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Casa NE Ufficio fallimenti

Neuchâtel

Rue du Premier-Mars 9, 2300 La Chaux-de-Fonds (NE)

4/10 convenienza

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Asta
venerdì 23 ottobre 2026 · ore 10:00 (tra 11 giorni)
salle N° 4, 2ème étage, Tribunal régional, Avenue Léopold-Robert 63, 2300 La Chaux-de-Fonds
Stima peritale
CHF 743'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 781'000
Offerta minima
CHF 1
Nessun prezzo base: vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 258 cpv. 2 LEF). Serve superare le ipoteche legali privilegiate poziori: 2'389 + 19'990.65 + 76'905.50 + 12'335.02 + 7'071.25 = ca. 118'691 (elenco oneri, pos. 1-5), gravanti però anche l'art. 943. Rilanci minimi 10'000 (condizioni punto 2).
Deposito / acconto
CHF 152'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Turno unico
Incanto unico: aggiudicazione dopo tre gride al miglior offerente (punto 1). Il doppio turno (punto 8) è clausola generica, non annunciato per questo fondo. Nuovo incanto solo se l'aggiudicatario non paga entro il termine (punto 16) o se manca l'autorizzazione LAFE (punto 19).
Chi ci vive
Parzialmente affittato
Solo un monolocale al 3° piano è locato (contratto 29.10.2013, 420/mese, disdetta con 3 mesi ai termini trimestrali; art. 261 CO: il contratto passa all'acquirente). Ristorante, 4.5 pezzi e 2 monolocali vuoti (condizioni punto 22). Stato locativo teorico netto 73'200/anno (perizia p. 10). Eventuale sgombero a carico dell'acquirente.
Superficie (max trovata)
262 m²

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 152'000
Acconto senza interessi da imputare sul prezzo di aggiudicazione (ch. 14 lett. b)CHF 149'000
Provvigione per le spese dell'ufficio fallimenti (ch. 12 lett. a e d)CHF 3'000
TotaleCHF 152'000 ✓

Conteggio: Somma delle due voci: 149'000 + 3'000 = 152'000 CHF. Il documento non spiega come è stato fissato l'acconto di 149'000. Corrisponde a circa il 20% della stima di 743'000. Al posto dell'acconto di 149'000 si può presentare una garanzia bancaria irrevocabile per l'intero prezzo di aggiudicazione. La provvigione di 3'000 è dovuta in ogni caso.

✓ le voci sono nel documento e il totale è la loro somma

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
office des faillites rue de Tivoli 28, 2002 Neuchâtel
IBAN
CH54 0900 0000 1603 7169 9 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 1
Causale
FA-20240003R/PM9
Termine
Accredito sul conto dell'ufficio al più tardi due giorni lavorativi prima dell'asta, cioè entro mercoledì 21.10.2026 (asta venerdì 23.10.2026).

All'asta

Quando: All'asta: subito dopo il terzo richiamo e prima dell'aggiudicazione. In alternativa, l'acconto si può versare prima dell'asta con bonifico o in contanti all'ufficio.

Come: Contanti al massimo fino a CHF 100'000. Ogni somma superiore va coperta con una garanzia bancaria. In alternativa: assegni emessi da banche e intestati all'ufficio, oppure garanzie bancarie pagabili a 5 giorni. Non si accettano eurochèques, postchèques, estratti bancari o postali. Invece dell'acconto si può presentare una garanzia irrevocabile e incondizionata a favore dell'Office cantonal des faillites per l'intero prezzo di aggiudicazione. Deve venire da una banca soggetta alla LB.

Se non ti aggiudichi: L'acconto non produce interessi. Se l'immobile non viene aggiudicato a chi l'ha versato, gli viene restituito entro due giorni lavorativi dopo l'asta.

