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Casa NE Ufficio fallimenti

Neuchâtel

Vy-Creuse 24, 2208 Les Hauts-Geneveys (NE)

5/10 convenienza

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Asta
venerdì 23 ottobre 2026 · ore 09:00 (tra 11 giorni)
Salle de l'enchère: salle N° 4, 2ème étage, Tribunal régional, Avenue Léopold-Robert 63, 2300 La Chaux-de-Fonds.
Stima peritale
CHF 400'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 292'000
Offerta minima
CHF 1
Nessun prezzo base: "L'immeuble sera adjugé après trois criées au plus offrant" (condizioni A.1); rilanci minimi 5'000 (A.2). Trattandosi di fallimento non opera il principio di copertura verso un creditore procedente; il floor pratico è dato dalla BCN, che può compensare fino a 280'272 (elenco oneri). Il dato "offerta minima 1" di auctionhome è privo di valore.
Deposito / acconto
CHF 83'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Turno unico
Turno unico con tre criée e aggiudicazione al miglior offerente (ch.1). Il ch.8 disciplina in astratto il doppio turno (con/senza onere o accessori) ma nessun doppio turno è previsto in concreto. Nuove aste solo se il saldo non è pagato (ch.16) o se l'autorizzazione LFAIE è negata (ch.19), con responsabilità del primo aggiudicatario per la minusvalenza.
Chi ci vive
Libero
Villa "actuellement vacante" (perizia p.1); proprietaria deceduta il 23.03.2025, eredità rifiutata. Nessun contratto di locazione noto all'ufficio (ch.22). Nessuno sfratto necessario. Gestione dell'Ufficio fallimenti fino all'iscrizione del trasferimento a RF, a conto e rischio dell'aggiudicatario (ch.17). Mobili inclusi: casetta da giardino e accessori (ch.23a).
Superficie (max trovata)
526 m²

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 83'000
Acconto infruttifero sul prezzo di aggiudicazione (ch. 14 lett. b)CHF 80'000
Provvista per le spese dell'ufficio fallimenti (ch. 14, rinvio al ch. 12 lett. a e d)CHF 3'000
TotaleCHF 83'000 ✓

Conteggio: 80'000 di acconto + 3'000 di provvista spese = CHF 83'000. Entrambi sono importi fissi. Le condizioni non spiegano come è stato calcolato l'acconto. Le spese di 3'000 sono stimate: se sono inferiori, la differenza viene restituita; se sono superiori, va versato il di più. In alternativa all'acconto (lett. a) si può dare una garanzia bancaria irrevocabile per l'intero prezzo di aggiudicazione. I 3'000 sono dovuti in ogni caso.

✓ le voci sono nel documento e il totale è la loro somma

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
office des faillites rue de Tivoli 28, 2002 Neuchâtel
IBAN
CH54 0900 0000 1603 7169 9 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 1
Causale
FA-20250151
Termine
L'acconto deve essere accreditato sul conto dell'ufficio almeno due giorni lavorativi prima dell'asta. Asta: venerdì 23.10.2026, quindi termine mercoledì 21.10.2026.

All'asta

Quando: Subito dopo il terzo richiamo e prima dell'aggiudicazione, all'asta di venerdì 23.10.2026 alle 09:00. L'acconto si può anche bonificare in anticipo.

Come: Contanti, al massimo CHF 100'000 per l'acconto. Oppure assegni emessi da banche e intestati all'ufficio, o garanzie bancarie pagabili a 5 giorni per lo stesso importo. Non si accettano eurochèques, postchèques, estratti bancari o postali. Alternativa all'acconto: garanzia irrevocabile e incondizionata, a favore dell'Office cantonal des faillites, di una banca soggetta alla LB, per l'intero prezzo di aggiudicazione.

Se non ti aggiudichi: L'acconto non produce interessi. Se l'immobile non viene aggiudicato a chi lo ha versato, gli viene restituito entro due giorni lavorativi dopo l'asta.

