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Commerciale LU Ufficio esecuzione da avviso FUSC

Rain

Dorfstrasse 20, 6026 Rain (LU)

2/10 convenienza

L'ufficio ha pubblicato questo incanto sul FUSC come «altro avviso» e non nella rubrica degli incanti: i dati sono ricavati dal testo libero dell'avviso.

Asta
mercoledì 16 dicembre 2026 · ore 14:00 (tra 65 giorni)
00 Beide Grundstücke unterstehen dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) und gelten im Sinn von Art. 7 BGBB als landwirtschaftliches Gewerbe. Angaben zur Steigerung: 16.12.2026 um 14.00 Uhr, Mehrzweckhalle Feldmatt, Dorfstrasse 20, 6026 Rain Es
Stima peritale
CHF 3'947'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 1'757'100
Offerta minima
n.d.
La FUSC non indica un importo minimo. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): l'offerta deve coprire i crediti garantiti da pegno che vengono prima del creditore procedente. L'importo si conoscerà dalle condizioni d'asta e dall'elenco oneri, che non abbiamo. In un'esecuzione forzata non vale il limite del «prezzo eccessivo» della LDFR (art. 63 cpv. 2).
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
La FUSC non parla di doppio turno. È possibile se l'elenco oneri contiene servitù o oneri iscritti dopo i pegni (art. 142 LEF). Questa è già una nuova asta ai sensi dell'art. 67 LDFR, perché il precedente aggiudicatario è morto e non ha ricevuto l'autorizzazione (FUSC, titolo).
Chi ci vive
Non indicato
Non indicato nella FUSC. Trattandosi di un'azienda agricola, potrebbe essere gestita dal debitore o dalla sua famiglia, oppure data in affitto agricolo. Un contratto d'affitto passa all'acquirente (art. 14 LAAgr), con durata minima di 9 anni per le aziende. Canone non indicato.
Superficie (max trovata)
247053 m²

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB06-0000007649 (PDF firmato)

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB06-0000007649.

Note: La FUSC non indica acconto, conto né modalità di pagamento. Le condizioni non sono disponibili: chiederle al Betreibungsamt Kreis Hochdorf prima del 16.12.2026. Attenzione: CHF 1'756'000 è solo la stima catastale del fondo n. 270. La stima dell'ufficio per entrambi i fondi (n. 270 e 272) è CHF 3'947'000. I fondi sono soggetti alla legge sul diritto fondiario rurale (BGBB, azienda agricola) e alla legge sull'acquisto di fondi da parte di stranieri (BewG).

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:20 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Betreibungsamt Kreis Hochdorf, Sagenbachstrasse 1, 6280 Hochdorf.

Valutazione per l'investitore

Azienda agricola (art. 7 LDFR/BGBB) a Rain LU, venduta in blocco: fondo 270 (24,7 ha, probabilmente con gli edifici) e fondo 272 (0,5 ha, Geissbachtobel). Stima dell'Ufficio esecuzioni: CHF 3'947'000 (FUSC). Si rifà l'asta perché il precedente aggiudicatario è morto e non ha ottenuto l'autorizzazione all'acquisto. Possono comprarla in pratica solo coltivatori diretti e la rivendita ha un prezzo massimo: non adatta a un investitore speculativo.

Perché 2/10: Per un investitore che non è agricoltore l'acquisto è quasi escluso per legge, perché la LDFR riserva l'azienda ai coltivatori diretti. Anche la rivendita richiede un'autorizzazione e ha un prezzo massimo. La concorrenza degli agricoltori locali sarà forte e non ci sono documenti oltre alla FUSC. Non adatto a comprare e rivendere in 1-3 anni.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 3'750'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 3'000'000
margine atteso ≈ 13%
Stato immobile
Non indicato: nessuna perizia. Il valore catastale del fondo 270 (CHF 1'756'000) fa pensare che lì ci siano gli edifici (abitazione e rurali). Il fondo 272 (CHF 1'100) è probabilmente bosco o scarpata nel Geissbachtobel. Anno di costruzione e ristrutturazioni sconosciuti.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Non indicate. Per un'azienda con animali bisogna verificare che stalle e fosse per il liquame siano a norma (protezione animali e protezione delle acque) e se ci sono coperture in amianto. Costi non stimabili senza perizia.
Lex Koller / limiti
La FUSC richiama espressamente LAFE/OAFE. Chi è considerato «persona all'estero» deve chiarire se serve un'autorizzazione. In ogni caso prevale l'obbligo LDFR di essere coltivatore diretto, che di fatto esclude acquirenti esteri non residenti.

