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Appartamento ZH Ufficio esecuzione

Glattfelden · 2 locali

Eichhölzlistrasse 54, 8192 Glattfelden (ZH)

2/10 convenienza
Asta
Data da definire
Infolge vorausgehender Einigungsverhandlung bezüglich der Pfandbelastung des Grundstücks als sol-ches (im Sinne von Art. 73a Abs. 3 und 73e ff. i.V.m. Art. 102 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG]) werden der Steigerungstag, das Steigerungslokal und die Auflage der Steigerungsbedingungen später bekannt gegeben.
Stima peritale
CHF 440'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 440'000
Offerta minima
n.d.
Nessun importo minimo indicato (FUSC). Vale il principio dell'offerta sufficiente: procede un creditore pignorante, quindi vanno coperti tutti i pegni sulla quota. Le ipoteche sull'intero immobile (art. 73a OFF/VZG) restano in essere e probabilmente vanno accollate. Gli importi sono nell'elenco oneri, depositato dal 16 al 25.3.2026 e non disponibile.
Deposito / acconto
CHF 50'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
Data, luogo e condizioni d'asta saranno comunicati in seguito, dopo le trattative di conciliazione sull'ipoteca dell'intero immobile (art. 73a, 73e ss., 102 OFF/VZG; FUSC). Il doppio turno non è menzionato. Le trattative possono finire con un accordo e la revoca dell'asta.
Chi ci vive
Proprietario
Il debitore Dragan Kovacic e la comproprietaria Radmila Kovacic risiedono entrambi in Eichhölzlistrasse 54 (FUSC). Nessuna locazione indicata. Chi compra la metà diventa comproprietario insieme a un'occupante: non può sfrattarla né ottenere l'uso esclusivo senza un accordo o una decisione del giudice.
Termine insinuazione crediti
gio 19 feb 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 50'000
Acconto da imputare al prezzo di aggiudicazione (auf Abrechnung am Zuschlagspreis)CHF 50'000

Conteggio: Importo fisso di Fr. 50'000.00. La pubblicazione FUSC non spiega come è stato calcolato. Viene imputato al prezzo di aggiudicazione.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato non previsto

Beneficiario
Betreibungsamt Rafzerfeld
Termine
Non indicato. La FUSC prevede solo il pagamento all'asta, in contanti o con assegno bancario. La data dell'asta non è ancora fissata.

All'asta

Quando: All'asta, subito prima dell'aggiudicazione (unmittelbar vor dem Zuschlag). La data dell'asta non è ancora fissata.

Come: In contanti (Fr. 50'000, sotto il limite di CHF 100'000 dell'art. 136 LEF). In alternativa con assegno bancario di una banca con sede in Svizzera, all'ordine del Betreibungsamt Rafzerfeld. Gli assegni privati non sono accettati. La promessa di pagamento di una banca non è menzionata.

Se non ti aggiudichi: Non indicato.

Saldo del prezzo: Non indicato. Le condizioni d'asta non sono ancora disponibili.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004575 (PDF firmato)

Der Erwerber hat an der Steigerung unmittelbar vor dem Zuschlag, auf Abrechnung am Zuschlagspreis, Fr. 50'000.00 in bar oder mit einem auf eine Bank mit Sitz in der Schweiz an die Order des Betreibungsamtes Rafzerfeld ausgestellten Bankscheck (kein Privatscheck) zu bezahlen.

✓ testo trovato identico nel documento

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004575.

Note: Fonte: solo la FUSC. Le condizioni d'asta non sono ancora pubblicate e potrebbero indicare altre modalità. Data, luogo e condizioni saranno comunicati dopo la trattativa di conciliazione (art. 73a/73e VZG). Va all'asta ½ comproprietà di tre fondi: stime Fr. 425'000 + 7'500 + 7'500. Se la trattativa cambia l'oggetto (es. vendita dell'intero fondo), verificate di nuovo l'acconto. L'assegno deve essere bancario, all'ordine del Betreibungsamt Rafzerfeld.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:25 (affidabilità media). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Betreibungsamt Rafzerfeld, Obergass 17, 8193 Eglisau.

Valutazione per l'investitore

All'asta va il 50% di un appartamento su due piani da 5½ locali in proprietà per piani (PPP) a Glattfelden ZH, con ½ di due quote 1/41 di un altro fondo. La stima ufficiale della metà in vendita è di 440'000 CHF (intero 880'000). La comproprietaria (50%) e il debitore abitano nell'immobile. Una quota indivisa è poco liquida, non dà uso esclusivo e si recupera solo con un accordo o con un'azione di divisione. Da evitare salvo forte sconto.