Saldo del prezzo: Il saldo va pagato entro due mesi dall'asta, cioè entro il 23.12.2026, con interessi al 5% fino al pagamento. La parte che, acconto compreso, supera CHF 100'000 va pagata tramite un intermediario finanziario ai sensi della LRD (LBA). L'ufficio può chiedere altre garanzie (fideiussione o deposito di titoli). Se non vengono date subito, l'offerta è considerata nulla.

Dove controllare

Condizioni d'asta Auction conditions, pagina 3 · B. Coûts et paiement, ch. 14 (continua a p. 4: pagamento all'asta, bonifico anticipato, restituzione, saldo) · originale su ne.ch

Immédiatement après la troisième criée et avant l'adjudication, l'adjudicataire devra s'acquitter de la somme de CHF 3000.00 à titre de provision pour les frais de l'office des faillites (conformément au ch. 12 litt. a et d ci-dessus), ainsi que a) Présenter une garantie irrévocable en faveur de l'Office cantonal des faillites provenant d'une banque assujettie à la LB, pour la totalité du prix d'adjudication, subordonnée à la seule condition de se voir adjuger l'immeuble et revêtant un caractère inconditionnel. ou b) Verser un acompte ne portant pas intérêts, de CHF 80000.00, à valoir sur le prix d'adjudication (ch.11 litt.a ci-dessus).

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Il bonifico anticipato è previsto solo per l'acconto di CHF 80'000. Le condizioni non dicono se anche i CHF 3'000 di spese si possono bonificare: tenerli pronti all'asta. Se l'accredito arriva dopo il 21.10.2026, il versamento non vale e va rifatto all'asta. Eventuali festivi possono anticipare il termine. Banca e BIC non sono indicati. Lo stesso IBAN compare nel piè di pagina delle condizioni. La FUSC non indica importi.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:09 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Office des faillites du canton de Neuchâtel, rue de Tivoli 28, 2002 Neuchâtel 2.

Valutazione per l'investitore

Villa individuale 4.5 locali del 1986 a Les Hauts-Geneveys (Val-de-Ruz, NE), 526 m² di terreno, ~135 m² SUP, garage e posto auto. Vuota, mai manutenuta, vetustà 39%. Perito: valore di liquidazione 400'000 (mercato implicito ~500'000). Interessante solo sotto 300'000: sopra, i rischi geotecnici e i 250-300k di lavori azzerano il margine.

Perché 5/10: Sconto reale limitato: la BCN (credito ammesso 280'272 esigibile) può aggiudicarsi per compensazione, creando un floor di fatto ~280'000 contro una stima di liquidazione di 400'000. Immobile libero e zona discreta, ma talus instabile, riscaldamento elettrico da sostituire entro 2030 e amianto possibile rendono il margine sottile e il rischio tecnico elevato.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 500'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 300'000
margine atteso ≈ 18%
Stato immobile
Costruzione 1986, 600 m³, ~160 m² lordi / 135 m² SUP. Vetustà 39%, ciclo di rinnovo (30 anni) superato, nessuna manutenzione recente, cucina e bagno obsoleti, riscaldamento elettrico decentralizzato. Tetto apparentemente in buono stato, nessuna infiltrazione. Ultimi interventi: giardino d'inverno 2001, ricostruzione talus 2013-2014, scala esterna 2016. Fessure nel giardino d'inverno e terrazza avvallata dopo la frana del 2012.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Sostituzione obbligatoria della produzione di calore entro il 1.1.2030 (art. 54-55 LCEn, lettera SENE del 3.6.2025 — condizioni ch.23g). Controllo OIBT degli impianti elettrici dopo il trasferimento se l'ultimo controllo risale a oltre 5 anni, spese e messa a norma interamente a carico dell'acquirente (ch.23c). Costi non quantificati nei documenti.
Lex Koller / limiti
Acquisto soggetto ad autorizzazione LFAIE per persone all'estero (ch.19). L'aggiudicatario deve dichiarare per iscritto se è persona all'estero o agisce per conto di terzi (art. 19 LFAIE); in caso di dubbio, 10 giorni per chiedere autorizzazione e costituire garanzie. Esente se l'immobile serve da residenza principale al domicilio legale ed effettivo. Per un investitore svizzero o residente: nessun ostacolo.