Pro

  • Grande azienda accorpata (circa 25,2 ha) nel Canton Lucerna, dove la domanda di terreno agricolo è forte
  • Stima ufficiale disponibile come riferimento (CHF 3'947'000, FUSC)
  • Nell'esecuzione forzata non c'è un prezzo massimo LDFR: utile per chi la vuole gestire
  • La precedente aggiudicazione dimostra un interesse concreto del mercato

Contro

  • Acquisto riservato di regola ai coltivatori diretti, con autorizzazione LDFR (art. 61-63)
  • Anche la rivendita richiede autorizzazione e ha un prezzo massimo: margine molto ridotto
  • L'obbligo di gestire personalmente l'azienda è incompatibile con una rivendita in 1-3 anni
  • Ipoteche limitate per legge: serve molto capitale proprio
  • Concorrenza attesa degli agricoltori locali: prezzo probabilmente vicino o sopra la stima

Punti critici

  • Analisi basata solo sulla FUSC: mancano perizia, condizioni d'asta ed elenco oneri
  • Se l'autorizzazione LDFR viene negata si rifà l'asta, come è già successo
  • Dorfstrasse 20 è la sede dell'asta, non l'indirizzo dell'immobile
  • Edifici (quali e in che stato) e situazione di affitto sconosciuti

Difficoltà pratiche

  • Ottenere l'autorizzazione LDFR prima dell'asta o subito dopo l'aggiudicazione (art. 67 LDFR)
  • Finanziamento limitato per legge: servono banche specializzate in agricoltura
  • Visite da concordare con il Betreibungsamt Hochdorf; asta il 16.12.2026
  • Possibili affittuari o occupanti tutelati dalla legge sull'affitto agricolo
  • Serve una gestione continua dell'azienda (animali, pagamenti diretti)

Oneri e servitù

  • Elenco oneri non disponibile: servitù e pegni non indicati
  • Divieto di frazionare l'azienda (art. 58 LDFR)
  • Limite massimo di ipoteche sui fondi agricoli (art. 73 LDFR)
  • Eventuale affitto agricolo che passa all'acquirente (art. 14 LAAgr)

Lavori consigliati

  • Verifica tecnica di abitazione ed edifici rurali (stalle, fosse liquame, amianto, impianti) prima dell'asta

Da verificare prima dell'asta

  • Condizioni d'asta: acconto, termini di pagamento, procedura per l'autorizzazione LDFR
  • Elenco oneri: crediti garantiti da pegno da coprire, servitù, eventuale doppio turno
  • Perizia: edifici, valore di reddito, valore di mercato, superfici agricole e bosco
  • Esistenza e scadenza di contratti di affitto agricolo
  • Con l'autorità LDFR del Canton Lucerna: se l'offerente ha i requisiti di coltivatore diretto
  • Zona e pianificazione: assenza di potenziale edificabile

Conclusione: Sconsigliato per comprare e rivendere. Partecipare solo se si è coltivatori diretti con autorizzazione LDFR e si vuole gestire l'azienda. Valore realistico circa CHF 3'750'000 (stima ufficiale −5% perché possono comprare solo agricoltori autorizzati). Prezzo massimo CHF 3'000'000, difficilmente raggiungibile.

Analisi generata da claude-opus-5-5 il 12.10.2026 21:54 su: Pubblicazione FUSC SB06-0000007649 (Betreibungsamt Kreis Hochdorf, asta 16.12.2026). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Nessun documento trovato per questa asta (né sul sito cantonale né altrove). Le condizioni d'asta e la perizia si consultano presso l'ufficio: Betreibungsamt Kreis Hochdorf.

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Steigerungsobjekt: Grundstück Nr. 270, Grundbuch Rain; E-Grid CH813580508377; Liegenschaft, Fläche 247 053 m2, Plan Nr. 8, Geissbachtobel, Herzige, Pfaffematte; Katasterschatzung: Fr. 1'756'000.00 sowie Grundstück Nr. 272, Grundbuch Rain, E-Grid CH835083358016, Liegenschaft, Fläche: 5353 m2, Plan Nr. 8, Geissbachtobel; Katasterschatzung: Fr. 1'100.00
 Betreibungsamtliche Schatzung für beide Grundstücke: Fr. 3'947'000.00
 Beide Grundstücke unterstehen dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) und gelten im Sinn von Art. 7 BGBB als landwirtschaftliches Gewerbe.
 Angaben zur Steigerung: 16.12.2026 um 14.00 Uhr, Mehrzweckhalle Feldmatt, Dorfstrasse 20, 6026 Rain
 Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht.