Balerna RFD
Balerna RFD (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo di aggiudicazione | CHF 68'000 |
| acconto spese di trapasso della proprietà | CHF 7'000 |
| Totale | CHF 75'000 ✓ |
Conteggio: Somma delle due voci elencate in «Importi da pagare all'atto della delibera»: 68'000 + 7'000 = CHF 75'000. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati i due importi.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- IBAN
CH49 0076 4122 9913 8200 2✓ IBAN valido (cifre di controllo) documento scansionato: confronta l'IBAN a vista- Banca
- Banca dello Stato del Cantone Ticino 6500 Bellinzona
- Termine
- Va accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto, quindi entro lunedì 9.11.2026 (asta mercoledì 11.11.2026). Se il deposito arriva più tardi, l'acconto è considerato non effettuato e va pagato all'asta.
All'asta
Quando: All'asta, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare prima, sul conto dell'amministrazione dei fallimenti.
Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, a favore dell'amministrazione del fallimento, con la sola condizione dell'aggiudicazione; oppure b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 e 259 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.
Se non ti aggiudichi: Il deposito anticipato non produce interessi. Se il fondo non è aggiudicato a chi ha pagato, viene rimborsato entro due giorni lavorativi dall'incanto.
Saldo del prezzo: L'amministrazione del fallimento chiede il saldo entro 10 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagarlo. Se acconto, garanzia e saldo superano in totale CHF 100'000, la parte oltre tale importo va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio del 10.10.1997). Su un'eventuale proroga si paga il 5% di interesse.
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni d'asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, punto 14, e riquadro «Importi da pagare all'atto della delibera» · originale su www4.ti.ch
l'aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 75'000.00 vedi descrizione che segue “importi da pagare all'atto della delibera” , immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell'[amministrazione del fallimento], di una banca soggetta alla legge dell'8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l'aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100 000 franchi in contanti
Documento scansionato: confronta la citazione a vista con il PDF.
Note: Il nome dell'intestatario del conto non c'è: il testo dice solo deposito «presso l'amministrazione dei fallimenti». Manca anche la causale. L'IBAN è tra parentesi quadre (residuo del formulario). La procedura è dell'Ufficio fallimenti di Bellinzona, ma l'asta si tiene a Viganello (sala dell'Ufficio fallimenti di Lugano). Gli eventuali festivi possono anticipare il termine del 9.11.2026. Doppio turno d'asta (punto 27): chi offre di più nel I turno resta vincolato. La FUSC non indica l'acconto.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:14 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio fallimenti di Bellinzona e valli, Via Henri Guisan 3, 6500 Bellinzona.
Valutazione per l'investitore
Appartamento PPP di 2,5 locali (~75 m² SUL) al 3° e ultimo piano di un condominio del 2019-2020 a Balerna (via San Gottardo), con posteggio in autorimessa, cantina e lavanderia. Perizia 360k ±10% (gennaio 2024). Stimo un valore realistico di ~345k, penalizzato da rumore e sfitto alto. Interessante solo se aggiudicato sotto i 275k: senza lavori è facile da rivendere o affittare, ma la concorrenza sarà alta.
Perché 6/10: Prodotto liquido e senza lavori (edificio ~2020, 2,5 locali con autorimessa), biglietto d'ingresso basso. Lo sconto però è frenato dalla forte concorrenza attesa e dalla cartella da 330k della banca. Pesano anche la zona rumorosa, il mercato debole del Mendrisiotto, la perizia scaduta e le condizioni d'asta e l'elenco oneri illeggibili.
