF 50'000

Conteggio: Importo fisso di Fr. 50'000.00 indicato nella pubblicazione FUSC. Il documento non spiega come è stato calcolato. Corrisponde a circa il 2,6% della stima della quota (Fr. 1'900'000).

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato non previsto

Beneficiario
Betreibungsamtes Rafzerfeld
Termine
Non previsto dalla FUSC. Si paga all'asta in contanti o con assegno bancario.

All'asta

Quando: All'asta, subito prima dell'aggiudicazione (unmittelbar vor dem Zuschlag). La data dell'asta non è ancora fissata.

Come: In contanti oppure con assegno bancario (Bankscheck) di una banca con sede in Svizzera, all'ordine del Betreibungsamt Rafzerfeld. Gli assegni privati non sono accettati.

Se non ti aggiudichi: Non indicato

Saldo del prezzo: Non indicato. La FUSC dice solo che l'acconto viene scalato dal prezzo di aggiudicazione.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004580 (PDF firmato)

Der Erwerber hat an der Steigerung unmittelbar vor dem Zuschlag, auf Abrechnung am Zuschlagspreis, Fr. 50'000.00 in bar oder mit einem auf eine Bank mit Sitz in der Schweiz an die Order des Betreibungsamtes Rafzerfeld ausgestellten Bankscheck (kein Privatscheck) zu bezahlen.

✓ testo trovato identico nel documento

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004580.

Note: Si vende solo la quota di ½ in comproprietà a Eglisau, non un immobile a Näfels. Data, luogo e condizioni d'asta saranno pubblicati più avanti: controllarli, perché importo e modalità potrebbero cambiare. Con la trattativa di accordo (art. 73e RFF) potrebbe essere venduto l'intero fondo (stima Fr. 3'800'000), con un acconto diverso. L'assegno va intestato al Betreibungsamt Rafzerfeld.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:25 (affidabilità media). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Betreibungsamt Rafzerfeld, Obergass 17, 8193 Eglisau.

Valutazione per l'investitore

Quota di ½ in comproprietà di un fondo a Eglisau ZH (Murstrasse 18): 2'430 m² con edificio e piscina. La stima ufficiale della quota è CHF 1,9 mio (fondo intero 3,8 mio). Il pegno sull'intero fondo è in fase di conciliazione (RFF 73e) e la data d'asta non è fissata. L'altra metà appartiene alla comproprietaria, che vi abita e ha diritto di prelazione. Bene illiquido, adatto solo a chi ha molto capitale proprio e pazienza.

Perché 3/10: Il fondo è buono (Eglisau, 2'430 m², piscina), ma si vende solo una quota del 50%. La comproprietaria ci abita e ha diritto di prelazione. Tutto il fondo è gravato da pegno di importo ignoto. La rivendita dipende da un accordo con lei o da una causa di scioglimento. Mancano data d'asta e documenti.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 1'200'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 850'000
margine atteso ≈ 41%
Stato immobile
Non indicato: non ho una perizia. Dati FUSC: fondo di 2'430 m², edificio con 167 m² di sedime, piscina 40 m², superfici pavimentate 126 m², giardino 1'996 m², bosco 101 m². Anno di costruzione, superficie abitabile e ristrutturazioni non indicati.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Non indicate: nessuna perizia o documento tecnico disponibile.
Lex Koller / limiti
Il FUSC richiama espressamente LAFE/OAFE. Per un'abitazione, le persone all'estero (non residenti, extra-UE senza permesso C, società a controllo estero) devono ottenere un'autorizzazione, che di regola viene negata per investimento. Liberi i cittadini svizzeri, i titolari di permesso C e i cittadini UE/AELS domiciliati in Svizzera.