Perché 2/10: All'asta va solo il 50% di un appartamento su due piani, abitato dai proprietari. Ci sono un'ipoteca sull'intero immobile di importo sconosciuto e il diritto di prelazione della comproprietaria, la data d'asta non è fissata e non ci sono documenti. Rivendere entro 1-3 anni è molto incerto.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 220'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 160'000
margine atteso ≈ 37.5%
Stato immobile
Non indicato: anno di costruzione, ristrutturazioni e stato non sono riportati. Dalla FUSC risulta solo un appartamento su due piani da 5½ locali (1° e 2° piano) con cantina, quota PPP di 60/1000.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Non indicate (nessuna perizia disponibile).
Lex Koller / limiti
La FUSC richiama espressamente la legge sull'acquisto di fondi da parte di stranieri (LAFE/BewG e OAFE/BewV). Per un'abitazione, chi è all'estero senza domicilio valido in Svizzera di regola deve avere un'autorizzazione. Va verificato lo statuto dell'acquirente prima dell'asta.

Pro

  • Stima ufficiale prudente: 850'000 CHF l'intero appartamento da 5½ locali su due piani (FUSC)
  • Deposito contenuto: 50'000 CHF
  • Le quote indivise attirano pochi offerenti: sconto potenzialmente molto forte
  • Possibile uscita vendendo alla comproprietaria o con l'azione di divisione (art. 651 CC)

Contro

  • Si compra solo il 50%: nessun uso esclusivo né possibilità di affittare
  • La comproprietaria occupa l'immobile
  • Rivendita della quota molto poco liquida
  • L'azione di divisione è lunga, costosa e dall'esito incerto nei tempi
  • Un finanziamento bancario per una metà indivisa è improbabile

Punti critici

  • Nessuna perizia, condizioni o elenco oneri: analisi basata solo sulla FUSC
  • Ipoteche sull'intero immobile di importo ignoto: se accollate possono azzerare il valore della quota
  • La comproprietaria può esercitare la prelazione all'asta allo stesso prezzo dell'aggiudicazione
  • Esito delle trattative ex art. 73a/73e OFF/VZG ignoto: l'asta potrebbe non tenersi

Difficoltà pratiche

  • Visita rinviata 'a data successiva': nessun sopralluogo finora
  • Data d'asta non fissata: 7 mesi dopo l'elenco oneri non risulta ancora pubblicata
  • Possibili conflitti nella gestione condivisa con la comproprietaria che ci abita
  • Serve solo capitale proprio: deposito più saldo più eventuale accollo ipotecario

Oneri e servitù

  • Ipoteche sull'intero immobile (art. 73a OFF/VZG): importo e accollo non indicati
  • Annotazioni, prenotazioni e servitù solo 'secondo estratto del registro fondiario' (FUSC), non disponibile
  • Regolamento PPP e quota spese per la quota 60/1000 non indicati
  • Diritto di prelazione legale della comproprietaria (art. 682 CC), esercitabile all'asta (art. 681 CC)

Lavori consigliati

  • Nessun dato sullo stato. I lavori diventano rilevanti solo se si ottiene l'intero immobile; prevedere una riserva dopo il sopralluogo.

Da verificare prima dell'asta

  • Elenco oneri (UE Rafzerfeld): ipoteche sull'intero, importi, fondo con 1/41 e modalità di accollo
  • Esito delle trattative di conciliazione e nuova pubblicazione con data e condizioni
  • Destinazione dei fondi 50085/50086 (1/41 del fondo 4104; probabilmente posti auto)
  • Spese condominiali, fondo rinnovazione e stato dell'edificio presso l'amministrazione PPP
  • Disponibilità della comproprietaria a vendere o a riscattare (strategia di uscita)

Conclusione: Da non considerare per una rivendita a breve. Partecipare solo dopo aver letto l'elenco oneri, se le ipoteche sull'intero immobile sono basse e c'è una strategia d'uscita chiara. Prezzo massimo 160'000 CHF tutto compreso, cioè incluso un eventuale debito ipotecario accollato.

Analisi generata da claude-opus-5-5 il 12.10.2026 22:03 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004575 (UE Rafzerfeld). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Nessun documento trovato per questa asta (né sul sito cantonale né altrove). Le condizioni d'asta e la perizia si consultano presso l'ufficio: Betreibungsamt Rafzerfeld.