Saldo del prezzo: Il saldo va pagato entro due mesi dall'asta, cioè entro il 23 dicembre 2026, con interessi al 5% fino al pagamento. La parte che, acconto compreso, supera CHF 100'000 va versata tramite un intermediario finanziario ai sensi della LBA. L'ufficio può chiedere garanzie (fideiussione o deposito di titoli) per la somma pagata a termine. Se non vengono fornite subito, l'offerta decade.

Dove controllare

Condizioni d'asta Auction conditions, pagina 3 · ch. 14 (B. Coûts et paiement), continua a pagina 4 · originale su ne.ch

14. Immédiatement après la troisième criée et avant l'adjudication, l'adjudicataire devra s'acquitter de la somme de CHF 3'000.00 à titre de provision pour les frais de l'office des faillites (conformément au ch. 12 litt. a et d ci-dessus), ainsi que a) Présenter une garantie irrévocable en faveur de l'Office cantonal des faillites provenant d'une banque assujettie à la LB, pour la totalité du prix d'adjudication, subordonnée à la seule condition de se voir adjuger l'immeuble et revêtant un caractère inconditionnel. ou b) Verser un acompte ne portant pas intérêts, de CHF 149'000.00 à valoir sur le prix d'adjudication (ch. 11 litt.a ci-dessus).

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Termine di accredito: mercoledì 21.10.2026. Eventuali festivi possono anticiparlo. Se l'accredito arriva in ritardo, l'acconto non vale e va pagato di nuovo all'asta. Le condizioni prevedono il bonifico anticipato solo per l'acconto di 149'000. Per la provvigione di 3'000 il bonifico non è previsto: portarla all'asta. Lo stesso IBAN compare anche in calce alla pagina 1. La FUSC non indica importi: parla solo di garanzie di pagamento prima dell'aggiudicazione.

Altri valori sul sito diversi da questo: analisi Claude: CHF 149'000. Fa fede il documento ufficiale indicato sopra.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:09 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Office des faillites du canton de Neuchâtel, rue de Tivoli 28, 2002 Neuchâtel 2.

Valutazione per l'investitore

Stabile a schiera del 1830-1850 a La Chaux-de-Fonds (Rue du 1er Mars 9, 262 m²): 4 appartamenti + ristorante su 2 piani, quasi tutto sfitto. Perizia 2024: valore di liquidazione 743'000, valore di reddito 825'000. Vale solo a prezzo molto basso: reddito reale incerto (ristorante), 160'000 di ristrutturazioni, vincoli di tutela e rischio di rilancio della banca ipotecaria.

Perché 4/10: Sconto teorico ampio (nessun prezzo base, oneri poziori solo ~119'000), ma mercato debole a La Chaux-de-Fonds, 75% sfitto, ristorante (60% dello stato locativo) vuoto, 160'000 di lavori, amianto possibile, vincolo patrimonio/UNESCO. Soprattutto: la banca in 1° rango (credito 2,18 mio) può rilanciare per compensazione.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 640'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 430'000
margine atteso ≈ 15%
Stato immobile
Costruito 1830-1850, muratura in pietra, tetto e travatura antichi (non ispezionati), facciate intonacate con fessure a Est e Nord, finestre in legno doppio vetro vecchie (pvc 2013 solo al pian terreno). Appartamenti rinnovati 20-25 anni fa, cucine vetuste. Isolamento fuori norma. CAD e boiler del 2004. Vetustà 32% (perizia p. 5-6, 9).
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Controllo OIBT obbligatorio dopo il trapasso (ultimo del 23.08.2017) con eventuale messa a norma interamente a carico dell'acquirente (condizioni punto 23d). Da verificare altezza dei parapetti scale (norma SIA 358) e stato di tetto/travatura. Nessuna misurazione di radon né di amianto effettuata; l'ufficio non presta garanzia (punti 23e, 23h, 18).
Canone annuo
CHF 5'040
Lex Koller / limiti
Soggetto ad autorizzazione LAFE: gli acquirenti devono dichiarare per iscritto dopo l'aggiudicazione se sono persone all'estero (condizioni punto 19, art. 19 LAFE). Uno stabile locativo residenziale non rientra nelle eccezioni: praticabile solo per cittadini UE/AELS domiciliati in Svizzera, titolari di permesso C o società svizzere non dominate dall'estero. In mancanza, aggiudicazione annullata e nuovo incanto a rischio dell'acquirente.

