{"id":"670403df-c733-412d-83bf-2f564ad242e1","pubnum":"KK08-0000001114","subrubric":"KK08","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-09-15","expiration":"2031-09-15","office_name":"Ufficio fallimenti di Bellinzona e valli","office_address":"Via Henri Guisan 3, 6500 Bellinzona","office_id":"9095a7a3-a43c-11e8-99a2-0050569d3c43","title":"Pubblici incanti di fondi nel fallimento Francesco Serafino Michele Antonini","auction_date":"2026-11-11","auction_time":"14:30","auction_location":"Sala incanti dell'Ufficio fallimenti di Lugano in Via al Fiume 7 - 6962 Viganello","objects_text":"Bene immobile in territorio del Comune di Balerna RFD:\nComune: BALERNA\nNumero fondo: 1912 eGRID: CH440702276164\nNumero foglio PPP: 30737 eGRID: CH140702276664\nQuota di PPP: 45 / 1000\nDESCRIZIONE DEL FOGLIO DI PROPRIETA' PER PIANI (PPP)\nComproprietà del fondo-part. 1912, con diritto esclusivo\nsull'unità Nr. 20, stabile B, al terzo piano, composta di:\ningresso, bagno, cucina-soggiorno-pranzo, camera e 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liquido e senza lavori (edificio ~2020, 2,5 locali con autorimessa), biglietto d'ingresso basso. Lo sconto però è frenato dalla forte concorrenza attesa e dalla cartella da 330k della banca. Pesano anche la zona rumorosa, il mercato debole del Mendrisiotto, la perizia scaduta e le condizioni d'asta e l'elenco oneri illeggibili.","sintesi":"Appartamento PPP di 2,5 locali (~75 m² SUL) al 3° e ultimo piano di un condominio del 2019-2020 a Balerna (via San Gottardo), con posteggio in autorimessa, cantina e lavanderia. Perizia 360k ±10% (gennaio 2024). Stimo un valore realistico di ~345k, penalizzato da rumore e sfitto alto. Interessante solo se aggiudicato sotto i 275k: senza lavori è facile da rivendere o affittare, ma la concorrenza sarà alta.","tipo_immobile":"Appartamento in PPP 2,5 locali (quota 45/1000, unità 20, stabile B, 3° piano) con posteggio, cantina e lavanderia","stima_perizia":360000,"valore_ufficiale":181186,"valore_mercato_tuo":345000,"prezzo_target_max":275000,"margine_atteso_pct":16,"offerta_minima":null,"offerta_minima_note":"Siamo in un fallimento: di regola si aggiudica al miglior offerente (art. 258 LEF), senza principio di copertura. I pegni (CI 330'000 Raiffeisen, ipoteca legale del Comune) si pagano col ricavo. La FUSC non indica un minimo. Le condizioni d'asta sono una scansione illeggibile: verificare se ci sono riserve o un prezzo minimo.","deposito":null,"deposito_sistema":"Non indicato. Le condizioni d'asta (6 pagine) sono solo in scansione e non leggibili. Importo dell'acconto, forma (contanti, assegno o garanzia bancaria) e termine per il saldo vanno letti sulle condizioni (ti.ch/aste o all'Ufficio, depositate dal 06.10.2026) prima dell'asta.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"Le condizioni non sono leggibili. L'estratto RF del 20.03.2023 non riporta servitù (perizia p. 7), quindi un doppio turno ex art. 142 LEF è improbabile. Da confermare sull'elenco oneri definitivo (anch'esso in scansione).","occupazione":"sconosciuto","occupazione_note":"Il proprietario è deceduto il 12.02.2023 (FUSC); c'è un'eredità giacente (perizia p. 1). La perizia non menziona inquilini né contratti; al sopralluogo era presente solo l'amministratrice del condominio (p. 3). Probabilmente libero: da confermare al sopralluogo.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Complesso di 2 edifici (23 appartamenti) costruito verso il 2019-2020 (\\\"4 anni fa\\\" rispetto al 2024, perizia p. 8). Struttura in calcestruzzo, facciate isolate in ceramica, termopompa con serpentine a pavimento, serramenti PVC a vetri tripli, cucina del 2020. Nessun danno apparente (p. 9). Superfici a precisione bassa perché non c'erano piani (p. 8).","riparazioni_obbligatorie":"Nessuna indicata: edificio recente senza danni apparenti (perizia p. 9). Radon e sostanze nocive non sono stati misurati (perizia p. 4 e 12).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Pulizia, rinfresco pittura e controllo impianti (termopompa, sanitari) dopo un lungo periodo di inutilizzo (mia stima)","costo_stimato":5000},{"descrizione":"Misurazione radon, non effettuata dal perito (perizia p. 4)","costo_stimato":500}],"oneri_servitu":["Cartella ipotecaria di 1° grado CHF 330'000, Banca Raiffeisen Gravesano (perizia p. 7): pagata dal ricavo","Ipoteca legale del Comune di Balerna CHF 3'205.95 (perizia p. 7)","Annotazioni di pignoramento CHF 47'813.70 e 78'374.95 (perizia p. 7): decadono con la vendita","Menzione dei regolamenti PPP 2017, 2018 e 2020 (perizia p. 7)","Servitù: nessuna secondo l'estratto RF 2023 (perizia p. 7); elenco oneri definitivo illeggibile"],"lex_koller":"Abitazione: le persone all'estero ai sensi della LAFE (senza domicilio in CH o extra-UE senza permesso C) non possono comprarla senza autorizzazione, esclusa a scopo d'investimento. Ammessi svizzeri, UE/AELS domiciliati in CH e titolari di permesso C. All'asta di norma serve una dichiarazione: verificare le condizioni.","pro":["Edificio di ~6 anni, termopompa e vetri tripli: nessun lavoro strutturale (perizia p. 8-9)","Ultimo piano, soggiorno a sud, balcone coperto (perizia p. 6, 8)","Inclusi posteggio in autorimessa, cantina e lavanderia privata (perizia p. 8)","Rendita teorica CHF 17'400/anno (perizia p. 10): ~6% lordo a 280k, buona alternativa di uscita","Taglio piccolo e richiesto, vicino ad A2, stazione e centri commerciali (perizia p. 6)"],"contro":["Rumore da strada, autostrada A2 e ferrovia (perizia p. 6)","Mercato debole: sfitto nel