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Grundpfandverwertung 
 Schuldner 
 Kovacic Dragan, 28.09.1968, M, Glattfelden ZH, Eichhölzlistrasse 54, 8192 Glattfelden
 Pfandeigentümer 
 1. Kovacic Dragan, 28.09.1968, M, Glattfelden ZH, Eichhölzlistrasse 54, 8192 Glattfelden
 2. Kovacic Radmila, 04.10.1960, W, Glattfelden ZH, Eichhölzlistrasse 54, 8192 Glattfelden 
 - Miteigentümer je zur Hälfte
 Tag und Zeit der Steigerung 
 Infolge vorausgehender Einigungsverhandlung bezüglich der Pfandbelastung des Grundstücks als solches (im Sinne von Art. 73a Abs. 3 und 73e ff. i.V.m. Art. 102 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG]) werden der Steigerungstag, das Steigerungslokal und die Auflage der Steigerungsbedingungen später bekannt gegeben.
 Eingabefrist 
 19. Februar 2026
 Auflegung des Lastenverzeichnisses 
 16. März 2026 bis 25. März 2026
 Besichtigung 
 Diese findet zu einem späteren Zeitpunkt statt.
 Grundstücke 
 1. ½ Miteigentum an Grundbuch Blatt 50084: Stockwerkeigentum Grundbuch Blatt 4102, EGRID CH536977087338, 60/1000 Miteigentum am Grundstück Blatt 4102, Kataster 5953, EGRID CH496877725125, Glattfelden, mit Sonderrecht
 - an der 5 1/2 - Zimmerwohnung 136 C im 1. und 2. Obergeschoss
 - am Kellerabteil 136 C im Kellergeschoss 
 2. ½ Miteigentum an Grundstück: Grundbuch Blatt 50085, EGRID CH810883697749, 1/41 Miteigentum am Grundstück Blatt 4104, EGRID CH436977087768, Glattfelden
 3. ½ Miteigentum an Grundstück: Grundbuch Blatt 50086, EGRID CH840869778396, 1/41 Miteigentum am Grundbuch Blatt 4104, EGRID CH436977087768, Glattfelden
 Grenzen laut Grundbuchplan. Anmerkungen, Vormerkungen und Dienstbarkeiten laut Grundbuchauszug. 
 Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung Pos. 1 bis 3 
 1. Hälftiges Miteigentum an Grundbuchblatt 50084, Glattfelden: Fr. 425’000.00
 2. Hälftiges Miteigentum an Grundbuchblatt 50085, Glattfelden: Fr. 7’500.00
 3. Hälftiges Miteigentum an Grundbuchblatt 50086, Glattfelden: Fr. 7’500.00
 1. Gesamtgrundstück Grundbuchblatt 50084, Glattfelden: Fr. 850’000.00
 2. Gesamtgrundstück Grundbuchblatt 50085, Glattfelden: Fr. 15’000.00
 3. Gesamtgrundstück Grundbuchblatt 50086, Glattfelden: Fr. 15’000.00
 Auf die Schätzung des in Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundstückes wird verzichtet, da für die Parteien kein erkennbarer Mehrwert aus dieser Einschätzung entsteht (Komm. VZG-Markus Zopfi Art. 8 N1)
 Die Verwertung erfolgt auf Verlangen eines Pfändungsgläubigers. 
 Die Verwertung erfolgt auf Verlangen eines Pfändungsgläubigers. 
 Der Erwerber hat an der Steigerung unmittelbar vor dem Zuschlag, auf Abrechnung am Zuschlagspreis, Fr. 50'000.00 in bar oder mit einem auf eine Bank mit Sitz in der Schweiz an die Order des Betreibungsamtes Rafzerfeld ausgestellten Bankscheck (kein Privatscheck) zu bezahlen. 
 Personen, die als Stellvertreter in fremdem Namen, als Mitglied einer Rechtsgemeinschaft oder als Organ einer juristischen Person bieten, haben sich unmittelbar vor dem Zuschlag über ihre Vertretereigenschaft auszuweisen. Vertreter von Vereinen und Stiftungen haben sich zusätzlich über ihre Vertretungsbefugnis auszuweisen. Handelsgesellschaften und Genossenschaften haben zudem unmittelbar vor dem Zuschlag einen Handelsregisterauszug vorzulegen.
 Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht.
 Wir fordern hiermit die Pfandgläubiger (und die übrigen Beteiligten) auf, ihre Ansprüche am Grundstück, insbesondere auch für Zinsen (beim Schuldbrief gemäss Art. 818 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen) und Kosten, bis zum 19. Februar 2026 beim Betreibungsamt Rafzerfeld, anzumelden und gleichzeitig anzugeben, ob die Kapitalforderung schon fällig oder gekündigt ist, allenfalls für welchen Betrag und auf welchen Termin. 
 Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden.

Visite

Besichtigung

Rimedi giuridici

Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Im Übrigen wird auf die Steigerungsbedingungen verwiesen. Publikation nach SchKG 133, 134, 135, 138; VZG vom 23. April 1920, Art. 29.