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Appartamento TI Ufficio esecuzione PPP · unità intera

Lugano-Castagnola

Lugano-Castagnola (TI)

5/10 convenienza

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Asta
giovedì 8 aprile 2027 · ore 15:15 (tra 177 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 466'667
Valore ufficiale / fiscale
CHF 105'018
Offerta minima
n.d.
Non indicata (le condizioni d'asta non sono disponibili). Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF). La FUSC elenca cartelle ipotecarie di 1°, 2° e 3° grado per 350'000 nominali. Se il procedente ha un grado inferiore, il minimo potrebbe superare 350k.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
La FUSC non parla di doppio turno (art. 142 LEF). Senza elenco oneri non si sa se ci siano servitù od oneri successivi alle ipoteche che lo renderebbero necessario.
Chi ci vive
Non indicato
Non indicato. Non si sa se ci viva la debitrice o un inquilino, né se esistano contratti o canoni. Il sopralluogo del perito risulta fatto l'11.03.2026 (didascalia foto perizia).
Termine insinuazione crediti
mar 20 ott 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004996.

Note: La pubblicazione FUSC non parla di acconto, garanzia, IBAN né modalità di pagamento. Le condizioni d'asta non sono disponibili online. Bisogna chiederle all'Ufficio esecuzione di Mendrisio (Via Pollini 29, 6850 Mendrisio) prima dell'asta del 08.04.2027 alle 15:15. Solo così si conoscono importo, mezzi di pagamento ammessi ed eventuale termine per il bonifico.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:24 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Quota PPP 5.860‰ (fondo 91, Lugano-Castagnola), appartamento n. 6 al II piano: atrio, soggiorno, cucina, camera, bagno e balcone. Indirizzo da lettera nella perizia: Piazza della Riscossa 16. Stima del perito 466'667, valore ufficiale 105'018. Zona centrale e liquida. Lo sconto però è incerto: pesano le cartelle per 350k e il fatto che la perizia non si possa leggere.

Perché 5/10: Bilocale in zona centrale di Lugano (Cassarate), facile da rivendere. Però l'unica fonte leggibile è la FUSC: perizia illeggibile, occupazione sconosciuta, condominio grande e datato, destinazione in passato a uffici. Le cartelle ipotecarie di 350k possono alzare il prezzo minimo. In più a Lugano la concorrenza sarà alta.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 450'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 330'000
margine atteso ≈ 14%
Stato immobile
Anno di costruzione non indicato. Le foto esterne (perizia, maggio 2026) mostrano un grande stabile di 6-7 piani con facciata rivestita in pannelli bruni, aspetto datato (anni '60-'70, mia stima). Interni non documentati. Secondo la lettera del 2003, l'unità era prima destinata a uffici.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Non indicato: nei documenti leggibili non risultano lavori obbligatori. Restano da verificare eventuali risanamenti condominiali (facciata, impianti) e il saldo del fondo di rinnovamento.
Lex Koller / limiti
Secondo la Città di Lugano (lettera del 21.11.2003 nella perizia), un'autorizzazione LAFE per usare la PPP 4624 come residenza secondaria non contrasta con il diritto pubblico. Nel 2003 era prevista la vendita a uno straniero. Chi è all'estero deve comunque ottenere l'autorizzazione/contingente: verificare le condizioni d'asta.

Pro

  • Zona centrale di Lugano (Cassarate, vicino al lago), zona di PR R7
  • Taglio piccolo (bilocale), richiesto e facile da rivendere o affittare
  • I comproprietari PPP non hanno diritto di prelazione all'incanto (FUSC, art. 712c CC)
  • In passato la città ha ritenuto compatibile l'uso come residenza secondaria: possibili anche acquirenti esteri
  • Perizia recente (maggio 2026) con sopralluogo

Contro

  • Stabile grande e datato: quota di soli 5.86‰, condominio complesso
  • Facciata e impianti probabilmente da rinnovare in futuro, quindi possibili quote straordinarie
  • Ex ufficio convertito: da verificare l'uso abitativo autorizzato
  • Asta a Lugano: concorrenza alta, sconto probabilmente limitato

Punti critici

  • Analisi basata solo sulla FUSC: perizia scansionata illeggibile, condizioni d'asta ed elenco oneri non disponibili
  • Le cartelle ipotecarie per 350k possono fissare un prezzo minimo vicino al target o superiore
  • Occupazione sconosciuta: rischio di dover sfrattare
  • Superficie in m² e stato interno non noti

Difficoltà pratiche

  • Asta l'08.04.2027: tempi lunghi, con le condizioni disponibili solo poche settimane prima
  • Visita da concordare con l'Ufficio esecuzione di Mendrisio
  • Finanziamento bancario da ottenere prima dell'asta, sulla base di una perizia ancora da leggere
  • Coordinamento con un'amministrazione condominiale grande (stabile misto)

Oneri e servitù

  • Cartella ipotecaria 1° grado CHF 160'000 (DG 911/1985), portatore sconosciuto (FUSC)
  • Cartella ipotecaria 2° grado CHF 50'000 (DG 5176/1985), portatore sconosciuto (FUSC)
  • Cartella ipotecaria 3° grado CHF 140'000 (DG 12975/1989), portatore sconosciuto (FUSC)
  • Vincolo PR: almeno 50% della SUL dello stabile a residenza primaria (SULAP), al 2000 solo 45.36% (lettera Città di Lugano 2003)
  • Elenco oneri non disponibile: servitù e annotazioni non indicate

Lavori consigliati

  • Rinnovo interno: pitture, pavimenti, cucina e bagno (stima mia, stato interno ignoto) — CHF 40'000
  • Riserva per quote straordinarie condominiali (facciata/impianti dello stabile datato) — CHF 10'000

Da verificare prima dell'asta

  • Leggere la perizia completa: m², stato interno, motivazione del valore 466'667
  • Elenco oneri e condizioni: credito del procedente, grado, prezzo minimo effettivo, acconto
  • Occupazione e contratti di locazione
  • Licenza per il cambio di destinazione da uffici ad abitazione e vincoli SULAP
  • Spese condominiali, fondo di rinnovamento e lavori deliberati
  • Anno di costruzione e stato di facciata, tetto e riscaldamento

Conclusione: Da seguire, ma senza impegnarsi finché non si leggono perizia, condizioni ed elenco oneri. Prezzo massimo CHF 330'000 (circa 70% della stima del perito), da rinunciare se il prezzo minimo da coprire lo supera.

Analisi generata da claude-opus-5-5 il 12.10.2026 21:42 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004996, 8 immagini estratte dalla perizia (p. 29-45): stralcio PR, lettere 2003 Città di Lugano e Studio Probst-Pozzoli, piante dei piani interrato, primo e secondo, foto esterne del sopralluogo dell'11.03.2026, Perizia (62 pagine): testo non leggibile perché scansione. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Lugano-Castagnola
 Foglio PPP 4624 (5.860/1000) comproprietà del fondo base Part. 91 
 con diritto esclusivo sull’appartamento n.6 composto di: atrio, soggiorno, cucina, camera, bagno e balcone al II.P, come al piano di ripartizione. 
 Valore di stima Ufficiale Fr. 105'017.59 
 Valore di stima Peritale Fr: 466'666.70

Osservazioni

Il presente avviso d’incanto viene notificato nella forma degli assenti al portatore sconosciuto della
cartella ipotecaria di 1.grado di CHF 160'000.00 (DG 911 del 15.01.1985)
cartella ipotecaria di 2.grado di CHF 50'000.00 (DG 5176 del 18.03.1985)
cartella ipotecaria di 3.grado di CHF 140'000.00 (DG 12975 del 19.05.1989)
I comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere al momento dell’incanto nessun diritto di prelazione (Art. 712c CC e 51 RFF).

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.