Pro

  • Zona appetibile: Eglisau ZH, agglomerato di Zurigo, fondo grande (2'430 m²) con piscina e giardino
  • Stima ufficiale alta (intero CHF 3,8 mio): forte sconto possibile se la quota va deserta
  • Poca concorrenza attesa: le quote di comproprietà attirano pochi offerenti
  • Zurigo non applica la tassa di trasferimento immobiliare (Handänderungssteuer)

Contro

  • Si compra solo il 50%: nessun controllo, bene molto illiquido
  • La comproprietaria abita l'immobile: niente reddito né uso
  • La comproprietaria può esercitare la prelazione all'asta, vanificando il lavoro di preparazione
  • Rivendita solo tramite accordo o causa di scioglimento: tempi e esito incerti
  • Imposta zurighese sugli utili immobiliari maggiorata in caso di vendita entro 1-2 anni (+50%/+25%)

Punti critici

  • Analisi basata solo sul FUSC: perizia, condizioni d'asta ed elenco oneri non disponibili
  • Importo dei pegni sull'intero fondo e regole di accollo sconosciuti: il prezzo minimo potrebbe superare il valore della quota
  • Oggetto incerto: la conciliazione può portare a ripartire il pegno o a vendere l'intero fondo
  • Incongruenza nel FUSC: "Grundpfandverwertung" ma "auf Verlangen eines Pfändungsgläubigers"

Difficoltà pratiche

  • Visita non ancora fissata; con la comproprietaria che occupa l'immobile può essere limitata
  • Le banche finanziano a fatica una quota su un fondo già gravato: serve capitale proprio
  • Deposito di CHF 50'000 in contanti o assegno bancario il giorno dell'asta
  • Tempi lunghi: data d'asta non fissata, poi eventuale causa di scioglimento (1-3 anni)

Oneri e servitù

  • Pegno immobiliare sull'intero fondo: importo, rango e accollo non indicati; in conciliazione secondo RFF 73a cpv. 3 e 73e segg. (FUSC)
  • Prelazione legale della comproprietaria (art. 682 CC), esercitabile all'asta al prezzo di aggiudicazione (art. 681 CC)
  • Menzioni, annotazioni e servitù: il FUSC rinvia all'estratto del registro fondiario, non indicate
  • Eventuale regolamento d'uso o amministrazione della comproprietà: non indicato

Lavori consigliati

  • Stato non documentato: accantonare una riserva per manutenzione e ammodernamento (pro quota 50%), da quantificare dopo la visita
  • Spese legali per un accordo con la comproprietaria o per l'azione di scioglimento della comproprietà (art. 650/651 CC), mia stima — CHF 60'000

Da verificare prima dell'asta

  • Nuove pubblicazioni FUSC (pubblicazione con insinuazione crediti al 19.02.2026, oggi è ottobre): esito della conciliazione, data d'asta, eventuale vendita dell'intero fondo
  • Elenco oneri: importi, rango e accollo dei pegni, servitù
  • Condizioni d'asta: termini del saldo, accollo dei debiti, doppio turno
  • Estratto del registro fondiario, zona edificabile e potenziale edificatorio dei 2'430 m²
  • Stima del Betreibungsamt: superficie abitabile, anno di costruzione, stato
  • Intenzioni della comproprietaria: prelazione o vendita congiunta

Conclusione: Partecipare solo dopo aver letto elenco oneri e condizioni d'asta, e solo se l'accollo dei pegni è chiaro. Valore realistico della quota circa CHF 1,2 mio: 1,9 mio pro rata meno 35-40% per illiquidità, occupazione e comproprietà. Prezzo massimo complessivo, debiti accollati inclusi: CHF 850'000. Più interessante se si arriva alla vendita dell'intero fondo.

Analisi generata da claude-opus-5-5 il 12.10.2026 22:04 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004580 (Betreibungsamt Rafzerfeld, solo testo). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Nessun documento trovato per questa asta (né sul sito cantonale né altrove). Le condizioni d'asta e la perizia si consultano presso l'ufficio: Betreibungsamt Rafzerfeld.