Pro
- Edificio di ~6 anni, termopompa e vetri tripli: nessun lavoro strutturale (perizia p. 8-9)
- Ultimo piano, soggiorno a sud, balcone coperto (perizia p. 6, 8)
- Inclusi posteggio in autorimessa, cantina e lavanderia privata (perizia p. 8)
- Rendita teorica CHF 17'400/anno (perizia p. 10): ~6% lordo a 280k, buona alternativa di uscita
- Taglio piccolo e richiesto, vicino ad A2, stazione e centri commerciali (perizia p. 6)
Contro
- Rumore da strada, autostrada A2 e ferrovia (perizia p. 6)
- Mercato debole: sfitto nel Mendrisiotto al 4,98% contro 1,7% CH (perizia p. 9)
- Una sola camera: target ristretto (single, coppie, investitori)
- Fondo di rinnovamento condominiale di soli CHF 15'000 (quota CHF 675, perizia p. 11)
Punti critici
- Perizia del gennaio 2024 con validità di 6 mesi: già scaduta (perizia p. 3)
- La banca con CI di 330k può spingere le offerte vicino al suo credito: sconto limitato
- Condizioni d'asta ed elenco oneri illeggibili: termini di pagamento e oneri ignoti
- Posteggio indicato come "esterno" (p. 10) ma come autorimessa Pc7 (p. 8): verificare che sia incluso nel foglio 30737
Difficoltà pratiche
- Un solo sopralluogo: mercoledì 21.10.2026 ore 15:30 (FUSC)
- Finanziamento da deliberare prima dell'11.11.2026 con una perizia vecchia
- Asta a Viganello (Lugano), anche se l'ufficio competente è Bellinzona
- Rivendita potenzialmente lenta per l'alto sfitto regionale
Oneri e servitù
- Cartella ipotecaria di 1° grado CHF 330'000, Banca Raiffeisen Gravesano (perizia p. 7): pagata dal ricavo
- Ipoteca legale del Comune di Balerna CHF 3'205.95 (perizia p. 7)
- Annotazioni di pignoramento CHF 47'813.70 e 78'374.95 (perizia p. 7): decadono con la vendita
- Menzione dei regolamenti PPP 2017, 2018 e 2020 (perizia p. 7)
- Servitù: nessuna secondo l'estratto RF 2023 (perizia p. 7); elenco oneri definitivo illeggibile
Lavori consigliati
- Pulizia, rinfresco pittura e controllo impianti (termopompa, sanitari) dopo un lungo periodo di inutilizzo (mia stima) — CHF 5'000
- Misurazione radon, non effettuata dal perito (perizia p. 4) — CHF 500
Da verificare prima dell'asta
- Condizioni d'asta: acconto, forma, termine per il saldo, eventuale minimo, dichiarazione LAFE
- Elenco oneri definitivo: servitù, ipoteche legali, eventuali crediti PPP (art. 712i CC)
- Se posteggio Pc7, cantina C16 e lavanderia L16 fanno parte del foglio 30737 o sono fogli separati
- Spese condominiali, arretrati e verbali delle assemblee presso Gescofid Chiasso
- Stato di occupazione attuale, chiavi e stato interno dopo anni di inutilizzo
- Licenza/abitabilità: la perizia indica SUL edificata 2'484 m² contro 803 consentiti (p. 7), probabile errore
Conclusione: Partecipare con un tetto rigido di CHF 275'000 (~300k con costi di acquisto, rinfresco e vendita). Sopra questa cifra il margine di rivendita (lordo di TUI) scende sotto il 15%: conviene solo come investimento da affittare.
Analisi generata da claude-opus-5-5 il 12.10.2026 21:41 su: Pubblicazione FUSC KK08-0000001114, Perizia arch. Anne-France Aguet del 29.01.2024 (24 pagine), Foto estratte dalla perizia (8), Condizioni d'asta: scansione non leggibile, Elenco oneri: scansione non leggibile. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 24 pagine · 3060 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni d'asta 6 pagine · 383 KB · scarica · originale · scansione senza testo
- Elenco oneri Elenco oneri 5 pagine · 319 KB · scarica · originale · scansione senza testo
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
Bene immobile in territorio del Comune di Balerna RFD: Comune: BALERNA Numero fondo: 1912 eGRID: CH440702276164 Numero foglio PPP: 30737 eGRID: CH140702276664 Quota di PPP: 45 / 1000 DESCRIZIONE DEL FOGLIO DI PROPRIETA' PER PIANI (PPP) Comproprietà del fondo-part. 1912, con diritto esclusivo sull'unità Nr. 20, stabile B, al terzo piano, composta di: ingresso, bagno, cucina-soggiorno-pranzo, camera e terrazza Valore di stima ufficiale: fr. 181'186.00 Valore di stima peritale: fr. 360'000.00
Deposito condizioni d'asta ed elenco oneri
Condizioni d'asta depositate e visibili dal 06 ottobre 2026 presso l'Ufficio e sul sito www.ti.ch/aste
Osservazioni
Sopralluogo: mercoledì 21 ottobre 2026 alle ore 15.30 direttamente sul posto.
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). Pubblicazione secondo gli art. 257, 258 e 259 LEF.