{"id":"19221a75-a8b0-456c-9395-33fde040c772","pubnum":"KK08-0000001117","subrubric":"KK08","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-09-18","expiration":"2031-09-18","office_name":"Ufficio fallimenti di Lugano","office_address":"Via al Fiume 7, 6962 Viganello","office_id":"0f992409-a120-11e8-aa11-0050569d3c43","title":"Pubblici incanti di fondi nel fallimento Laura Saglini","auction_date":"2026-11-18","auction_time":"14:30","auction_location":"Sala incanti dell'Ufficio fallimenti di Lugano in Via al Fiume 7 - 6962 Viganello","objects_text":"Comune: CAPRIASCA-CAGIALLO\nNumero fondo: 671 eGRID: CH370793550278\nSuperficie totale: m² 716\nUbicazione: Rastello\nNumero piano: 2\nIntavolazione nel SIFTI: 05.07.2002\nCOPERTURA DEL SUOLO\nC m² 11 EDIFICIO\nD m² 149 EDIFICIO\nE m² 46 EDIFICIO\nF m² 13 EDIFICIO\nNE m² 497 SUPERFICIE NON EDIFICATA\n - RIVESTIMENTO DURO\n - HUMUS\nValore di stima ufficiale: fr. 443'881.00\nValore di stima peritale: fr. 1'100'000.00","objects_html":"Comune: 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casa è recente, in buono stato e in una zona richiesta, e nel fallimento non vale il principio di copertura. Pesano però un usufrutto vitalizio a favore del marito della fallita, di rango ignoto, e tre diritti d'uso a favore di terzi. La perizia è del 2023, le condizioni d'asta non sono disponibili e con un ticket vicino al milione ci sarà concorrenza di famiglie.","sintesi":"Casa bifamiliare costruita nel 2008, ampliata e ristrutturata nel 2017, a Cagiallo (Capriasca), su un fondo di 716 m² con 5 posti auto. La perizia la stima 1'100'000 e il valore ufficiale è 443'881. L'immobile è interessante, ma a carico del fondo c'è un usufrutto vitalizio a favore del marito della proprietaria: se non viene cancellato con il doppio turno, la rivendita con margine è impossibile. Ci sono anche diritti d'uso a favore di terzi e la proprietaria vi abita.","tipo_immobile":"Casa bifamiliare (2 appartamenti: uno al piano terreno e uno al 1° piano) con giardino, tettoia per 3 auto e 2 posti esterni","stima_perizia":1100000,"valore_ufficiale":443881,"valore_mercato_tuo":1050000,"prezzo_target_max":800000,"margine_atteso_pct":20,"offerta_minima":null,"offerta_minima_note":"Non indicata: le condizioni d'asta non sono disponibili. In un fallimento l'immobile va al miglior offerente dopo il triplice incanto (art. 258 LEF), senza principio di copertura dei pegni. Bisogna verificare se le condizioni fissano comunque un prezzo minimo.","deposito":null,"deposito_sistema":"Non indicato: importo, forma dell'acconto (contanti, assegno o garanzia bancaria) e termine per il saldo sono nelle condizioni d'asta, depositate dal 13.10.2026 all'Ufficio e su www.ti.ch/aste (fonte: FUSC). Vanno lette prima di organizzare il finanziamento.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"Le condizioni non sono disponibili. L'usufrutto vitalizio a favore di Vittorio Saglini (perizia p. 7), se è stato iscritto dopo le ipoteche, porta probabilmente al doppio turno (art. 142 LEF, applicabile anche nel fallimento): primo incanto con l'usufrutto, secondo senza. Se invece ha rango anteriore ai pegni, resta a carico di chi compra.","occupazione":"proprietario","occupazione_note":"Secondo la perizia (p. 3) la proprietaria Laura Saglini abita nell'immobile; verosimilmente ci vive anche il marito usufruttuario. Non si sa se il secondo appartamento sia affittato: contratti e canoni non indicati. Dopo l'aggiudicazione potrebbe servire uno sfratto.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Costruita nel 2008 come casa unifamiliare, ampliata e ristrutturata nel 2017 (perizia p. 4). Struttura in calcestruzzo armato e mattoni, finestre in PVC a triplo vetro, pompa di calore aria-acqua e solare termico, riscaldamento a pavimento. Stato buono e manutenzione modesta. L'ampliamento in legno presenta crepe in facciata, che sembrano solo di finitura (p. 7).","riparazioni_obbligatorie":"Nessun lavoro urgente indicato nella perizia. Le crepe sulle facciate dell'ampliamento del 2017 riguardano, secondo il perito, solo lo strato di finitura; il costo non è indicato (p. 7). Amianto e radon non sono stati indagati (p. 3).