Collina d'Oro-Gentilino RFD
Via ai Grotti, 6925 Gentilino (TI)
43 immagini estratte dai documenti: clicca per aprirle a schermo intero, poi frecce ← → (o swipe) per scorrerle tutte, Esc per chiudere.
Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo di aggiudicazione | CHF 10'000 |
| acconto spese di trapasso della proprietà | CHF 1'000 |
| Totale | CHF 11'000 ✓ |
Conteggio: Somma delle due voci indicate in "Importi da pagare all'atto della delibera": CHF 10'000 + CHF 1'000 = CHF 11'000. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati i due importi.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- IBAN
CH49 0076 4122 9913 8200 2✓ IBAN valido (cifre di controllo) documento scansionato: confronta l'IBAN a vista- Banca
- Banca dello Stato del Cantone Ticino 6500 Bellinzona
- Termine
- Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Con l'asta di mercoledì 28.10.2026, quindi entro lunedì 26.10.2026.
All'asta
Quando: Subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo sul conto (vedi bonifico).
Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche dell'8 novembre 1934, a favore dell'amministrazione del fallimento, con la sola condizione dell'aggiudicazione. Oppure b) contanti fino a CHF 100'000 al massimo (art. 136 cpv. 2 e 259 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.
Se non ti aggiudichi: L'anticipo non frutta interessi. Se il fondo non è aggiudicato a chi ha pagato, gli viene restituito entro due giorni lavorativi dall'incanto.
Saldo del prezzo: Si paga su richiesta specifica dell'amministrazione del fallimento. La richiesta arriva entro 10 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Se acconto, garanzia e saldo insieme superano CHF 100'000, la parte oltre questa soglia (acconto compreso) va pagata tramite un intermediario finanziario (LRD 10.10.1997). Se viene concessa una proroga, la somma prorogata porta un interesse del 5%. Per la somma prorogata possono essere chieste garanzie.
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni d'asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 (e "Importi da pagare all'atto della delibera") · originale su www4.ti.ch
l'aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 11'000.00 vedi descrizione che segue “importi da pagare all'atto della delibera” , immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell'[amministrazione del fallimento], di una banca soggetta alla legge dell'8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l'aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti
Documento scansionato: confronta la citazione a vista con il PDF.
Note: L'intestatario del conto non è indicato: il testo parla solo di deposito "presso l'amministrazione dei fallimenti". Mancano anche causale e BIC: chiederli all'Ufficio fallimenti di Lugano. Termine stretto: l'accredito deve arrivare entro il 26.10.2026. Festivi e tempi bancari possono anticiparlo. Un deposito in contanti arrivato dopo il termine vale come non effettuato. In quel caso l'acconto va pagato di nuovo all'asta. Nel formulario l'IBAN è tra parentesi quadre.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:10 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio fallimenti di Lugano, Via al Fiume 7, 6962 Viganello.
Valutazione per l'investitore
Grotto-cantina di 33 mq su fondo di 74 mq nei "Grotti di Gentilino" (Collina d'Oro), costruito ~1950 e riattato nel 1990, oggi trascurato, con umidità ascensionale e impianto elettrico senza certificato RaSi. Perizia Coduri 3.03.2025: valore di liquidazione forzata 50'000, valore reale 49'000, stima ufficiale 25'566. Interessante solo sotto ~32'000: oggetto d'amatore, non residenza, senza posteggio.
Perché 5/10: Oggetto di nicchia (grotto-cantina non abitabile) in zona pregiata Collina d'Oro: importi bassi e rischio contenuto in assoluto, ma margine potenziale in franchi modesto (max ~20'000), rivendita lenta, umidità/impianti da rifare e forte concorrenza locale di "amatori" che può far salire il prezzo sopra la stima.
