Ufficio fallimenti di Lugano
(TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.
Dove controllare
Pubblicazione FUSC KK08-0000001117 (PDF firmato)
Condizioni d'asta non disponibili online. Condizioni d'asta depositate e visibili dal 13 ottobre 2026 presso l'Ufficio e sul sito www.ti.ch/aste Pubblicazione ufficiale: FUSC KK08-0000001117.
Note: La pubblicazione FUSC non parla di acconto o garanzia. Importo, mezzi di pagamento ed eventuale conto si trovano solo nelle condizioni d'asta. Le condizioni saranno visibili dal 13.10.2026 presso l'Ufficio fallimenti di Lugano e su www.ti.ch/aste. Consultarle prima dell'asta del 18.11.2026. Se è previsto un bonifico anticipato, il termine potrebbe scadere alcuni giorni prima dell'asta.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:15 (affidabilità bassa). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio fallimenti di Lugano, Via al Fiume 7, 6962 Viganello.
Valutazione per l'investitore
Casa bifamiliare costruita nel 2008, ampliata e ristrutturata nel 2017, a Cagiallo (Capriasca), su un fondo di 716 m² con 5 posti auto. La perizia la stima 1'100'000 e il valore ufficiale è 443'881. L'immobile è interessante, ma a carico del fondo c'è un usufrutto vitalizio a favore del marito della proprietaria: se non viene cancellato con il doppio turno, la rivendita con margine è impossibile. Ci sono anche diritti d'uso a favore di terzi e la proprietaria vi abita.
Perché 5/10: La casa è recente, in buono stato e in una zona richiesta, e nel fallimento non vale il principio di copertura. Pesano però un usufrutto vitalizio a favore del marito della fallita, di rango ignoto, e tre diritti d'uso a favore di terzi. La perizia è del 2023, le condizioni d'asta non sono disponibili e con un ticket vicino al milione ci sarà concorrenza di famiglie.
Pro
- Edificio recente (2008, ampliato e ristrutturato nel 2017) in buono stato secondo la perizia (p. 4 e 7)
- Due appartamenti indipendenti: si possono vendere o affittare separatamente, o usare per una famiglia allargata
- Impianti moderni: pompa di calore, solare termico, triplo vetro, riscaldamento a pavimento
- Fondo di 716 m² in zona tranquilla e residenziale, con 5 posti auto e giardino
- Nel fallimento non vale il principio di copertura: aggiudicazione al miglior offerente (art. 258 LEF)
Contro
- Se l'usufrutto vitalizio del marito non viene cancellato, la rivendita diventa invendibile a prezzi di mercato
- Tre diritti d'uso a favore di una terza persona: posto auto coperto, frutteto e ripostiglio
- Crepe sulle facciate dell'ampliamento in legno
- Ticket attorno al milione: concorrenza di famiglie e sconto probabilmente contenuto
- Accesso da una strada in parte privata
Punti critici
- Condizioni d'asta ed elenco oneri non disponibili; della perizia (scansione) ho letto solo estratti delle pp. 3-9
- Perizia datata: sopralluogo del 25.07.2023, commissionata dall'Ufficio esecuzione di Mendrisio
- Il rango dell'usufrutto rispetto alle ipoteche decide tutto: doppio turno oppure onere che resta a chi compra
- Nel calcolo a p. 9 compare un valore di 650'000, contro la stima di 1'100'000 della FUSC: va chiarito
Difficoltà pratiche
- Proprietaria e probabilmente usufruttuario abitano la casa: possibile sfratto con tempi lunghi
- Un solo sopralluogo: 22.10.2026 alle 16:00 sul posto (FUSC)
- Finanziamento da ottenere prima dell'asta: le banche possono frenare finché usufrutto e servitù non sono chiari
- Rivendita entro 1-3 anni: in Ticino l'imposta sugli utili immobiliari è alta per detenzioni brevi
Oneri e servitù
- Usufrutto vita natural durante a favore di Vittorio Saglini, marito della proprietaria (perizia p. 7): rango rispetto ai pegni da verificare
- Diritto d'uso di un posto auto coperto sotto la tettoia da 3 posti a favore di Clara Testorelli (p. 7)
- Diritto d'uso del frutteto (pianta da frutta in giardino) a favore di Clara Testorelli (p. 7)
- Diritto d'uso del ripostiglio (accessorio in giardino) a favore di Clara Testorelli (p. 7)
- Accesso dalla strada «Ar Rastéll», in parte privata (p. 4): verificare il diritto di passo
- Parte del fondo in zona «strade con priorità pedonale», non edificabile (piano regolatore, p. 7)
Lavori consigliati
- Riparazione delle crepe e ritinteggiatura delle facciate dell'ampliamento in legno (stima mia) — CHF 20'000
- Rinfresco interni e messa in ordine per la vendita (stima mia) — CHF 10'000
- Controllo e manutenzione di pompa di calore e impianto solare (stima mia) — CHF 3'000
Da verificare prima dell'asta
- Elenco oneri: rango dell'usufrutto Saglini e dei diritti Testorelli rispetto ai pegni, e se è previsto il doppio turno
- Condizioni d'asta (dal 13.10.2026): acconto, termini di saldo, eventuale prezzo minimo
- Diritti Testorelli: personali o reali, durata, se gratuiti, se cancellabili
- Il secondo appartamento è affittato? Contratti e canoni
- Licenza edilizia dell'ampliamento 2017 e rispetto dell'indice di sfruttamento 0.5
- Significato del valore di 650'000 a p. 9 della perizia ed entità delle crepe
Conclusione: Da partecipare solo se l'elenco oneri conferma che l'usufrutto del marito va al doppio turno e viene cancellato. In quel caso il prezzo massimo è 800'000 CHF; il margine del 20% è al netto dei costi di acquisto, lavori e vendita, ma prima dell'imposta sugli utili. Se l'usufrutto resta a carico di chi compra, meglio non partecipare.
Analisi generata da claude-opus-5-5 il 12.10.2026 21:40 su: Pubblicazione FUSC KK08-0000001117, Estratti della perizia in immagine (foto 1-8, pp. 3-9): incarico, descrizione, mappa, ortofoto, registro fondiario, piano regolatore, stato, calcoli parziali, Condizioni d'asta ed elenco oneri: non disponibili. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
Comune: CAPRIASCA-CAGIALLO Numero fondo: 671 eGRID: CH370793550278 Superficie totale: m² 716 Ubicazione: Rastello Numero piano: 2 Intavolazione nel SIFTI: 05.07.2002 COPERTURA DEL SUOLO C m² 11 EDIFICIO D m² 149 EDIFICIO E m² 46 EDIFICIO F m² 13 EDIFICIO NE m² 497 SUPERFICIE NON EDIFICATA - RIVESTIMENTO DURO - HUMUS Valore di stima ufficiale: fr. 443'881.00 Valore di stima peritale: fr. 1'100'000.00
Deposito condizioni d'asta ed elenco oneri
Condizioni d'asta depositate e visibili dal 13 ottobre 2026 presso l'Ufficio e sul sito www.ti.ch/aste
Osservazioni
Sopralluogo il 22 ottobre 2026 alle ore 16.00 direttamente sul posto
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). Pubblicazione secondo gli art. 257, 258 e 259 LEF.