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Grundpfandverwertung 
 Schuldner 
 Menzi Reto, 07.06.1963, M, Filzbach GL, Hüsliberg 1, 8752 Näfels 
 Pfandeigentümer 
 1. Menzi Reto, 07.06.1963, M, Filzbach GL, Hüsliberg 1, 8752 Näfels 
 2. Menzi Monika, 06.04.1965, W, Filzbach GL, Murstrasse 18, 8193 Eglisau 
 - Miteigentümer je zur Hälfte
 Tag und Zeit der Steigerung 
 Infolge vorausgehender Einigungsverhandlung bezüglich der Pfandbelastung des Grundstücks als solches (im Sinne von Art. 73a Abs. 3 und 73e ff. i.V.m. Art. 102 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG]) werden der Steigerungstag, das Steigerungslokal und die Auflage der Steigerungsbedingungen später bekannt gegeben.
 Eingabefrist 
 19. Februar 2026
 Auflegung des Lastenverzeichnisses 
 16. März 2026 bis 25. März 2026
 Besichtigung 
 Diese findet zu einem späteren Zeitpunkt statt.
 Grundstück 
 ½ Miteigentum an Grundstück: Grundbuchblatt 1721, Kataster 2361, Plan 12, Mur, Liegenschaft, Murstrasse 18, 8193 Eglisau, E-Grid CH299977763140 
 Beschreibung des Gesamtgrundstückes:
 Gesamtfläche: 2’430 m2
 Gebäude: 167 m2
 Bodenbedeckung:
 Gebäude: 167 m2 
 Wasserbecken: 40 m2 
 Befestigte Fläche: 126 m2 
 Gartenanlage: 1996 m2 
 Geschlossener Wald: 101 m2
 Grenzen laut Grundbuchplan. Anmerkungen, Vormerkungen und Dienstbarkeiten laut Grundbuchauszug.
 Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung Pos. 1 
 Hälftiges Miteigentum an Grundbuchblatt 1721, Kataster Nr. 2361, Fr. 1'900'000.00
 Gesamtgrundstück: Fr. 3'800'000.00
 Die Verwertung erfolgt auf Verlangen eines Pfändungsgläubigers. 
 Der Erwerber hat an der Steigerung unmittelbar vor dem Zuschlag, auf Abrechnung am Zuschlagspreis, Fr. 50'000.00 in bar oder mit einem auf eine Bank mit Sitz in der Schweiz an die Order des Betreibungsamtes Rafzerfeld ausgestellten Bankscheck (kein Privatscheck) zu bezahlen. 
 Personen, die als Stellvertreter in fremdem Namen, als Mitglied einer Rechtsgemeinschaft oder als Organ einer juristischen Person bieten, haben sich unmittelbar vor dem Zuschlag über ihre Vertretereigenschaft auszuweisen. Vertreter von Vereinen und Stiftungen haben sich zusätzlich über ihre Vertretungsbefugnis auszuweisen. Handelsgesellschaften und Genossenschaften haben zudem unmittelbar vor dem Zuschlag einen Handelsregisterauszug vorzulegen.
 Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht.
 Wir fordern hiermit die Pfandgläubiger (und die übrigen Beteiligten) auf, ihre Ansprüche am Grundstück, insbesondere auch für Zinsen (beim Schuldbrief gemäss Art. 818 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen) und Kosten, bis zum 19. Februar 2026 beim Betreibungsamt Rafzerfeld, anzumelden und gleichzeitig anzugeben, ob die Kapitalforderung schon fällig oder gekündigt ist, allenfalls für welchen Betrag und auf welchen Termin. 
 Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden.

Visite

Besichtigung

Rimedi giuridici

Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Im Übrigen wird auf die Steigerungsbedingungen verwiesen. Publikation nach SchKG 133, 134, 135, 138; VZG vom 23. April 1920, Art. 29.