Pro
- Ubicazione in comune di pregio (Collina d'Oro), contesto paesaggistico dei grotti, tranquillo e armonioso
- Prezzo di entrata basso in valore assoluto: rischio di capitale contenuto
- Oggetto d'amatore che il perito valorizza con importo aperto (perizia p. 8): possibile premio di mercato
- Accessibile in auto direttamente da Via ai Grotti, a livello strada
- Servitù di passo e rientranza a favore del fondo, a carico del vicino
- Immobile libero da occupanti: nessuno sfratto né contratti di locazione
Contro
- Nessun posteggio e parcheggi scarsi in zona: forte penalizzazione sulla vendibilità
- Esposizione a nord, poco soleggiato, edificio non isolato né predisposto al risparmio energetico
- Umidità ascensionale e infiltrazioni a pavimento, di origine e costo non quantificati
- Zona grotti + protezione paesaggio: nessuna trasformazione in abitazione o ampliamento
- Mercato di nicchia (solo amatori locali): tempi di rivendita lunghi
- Margine assoluto potenziale modesto, ~15'000-20'000 lordi al netto dei lavori
Punti critici
- Perizia = valore di liquidazione forzata 50'000, già valore "da asta": lo sconto disponibile è quindi limitato
- Deduzione forfettaria di 17'000 dichiarata dal perito "approssimativa, non esaustiva": costi reali potenzialmente superiori
- Condizioni d'asta ed elenco oneri non ancora disponibili: acconto, prezzo minimo e turni ignoti
- Superficie edificio: FUSC indica 33 mq, stima ufficiale 35 mq: piccola discrepanza da chiarire
- Radon non misurato, probabilità 11% di superare 300 Bq/m³
- Sostanze nocive e stato dei materiali non indagati: il perito rinvia a ufficio specializzato
Difficoltà pratiche
- Finanziamento bancario improbabile su grotto non abitabile: serve capitale proprio
- Visita interna solo su appuntamento con l'Ufficio fallimenti; ambienti ingombri
- Sgombero preliminare necessario per valutare davvero lo stato dei materiali
- Concorrenza attesa di acquirenti locali affezionati che possono superare la razionalità economica
- Documenti chiave consultabili solo dal 06.10.2026, poco prima dell'asta del 28.10.2026
Oneri e servitù
- Servitù di passo e di rientranza (cantina) a carico della particella attigua: onere sul vicino, quindi a favore del fondo 300 (perizia p. 5)
- Estratto RF allegato solo parzialmente per privacy: elenco oneri completo non verificabile nei documenti forniti
- Zona di protezione del paesaggio "Grotti di Gentilino", art. 69 NAPR: vincoli edilizi e di destinazione (perizia p. 5)
- Nessuna ipoteca legale, usufrutto o diritto di abitazione menzionato nei documenti
Lavori consigliati
- Sgombero materiale ammassato all'interno (ditta specializzata, perizia p. 4) — CHF 4'000
- Rifacimento impianto elettrico fuori muro e certificazione RaSi, riattivazione allacciamento — CHF 8'000
- Ricerca e risanamento umidità ascensionale e infiltrazioni a pavimento — CHF 10'000
- Misurazione radon (probabilità 11% di superare 300 Bq/m³, misurazione raccomandata) — CHF 300
- Rinfrescatura interni: intonaci, sanitari e arredo cucina minimale obsoleti — CHF 6'000
Da verificare prima dell'asta
- Condizioni d'asta dal 06.10.2026: acconto, forma di pagamento, termine di saldo, eventuale prezzo minimo
- Elenco oneri e estratto RF integrale: ipoteche legali, servitù passive, annotazioni
- Preventivo di una ditta per risanamento umidità e nuovo impianto elettrico con RaSi
- Presso il Comune: usi ammessi in zona ZG art. 69 NAPR e vincoli della zona di protezione paesaggio
- Possibilità di ottenere un posteggio o diritto di parcheggio nelle vicinanze
- Estratto URSI ufficiale sui siti inquinati e misurazione radon
Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: massimo 32'000 (35'000 se le condizioni non riservano sorprese sugli oneri), lasciando margine per ~20'000 di sgombero, elettrico e umidità. Sopra i 40'000 l'operazione non ha più senso: si comprerebbe al valore di mercato di un oggetto illiquido, da amatore.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:27 su: Pubblicazione FUSC KK08-0000001112 (Ufficio fallimenti di Lugano, asta 28.10.2026), Perizia di valutazione immobiliare Alessandro Coduri, Rancate 3.03.2025, 17 pagine (fonte ti.ch), Servizio fotografico allegato alla perizia (8 foto: 1 esterno, 7 interni), Dati auctionhome.ch (fonte secondaria), NON disponibili: condizioni d'asta ed elenco oneri (deposito dal 06.10.2026). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 17 pagine · 3476 KB · scarica · originale
- Condizioni d'asta Condizioni d'asta 6 pagine · 367 KB · scarica · originale · scansione senza testo
- Elenco oneri Elenco oneri 6 pagine · 269 KB · scarica · originale · scansione senza testo
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
Bene immobile in territorio del Comune di Collina d'Oro-Gentilino RFD Ubicazione: Canv. di Gentilino Numero di fondo: 300 Copertura del suolo: A mq. 33 edificio NE mq. 41 superficie non edificata - rivestimento duro Valore di stima ufficiale: fr. 25'566.00 Valore di stima peritale: fr. 50'000.00
Deposito condizioni d'asta ed elenco oneri
Condizioni d'asta depositate e visibili dal 06 ottobre 2026
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). Pubblicazione secondo gli art. 257, 258 e 259 LEF.