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Riparazione delle crepe e ritinteggiatura delle facciate dell'ampliamento in legno (stima mia)","costo_stimato":20000},{"descrizione":"Rinfresco interni e messa in ordine per la vendita (stima mia)","costo_stimato":10000},{"descrizione":"Controllo e manutenzione di pompa di calore e impianto solare (stima mia)","costo_stimato":3000}],"oneri_servitu":["Usufrutto vita natural durante a favore di Vittorio Saglini, marito della proprietaria (perizia p. 7): rango rispetto ai pegni da verificare","Diritto d'uso di un posto auto coperto sotto la tettoia da 3 posti a favore di Clara Testorelli (p. 7)","Diritto d'uso del frutteto (pianta da frutta in giardino) a favore di Clara Testorelli (p. 7)","Diritto d'uso del ripostiglio (accessorio in giardino) a favore di Clara Testorelli (p. 7)","Accesso dalla strada «Ar Rastéll», in parte privata (p. 4): verificare il diritto di passo","Parte del fondo in zona «strade con priorità pedonale», non edificabile (piano regolatore, p. 7)"],"lex_koller":"Nei documenti non è indicato nulla. Trattandosi di una casa d'abitazione, l'acquisto da parte di persone all'estero (senza domicilio in Svizzera o permesso C) richiede l'autorizzazione LAFE ed è di fatto escluso salvo eccezioni. Verificare la relativa clausola nelle condizioni d'asta.","pro":["Edificio recente (2008, ampliato e ristrutturato nel 2017) in buono stato secondo la perizia (p. 4 e 7)","Due appartamenti indipendenti: si possono vendere o affittare separatamente, o usare per una famiglia allargata","Impianti moderni: pompa di calore, solare termico, triplo vetro, riscaldamento a pavimento","Fondo di 716 m² in zona tranquilla e residenziale, con 5 posti auto e giardino","Nel fallimento non vale il principio di copertura: aggiudicazione al miglior offerente (art. 258 LEF)"],"contro":["Se l'usufrutto vitalizio del marito non viene cancellato, la rivendita diventa invendibile a prezzi di mercato","Tre diritti d'uso a favore di una terza persona: posto auto coperto, frutteto e ripostiglio","Crepe sulle facciate dell'ampliamento in legno","Ticket attorno al milione: concorrenza di famiglie e sconto probabilmente contenuto","Accesso da una strada in parte privata"],"punti_critici":["Condizioni d'asta ed elenco oneri non disponibili; della perizia (scansione) ho letto solo estratti delle pp. 3-9","Perizia datata: sopralluogo del 25.07.2023, commissionata dall'Ufficio esecuzione di Mendrisio","Il rango dell'usufrutto rispetto alle ipoteche decide tutto: doppio turno oppure onere che resta a chi compra","Nel calcolo a p. 9 compare un valore di 650'000, contro la stima di 1'100'000 della FUSC: va chiarito"],"difficolta":["Proprietaria e probabilmente usufruttuario abitano la casa: possibile sfratto con tempi lunghi","Un solo sopralluogo: 22.10.2026 alle 16:00 sul posto (FUSC)","Finanziamento da ottenere prima dell'asta: le banche possono frenare finché usufrutto e servitù non sono chiari","Rivendita entro 1-3 anni: in Ticino l'imposta sugli utili immobiliari è alta per detenzioni brevi"],"da_verificare":["Elenco oneri: rango dell'usufrutto Saglini e dei diritti Testorelli rispetto ai pegni, e se è previsto il doppio turno","Condizioni d'asta (dal 13.10.2026): acconto, termini di saldo, eventuale prezzo minimo","Diritti Testorelli: personali o reali, durata, se gratuiti, se cancellabili","Il secondo appartamento è affittato? Contratti e canoni","Licenza edilizia dell'ampliamento 2017 e rispetto dell'indice di sfruttamento 0.5","Significato del valore di 650'000 a p. 9 della perizia ed entità delle crepe"],"conclusione":"Da partecipare solo se l'elenco oneri conferma che l'usufrutto del marito va al doppio turno e viene cancellato. In quel caso il prezzo massimo è 800'000 CHF; il margine del 20% è al netto dei costi di acquisto, lavori e vendita, ma prima dell'imposta sugli utili. Se l'usufrutto resta a carico di chi compra, meglio non partecipare.","foto_copertina":4,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC KK08-0000001117","Estratti della perizia in immagine (foto 1-8, pp. 3-9): incarico, descrizione, mappa, ortofoto, registro fondiario, piano regolatore, stato, calcoli parziali","Condizioni d'asta ed elenco oneri: non disponibili"]},"deposito":{"dati":{"trovato":false,"importo_totale":null,"componenti":[],"calcolo":"Non indicato. La pubblicazione FUSC non riporta né l'importo né il modo di calcolare l'acconto.","quando":"non indicato","come_all_asta":"non indicato","bonifico_anticipato":"non_indicato","bonifico_termine":"non indicato","beneficiario":null,"iban":null,"banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"non indicato","saldo":"non indicato","fonte_doc_id":0,"fonte_pagina":null,"fonte_punto":"Deposito atti","citazione":"Condizioni d'asta depositate e visibili dal 13 ottobre 2026 presso l'Ufficio e sul sito www.ti.ch/aste","citazione_iban":null,"note":"La pubblicazione FUSC non parla di acconto o garanzia. Importo, mezzi di pagamento ed eventuale conto si trovano solo nelle condizioni d'asta. Le condizioni saranno visibili dal 13.10.2026 presso l'Ufficio fallimenti di Lugano e su www.ti.ch/aste. Consultarle prima dell'asta del 18.11.2026. Se è previsto un bonifico anticipato, il termine potrebbe scadere alcuni giorni prima dell'asta.","affidabilita":"bassa"},"verifiche":{"fonte_scansione":false,"altri_iban":[],"citazione":"esatta","pagina":null,"discordanze":[],"data_asta":"2026-11-18"},"documento_id":null,"pagina":null,"estratto_il":"2026-10-09T13:15:41+00:00"}}