Pro

  • Immobile libero, senza locazioni né occupanti: possesso immediato all'iscrizione a RF, nessuno sfratto
  • Stima di liquidazione 2'962/m² SUP contro 6'180/m² di media per case a Val-de-Ruz (perizia p.18)
  • Valore assicurativo a nuovo 573'958 (casa + garage) contro stima di 400'000
  • Ottima accessibilità: A20 a 0.7 km, stazione a 650 m, Neuchâtel e La Chaux-de-Fonds a 10 minuti
  • Terreno 526 m² con vista aperta, garage chiuso e posto auto; tetto senza infiltrazioni
  • Possibile upside urbanistico: PCAZ in modifica, passaggio probabile a zona ZH3 (perizia p.9)

Contro

  • Talus instabile dopo la frana del 2012: fessure nel giardino d'inverno e terrazza avvallata (perizia p.1, ch.23i)
  • Riscaldamento elettrico decentralizzato senza distribuzione idronica: sostituzione obbligatoria e costosa entro il 2030
  • Vetustà 39%, ciclo di rinnovo superato, cucina e bagno obsoleti, nessuna manutenzione da anni
  • Rischio amianto (costruzione 1986) e radon con 21% di superamento — rischio elevato, nessuna misura eseguita
  • Precarietà d'empiètement: muro su dominio pubblico, rimozione a spese proprie senza indennizzo
  • Accesso solo tramite scala esterna, commodità del villaggio quasi assenti, rumore stradale (DS III)

Punti critici

  • Credito BCN ammesso esigibile 280'272: la banca, dispensata dall'acconto, può aggiudicarsi per compensazione — floor pratico ~280'000
  • Il perito ha applicato una décote del 50% sul valore fondiario per i rischi del terreno: il difetto resta anche in rivendita
  • Costo del consolidamento del terreno non quantificato in perizia: incognita che può azzerare il margine
  • Lods 3.3% sul prezzo in aggiunta (2.2% solo per abitazione propria durevole): penalizza esplicitamente il flip
  • Vendita 'sans aucune garantie' (ch.18): nessuna azione per difetti occulti, anche geotecnici
  • I piani del piano superiore non erano disponibili al perito (perizia p.18): superfici da verificare in loco

Difficoltà pratiche

  • Una sola visita ufficiale: martedì 22.09.2026 ore 10:00, su iscrizione (tel. 032.889.82.20)
  • Garanzia bancaria per l'intero prezzo o 80'000 in contanti prima dell'aggiudicazione: liquidità pronta indispensabile
  • Saldo entro il 23.12.2026 con interessi al 5%: circa due mesi per chiudere il finanziamento su un bene con rischio geotecnico
  • Importi oltre 100'000 obbligatoriamente tramite intermediario finanziario LBA
  • Asta a La Chaux-de-Fonds; documenti d'identità o estratto RC e procura speciale per società
  • Cantiere logisticamente oneroso: accesso solo da scala esterna, parcella in pendenza e triangolare

Oneri e servitù

  • Pegno convenzionale BCN 1° rango, ammesso 280'272.62 esigibile in contanti; cedole al portatore 300'000 (1° rango) e 100'000 (2° rango)
  • Precarietà d'empiètement a favore del Comune di Val-de-Ruz: delegata all'acquirente; possibile rimozione del muro a proprie spese, senza indennizzo (perizia p.4-5)
  • Servitù di passaggio di 3 m a carico, punta Est davanti al garage, a favore dei fondi 1405, 1406, 1443
  • Servitù canali/fognature a favore dei fondi 973, 1443, 1800, 1801 — delegata all'acquirente
  • Servitù cavo elettrico e cavo video a favore del fondo 1443 — delegate all'acquirente
  • Annotazione 'profit des cases libres', cedola al portatore n. 6.1989 — delegata; restrizione LPP e menzione di fallimento radiate alla vendita