Pro

  • Nessun prezzo base: aggiudicazione possibile appena sopra ca. 119'000 di oneri poziori
  • Posizione centrale vicino a Place du Marché, scuole, negozi e bus a 60 m
  • Piccoli alloggi a pigioni moderate: segmento con domanda a La Chaux-de-Fonds (perizia p. 11)
  • Valore reale 1'240'000 e assicurativo ECAP 1'536'897: forte scarto sul valore di liquidazione
  • Attrezzatura completa del ristorante (cucina professionale, cella frigo) inclusa senza sovrapprezzo
  • Parcella non iscritta al catasto dei siti inquinati, nessun pericolo naturale (perizia p. 4)

Contro

  • 75% degli appartamenti e il ristorante sfitti: reddito attuale reale solo 5'040/anno
  • Ristorante = 60% dello stato locativo, pigione giudicata alta dal perito e mercato difficile
  • Nessun ascensore, balconi o posteggi; isolamento fuori norma
  • 160'000 di lavori necessari per rilocare gli appartamenti (perizia p. 10)
  • Tutela patrimonio (nota 4, UNESCO/ISOS): vincoli e costi su facciate, finestre, tetto
  • Lods 3,3% del prezzo oltre all'aggiudicazione, più 3'000 di spese ufficio (punti 21, 12d)

Punti critici

  • La banca in 1° rango può aggiudicarsi per compensazione fino a 2,18 mio: concorrenza fortissima al rialzo
  • Ipoteche legali gravano collettivamente gli art. 1039 e 943: ripartizione dell'importo da chiarire
  • Intestazione dell'elenco oneri riporta Cantone Friburgo e fallimento F20240124: incongruenza formale
  • Amianto possibile nelle colle di piastrelle/linoleum, nessuna misura, ufficio esonerato da responsabilità
  • Vendita senza alcuna garanzia (punto 18); rischi e gestione a carico dell'acquirente dal giorno dell'incanto
  • Nessun conto d'esercizio disponibile: spese effettive di gestione e manutenzione sconosciute (perizia p. 10)

Difficoltà pratiche

  • Visita ufficiale unica il 23.09.2026 alle 14h00, solo su iscrizione (tel. 032 889 82 20)
  • Serve garanzia bancaria per l'intero prezzo o 149'000 liquidi prima dell'aggiudicazione
  • Saldo entro il 23.12.2026 con interesse 5%: finanziamento da preparare prima dell'asta
  • Difficile finanziare bancariamente un reddito quasi nullo e un locale commerciale vuoto
  • Rilocazione lenta: il perito calcola 6 mesi di mancato reddito (45'000)
  • Rivendita illiquida: mercato ristretto per stabili misti a La Chaux-de-Fonds

Oneri e servitù

  • Servitù n. 8057: diritto di passaggio secondo piano catastale, 01.11.1864 (elenco oneri p. 2)
  • Ipoteche legali privilegiate ca. 118'691 (ECAP, imposte fondiarie, lods, imposte cantonali/comunali), poziori alla banca
  • Pegno convenzionale 1° rango Banque du Léman: cartella 785'000 su art. 1039, credito prodotto 2,18 mio + interessi
  • Annotazioni: 5 restrizioni della facoltà di alienare (pignoramenti) e menzione fallimento — da radiare con la vendita
  • Iscritto al censimento architettonico (nota 4, 2ª categoria), perimetro UNESCO urbanesimo orologiero e ISOS A
  • Mobilio del ristorante (bar, cucina professionale, stoviglie) compreso nella vendita, nello stato di fatto (punto 23b)