Mendrisiotto al 4,98% contro 1,7% CH (perizia p. 9)","Una sola camera: target ristretto (single, coppie, investitori)","Fondo di rinnovamento condominiale di soli CHF 15'000 (quota CHF 675, perizia p. 11)"],"punti_critici":["Perizia del gennaio 2024 con validità di 6 mesi: già scaduta (perizia p. 3)","La banca con CI di 330k può spingere le offerte vicino al suo credito: sconto limitato","Condizioni d'asta ed elenco oneri illeggibili: termini di pagamento e oneri ignoti","Posteggio indicato come \"esterno\" (p. 10) ma come autorimessa Pc7 (p. 8): verificare che sia incluso nel foglio 30737"],"difficolta":["Un solo sopralluogo: mercoledì 21.10.2026 ore 15:30 (FUSC)","Finanziamento da deliberare prima dell'11.11.2026 con una perizia vecchia","Asta a Viganello (Lugano), anche se l'ufficio competente è Bellinzona","Rivendita potenzialmente lenta per l'alto sfitto regionale"],"da_verificare":["Condizioni d'asta: acconto, forma, termine per il saldo, eventuale minimo, dichiarazione LAFE","Elenco oneri definitivo: servitù, ipoteche legali, eventuali crediti PPP (art. 712i CC)","Se posteggio Pc7, cantina C16 e lavanderia L16 fanno parte del foglio 30737 o sono fogli separati","Spese condominiali, arretrati e verbali delle assemblee presso Gescofid Chiasso","Stato di occupazione attuale, chiavi e stato interno dopo anni di inutilizzo","Licenza/abitabilità: la perizia indica SUL edificata 2'484 m² contro 803 consentiti (p. 7), probabile errore"],"conclusione":"Partecipare con un tetto rigido di CHF 275'000 (~300k con costi di acquisto, rinfresco e vendita). Sopra questa cifra il margine di rivendita (lordo di TUI) scende sotto il 15%: conviene solo come investimento da affittare.","foto_copertina":1,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC KK08-0000001114","Perizia arch. Anne-France Aguet del 29.01.2024 (24 pagine)","Foto estratte dalla perizia (8)","Condizioni d'asta: scansione non leggibile","Elenco oneri: scansione non leggibile"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":75000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo di aggiudicazione","importo":68000},{"voce":"acconto spese di trapasso della proprietà","importo":7000}],"calcolo":"Somma delle due voci elencate in «Importi da pagare all'atto della delibera»: 68'000 + 7'000 = CHF 75'000. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati i due importi.","quando":"All'asta, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare prima, sul conto dell'amministrazione dei fallimenti.","come_all_asta":"a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche, a favore dell'amministrazione del fallimento, con la sola condizione dell'aggiudicazione; oppure b) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 e 259 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Va accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto, quindi entro lunedì 9.11.2026 (asta mercoledì 11.11.2026). Se il deposito arriva più tardi, l'acconto è considerato non effettuato e va pagato all'asta.","beneficiario":null,"iban":"CH49 0076 4122 9913 8200 2","banca":"Banca dello Stato del Cantone Ticino 6500 Bellinzona","bic":null,"causale":null,"rimborso":"Il deposito anticipato non produce interessi. Se il fondo non è aggiudicato a chi ha pagato, viene rimborsato entro due giorni lavorativi dall'incanto.","saldo":"L'amministrazione del fallimento chiede il saldo entro 10 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagarlo. Se acconto, garanzia e saldo superano in totale CHF 100'000, la parte oltre tale importo va pagata tramite un intermediario finanziario (legge sul riciclaggio del 10.10.1997). Su un'eventuale proroga si paga il 5% di interesse.","fonte_doc_id":1025,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, punto 14, e riquadro «Importi da pagare all'atto della delibera»","citazione":"l'aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 75'000.00 vedi descrizione che segue “importi da pagare all'atto della delibera” , immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell'[amministrazione del fallimento], di una banca soggetta alla legge dell'8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l'aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100 000 franchi in contanti","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'amministrazione dei fallimenti tramite un versamento bancario ([CH49 0076 4122 9913 8200 2 presso Banca dello Stato del Cantone Ticino 6500 Bellinzona]) o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Dev'essere accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"Il nome dell'intestatario del conto non c'è: il testo dice solo deposito «presso l'amministrazione dei fallimenti». Manca anche la causale. L'IBAN è tra parentesi quadre (residuo del formulario). La procedura è dell'Ufficio fallimenti di Bellinzona, ma l'asta si tiene a Viganello (sala dell'Ufficio fallimenti di Lugano). Gli eventuali festivi possono anticipare il termine del 9.11.2026. Doppio turno d'asta (punto 27): chi offre di più nel I turno resta vincolato. La FUSC non indica l'acconto.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":true,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":null,"iban_altrove":null,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"non_verificabile","citazione_iban":"non_verificabile","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"somma_voci":75000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2026-11-11"},"documento_id":1025,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:14:25+00:00"}}