{"id":"d50bb0ba-633c-42fd-a393-57bccd486bfe","pubnum":"KK08-0000001112","subrubric":"KK08","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-09-03","expiration":"2031-09-03","office_name":"Ufficio fallimenti di Lugano","office_address":"Via al Fiume 7, 6962 Viganello","office_id":"0f992409-a120-11e8-aa11-0050569d3c43","title":"Pubblici incanti di fondi nel fallimento Giuseppe Carlo Nicola Castelli, eredità rifiutata","auction_date":"2026-10-28","auction_time":"14:30","auction_location":"presso la Sala incanti dell'Ufficio fallimenti di Lugano in Via al Fiume 7, 6962 Viganello","objects_text":"Bene immobile in territorio del Comune di Collina d'Oro-Gentilino RFD\nUbicazione: Canv. di Gentilino\nNumero di fondo: 300\nCopertura del suolo:\nA mq. 33 edificio\nNE mq. 41 superficie non edificata\n- rivestimento duro\nValore di stima ufficiale: fr. 25'566.00\nValore di stima peritale: fr. 50'000.00","objects_html":"Bene immobile in territorio del Comune di Collina d'Oro-Gentilino RFD\nUbicazione: 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di nicchia (grotto-cantina non abitabile) in zona pregiata Collina d'Oro: importi bassi e rischio contenuto in assoluto, ma margine potenziale in franchi modesto (max ~20'000), rivendita lenta, umidità/impianti da rifare e forte concorrenza locale di \"amatori\" che può far salire il prezzo sopra la stima.","sintesi":"Grotto-cantina di 33 mq su fondo di 74 mq nei \"Grotti di Gentilino\" (Collina d'Oro), costruito ~1950 e riattato nel 1990, oggi trascurato, con umidità ascensionale e impianto elettrico senza certificato RaSi. Perizia Coduri 3.03.2025: valore di liquidazione forzata 50'000, valore reale 49'000, stima ufficiale 25'566. Interessante solo sotto ~32'000: oggetto d'amatore, non residenza, senza posteggio.","tipo_immobile":"Edificio grotto-cantina di 33 mq su un piano (portico, locale unico con camino, WC, cantina a volta), fondo 74 mq, zona grotti ZG (FUSC; perizia p. 4-5)","stima_perizia":50000,"valore_ufficiale":25566,"valore_mercato_tuo":55000,"prezzo_target_max":32000,"margine_atteso_pct":25,"offerta_minima":null,"offerta_minima_note":"Nessun prezzo base pubblicato (FUSC). Trattandosi di fallimento/eredità rifiutata, l'ufficio può fissare nelle condizioni un prezzo minimo o riservarsi l'aggiudicazione; le condizioni sono depositate solo dal 06.10.2026 e vanno consultate. Fonte secondaria auctionhome: offerta minima non indicata.","deposito":null,"deposito_sistema":"Non indicato: FUSC non riporta acconto né termini di pagamento. Da leggere nelle condizioni d'asta depositate dal 06.10.2026 presso l'Ufficio fallimenti di Lugano (forma dell'acconto, percentuale, termine di saldo). Prevedere comunque liquidità immediata: importo modesto, probabile richiesta di pagamento rapido.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"La FUSC indica un unico incanto il 28.10.2026 alle 14:30 a Viganello, senza menzione di doppio turno (art. 142 LEF) né di secondo incanto. Verificare nelle condizioni del 06.10.2026 se è previsto un doppio appello legato alle servitù.","occupazione":"libero","occupazione_note":"Proprietario deceduto il 05.07.2022, eredità rifiutata; nessun contratto di locazione o occupante menzionato. Il perito ha visitato liberamente il 26.02.2025 ma segnala materiale ammassato all'interno da sgomberare (perizia p. 4). Nessuno sfratto prevedibile.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Costruzione tradizionale in sasso e cotto intonacato, tetto a falda con tegole non isolato; anno incerto 1950-1960, riattazione totale nel 1990 (LE 10.04.1990). Stato di conservazione discreto ma manutenzione trascurata negli ultimi anni; umidità a pavimento e ascensionale, età tecnica media 30 anni, deprezzamento 21'000 (perizia p. 5-8).","riparazioni_obbligatorie":"Certificazione di sicurezza elettrica (RaSi) scaduta e nessun contratto elettrico attivo: adeguamento impianto necessario per riattivare la fornitura. La perizia deduce forfettariamente 17'000 per RaSi + adeguamento impianto + minor valore per infiltrazioni/umidità (importo approssimativo, non esaustivo). Nessun ordine di risanamento annunciato (perizia p. 4, 8).","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Sgombero