Lavori consigliati

  • Rinnovo dei 4 appartamenti per rilocarli (40'000 cad., soprattutto cucine) — stima perizia p. 10 — CHF 160'000
  • Risanamento facciate (fessure Est/Nord) e verifica/ripristino tetto e sottocopertura bituminosa
  • Diagnosi amianto/inquinanti prima di qualsiasi demolizione, colle di piastrelle e linoleum
  • Riqualificazione o riconversione del ristorante vetusto (60% dello stato locativo, vuoto)
  • Messa a norma impianto elettrico secondo esito OIBT

Da verificare prima dell'asta

  • Importo esatto degli oneri poziori attribuiti al solo art. 1039 (ripartizione con l'art. 943)
  • Contenuto e sedime esatto della servitù di passaggio n. 8057 del 1864
  • Stato di tetto, travatura e tegole con perizia tecnica (perito non ha avuto accesso)
  • Pigione realistica del ristorante e possibilità di riconversione in abitazioni (vincoli di tutela)
  • Prescrizioni dell'Ufficio del patrimonio su facciate, finestre e isolamento prima di preventivare
  • Se il conduttore del monolocale è in regola con i pagamenti e sue eventuali pretese

Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: sopra i 430'000-450'000 il margine sparisce fra 160'000 di lavori, lods 3,3%, vacanza e mercato illiquido. Se la banca rilancia oltre tale soglia, lasciar perdere.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:05 su: Pubblicazione FUSC KK08-0000001103 (asta 23.10.2026, La Chaux-de-Fonds), Perizia CGC Immobilier Sàrl, Catherine Grandjean, 21.06.2024, 12 pagine, Condizioni di vendita Office des faillites NE, deposito 28.08.2026, 9 pagine, Elenco oneri (état des charges), 9 pagine, pagine principali, 8 foto estratte dalla perizia (esterni, scale, ristorante, cucine). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Bien-fonds RF N° 1039 du cadastre de La Chaux-de-Fonds, Immeuble mitoyen d’habitation de 4 appartements et 1 restaurant situé Rue du Premier-Mars 9 à 2300 La Chaux-de-Fonds. Dit objet comprend les éléments suivants: 
Surface totale : 262 m2:
- route, chemin (79 m²)
- accès, place (45 m²)
- habitation, restaurant N° de construction 5723, Rue du Premier-Mars 9 (138 m²)
Estimation cadastrale du bien-fonds (2019) : 781'000.00 francs
Estimation de l'experte (2024): 743'000 francs
Les conditions de vente et l'état des charges seront disponibles à partir du : 28.08.2026 jusqu’au 23.10.2026
Lieu du dépôt des conditions de vente : Office des faillites, Rue de Tivoli 28, 2002 Neuchâtel
Autres indications : Renseignements auprès de l’Office des faillites, tél. 032.889.82.20.
Visite officielle le mercredi 23.09.2026 à 14h00 sur inscription auprès de l’Office des faillites, tél. 032.889.82.20.

Visite

Visite officielle le mercredi 23.09.2026 à 14h00 sur inscription auprès de l’Office des faillites, tél.

Osservazioni

Les enchérisseurs devront se munir d'une pièce d'état civil (acte de naissance, livret/certificat de famille) ou d'un passeport, et pour les sociétés, d'un extrait récent du Registre du commerce et d’une procuration littérale et spéciale, si la personne qui participe aux enchères au nom de la société n’a pas la signature individuelle. Ils sont rendus attentifs aux dispositions de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger du 16 décembre 1983 (LFAIE). A cet effet ils devront se conformer
au chiffre 19 des conditions de vente. Des garanties de paiement seront exigées avant le prononcé définitif de l'adjudication.

Rimedi giuridici

Une attention particulière doit être portée à la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) et à l'ordonnance sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE). Publication selon les art. 257 à 259 LP.