Lavori consigliati

  • Studio geotecnico del sottosuolo e rinforzo stabilità del talus prima di ogni lavoro (perizia p.3-6) — costo non indicato, stima prudenziale — CHF 20'000
  • Sostituzione riscaldamento elettrico con PAC e creazione distribuzione idronica ex novo (obbligo 2030) — stima propria — CHF 70'000
  • Risanamento involucro: isolamento facciate e sostituzione serramenti (perizia: non conforme alle norme attuali) — CHF 80'000
  • Rifacimento cucina, sala d'acqua, rivestimenti e interni obsoleti — CHF 70'000
  • Riparazione giardino d'inverno fessurato, terrazza, parapetto e impermeabilizzazione garage — CHF 40'000
  • Diagnosi amianto pre-cantiere e misurazione radon (nessuna misura effettuata, ch.23d/j) — CHF 5'000

Da verificare prima dell'asta

  • Perizia geotecnica indipendente sul talus e preventivo di consolidamento prima dell'asta
  • Diagnosi amianto e misurazione radon (nessuna eseguita, ch.23d/j)
  • Portata concreta della precarietà d'empiètement presso il Comune di Val-de-Ruz (convenzione 10.10.2014)
  • Preventivo reale per PAC con distribuzione idronica ex novo, obbligatoria entro il 2030
  • Stato del PCAZ e passaggio a ZH3: potenziale di densificazione o ricostruzione
  • Consultare condizioni ed elenco oneri in ufficio (depositati 28.08–23.10.2026) e sondare l'intenzione della BCN

Conclusione: Partecipare con limite rigido a 300'000, tutto incluso: sopra tale soglia i 250-300k di lavori, i lods al 3.3% e l'incognita del consolidamento del terreno annullano il margine. Se la BCN spinge oltre i 280-300'000, abbandonare senza esitazione.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:05 su: Pubblicazione FUSC KK08-0000001102 (Ufficio fallimenti NE), Perizia 'Rapport d'évaluation' di Christophe Martin, 4 luglio 2025, 22 pagine, Condizioni di vendita all'asta, Ufficio fallimenti NE, fallimento n. 20250151, deposito 28.08.2026, 9 pagine, Elenco oneri 'Etat des charges mis au net' F20250151, stampa 17.08.2026, 5 pagine, 8 foto estratte dalla perizia (piano catastale, esterni, interni). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Bien-fonds RF N° 1444 du cadastre de Les Hauts-Geneveys, villa individuelle située Vy-Creuse 24 à 2208 Les Hauts-Geneveys. Dit objet comprend les éléments suivants: 
Surface totale : 526 m2
- jardin (380 m²)
- accès, place (39 m²)
- habitation N° de construction 99, Vy Creuse 24 (89 m²)
- garage N° de construction 97 (18 m²)
Estimation cadastrale du bien-fonds (2005) : 292'000.00 francs
Estimation de l'expert (2025): 400'000.00 francs
Les conditions de vente et l'état des charges seront disponibles à partir du : 28.08.2026 jusqu’au 23.10.2026
Lieu du dépôt des conditions de vente : Office des faillites, Rue de Tivoli 28, 2002 Neuchâtel
Autres indications : Renseignements auprès de l’Office des faillites, tél. 032.889.82.20.
Visite officielle le mardi 22.09.2026 à 10h00 sur inscription auprès de l’Office des faillites, tél. 032.889.82.20.

Visite

Visite officielle le mardi 22.09.2026 à 10h00 sur inscription auprès de l’Office des faillites, tél.

Osservazioni

Les enchérisseurs devront se munir d'une pièce d'état civil (acte de naissance, livret/certificat de famille) ou d'un passeport, et pour les sociétés, d'un extrait récent du Registre du commerce et d’une procuration littérale et spéciale, si la personne qui participe aux enchères au nom de la société n’a pas la signature individuelle. Ils sont rendus attentifs aux dispositions de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger du 16 décembre 1983 (LFAIE). A cet effet ils devront se conformer
au chiffre 19 des conditions de vente. Des garanties de paiement seront exigées avant le prononcé définitif de l'adjudication.

Rimedi giuridici

Une attention particulière doit être portée à la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) et à l'ordonnance sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE). Publication selon les art. 257 à 259 LP.