materiale ammassato all'interno (ditta specializzata, perizia p. 4)","costo_stimato":4000},{"descrizione":"Rifacimento impianto elettrico fuori muro e certificazione RaSi, riattivazione allacciamento","costo_stimato":8000},{"descrizione":"Ricerca e risanamento umidità ascensionale e infiltrazioni a pavimento","costo_stimato":10000},{"descrizione":"Misurazione radon (probabilità 11% di superare 300 Bq/m³, misurazione raccomandata)","costo_stimato":300},{"descrizione":"Rinfrescatura interni: intonaci, sanitari e arredo cucina minimale obsoleti","costo_stimato":6000}],"oneri_servitu":["Servitù di passo e di rientranza (cantina) a carico della particella attigua: onere sul vicino, quindi a favore del fondo 300 (perizia p. 5)","Estratto RF allegato solo parzialmente per privacy: elenco oneri completo non verificabile nei documenti forniti","Zona di protezione del paesaggio \"Grotti di Gentilino\", art. 69 NAPR: vincoli edilizi e di destinazione (perizia p. 5)","Nessuna ipoteca legale, usufrutto o diritto di abitazione menzionato nei documenti"],"lex_koller":"Non indicato nei documenti. Trattandosi di edificio non abitativo (grotto-cantina a uso saltuario, senza destinazione residenziale), la LAFE in linea di principio non si applica; per acquirenti esteri senza domicilio in CH resta da far confermare all'Ufficio fallimenti prima dell'asta, così come l'eventuale qualifica di abitazione secondaria.","pro":["Ubicazione in comune di pregio (Collina d'Oro), contesto paesaggistico dei grotti, tranquillo e armonioso","Prezzo di entrata basso in valore assoluto: rischio di capitale contenuto","Oggetto d'amatore che il perito valorizza con importo aperto (perizia p. 8): possibile premio di mercato","Accessibile in auto direttamente da Via ai Grotti, a livello strada","Servitù di passo e rientranza a favore del fondo, a carico del vicino","Immobile libero da occupanti: nessuno sfratto né contratti di locazione"],"contro":["Nessun posteggio e parcheggi scarsi in zona: forte penalizzazione sulla vendibilità","Esposizione a nord, poco soleggiato, edificio non isolato né predisposto al risparmio energetico","Umidità ascensionale e infiltrazioni a pavimento, di origine e costo non quantificati","Zona grotti + protezione paesaggio: nessuna trasformazione in abitazione o ampliamento","Mercato di nicchia (solo amatori locali): tempi di rivendita lunghi","Margine assoluto potenziale modesto, ~15'000-20'000 lordi al netto dei lavori"],"punti_critici":["Perizia = valore di liquidazione forzata 50'000, già valore \"da asta\": lo sconto disponibile è quindi limitato","Deduzione forfettaria di 17'000 dichiarata dal perito \"approssimativa, non esaustiva\": costi reali potenzialmente superiori","Condizioni d'asta ed elenco oneri non ancora disponibili: acconto, prezzo minimo e turni ignoti","Superficie edificio: FUSC indica 33 mq, stima ufficiale 35 mq: piccola discrepanza da chiarire","Radon non misurato, probabilità 11% di superare 300 Bq/m³","Sostanze nocive e stato dei materiali non indagati: il perito rinvia a ufficio specializzato"],"difficolta":["Finanziamento bancario improbabile su grotto non abitabile: serve capitale proprio","Visita interna solo su appuntamento con l'Ufficio fallimenti; ambienti ingombri","Sgombero preliminare necessario per valutare davvero lo stato dei materiali","Concorrenza attesa di acquirenti locali affezionati che possono superare la razionalità economica","Documenti chiave consultabili solo dal 06.10.2026, poco prima dell'asta del 28.10.2026"],"da_verificare":["Condizioni d'asta dal 06.10.2026: acconto, forma di pagamento, termine di saldo, eventuale prezzo minimo","Elenco oneri e estratto RF integrale: ipoteche legali, servitù passive, annotazioni","Preventivo di una ditta per risanamento umidità e nuovo impianto elettrico con RaSi","Presso il Comune: usi ammessi in zona ZG art. 69 NAPR e vincoli della zona di protezione paesaggio","Possibilità di ottenere un posteggio o diritto di parcheggio nelle vicinanze","Estratto URSI ufficiale sui siti inquinati e misurazione radon"],"conclusione":"Partecipare solo con disciplina di prezzo: massimo 32'000 (35'000 se le condizioni non riservano sorprese sugli oneri), lasciando margine per ~20'000 di sgombero, elettrico e umidità. Sopra i 40'000 l'operazione non ha più senso: si comprerebbe al valore di mercato di un oggetto illiquido, da amatore.","foto_copertina":1,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC KK08-0000001112 (Ufficio fallimenti di Lugano, asta 28.10.2026)","Perizia di valutazione immobiliare Alessandro Coduri, Rancate 3.03.2025, 17 pagine (fonte ti.ch)","Servizio fotografico allegato alla perizia (8 foto: 1 esterno, 7 interni)","Dati auctionhome.ch (fonte secondaria)","NON disponibili: condizioni d'asta ed elenco oneri (deposito dal 06.10.2026)"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":11000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo di aggiudicazione","importo":10000},{"voce":"acconto spese di trapasso della proprietà","importo":1000}],"calcolo":"Somma delle due voci indicate in \"Importi da pagare all'atto della delibera\": CHF 10'000 + CHF 1'000 = CHF 11'000. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati i due importi.","quando":"Subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo sul conto (vedi bonifico).","come_all_asta":"a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche dell'8 novembre 1934, a favore dell'amministrazione del fallimento, con la sola condizione dell'aggiudicazione. Oppure b) contanti fino a CHF 100'000 al massimo (art. 136 cpv. 2 e 259 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.","bonifico_anticipato":"si","bonifico_termine":"Accredito sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Con l'asta di mercoledì 28.10.2026, quindi entro lunedì 26.10.2026.","beneficiario":null,"iban":"CH49 0076 4122 9913 8200 2","banca":"Banca dello Stato del Cantone Ticino 6500 Bellinzona","bic":null,"causale":null,"rimborso":"L'anticipo non frutta interessi. Se il fondo non è aggiudicato a chi ha pagato, gli viene restituito entro due giorni lavorativi dall'incanto.","saldo":"Si paga su richiesta specifica dell'amministrazione del fallimento. La richiesta arriva entro 10 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagare. Se acconto, garanzia e saldo insieme superano CHF 100'000, la parte oltre questa soglia (acconto compreso) va pagata tramite un intermediario finanziario (LRD 10.10.1997). Se viene concessa una proroga, la somma prorogata porta un interesse del 5%. Per la somma prorogata possono essere chieste garanzie.","fonte_doc_id":998,"fonte_pagina":3,"fonte_punto":"B. Spese e pagamento, n. 14 (e \"Importi da pagare all'atto della delibera\")","citazione":"l'aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 11'000.00 vedi descrizione che segue “importi da pagare all'atto della delibera” , immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell'[amministrazione del fallimento], di una banca soggetta alla legge dell'8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l'aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti","citazione_iban":"L'acconto può anche essere depositato in anticipo presso l'amministrazione dei fallimenti tramite un versamento bancario ([CH49 0076 4122 9913 8200 2 presso Banca dello Stato del Cantone Ticino 6500 Bellinzona]) o in contanti fino a un importo massimo di 100 000 franchi. Dev'essere accreditato sul conto almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto.","note":"L'intestatario del conto non è indicato: il testo parla solo di deposito \"presso l'amministrazione dei fallimenti\". Mancano anche causale e BIC: chiederli all'Ufficio fallimenti di Lugano. Termine stretto: l'accredito deve arrivare entro il 26.10.2026. Festivi e tempi bancari possono anticiparlo. Un deposito in contanti arrivato dopo il termine vale come non effettuato. In quel caso l'acconto va pagato di nuovo all'asta. Nel formulario l'IBAN è tra parentesi quadre.","affidabilita":"alta"},"verifiche":{"fonte_scansione":true,"iban_mod97":true,"iban_nel_documento":null,"iban_altrove":null,"iban_nella_citazione":true,"altri_iban":[],"citazione":"non_verificabile","citazione_iban":"non_verificabile","pagina":3,"importo_nella_citazione":true,"somma_voci":11000,"somma_ok":true,"discordanze":[],"data_asta":"2026-10-28"},"documento_id":998,"pagina":3,"estratto_il":"2026-10-09T13:10:28+00:00"}}