Lugano
Lugano (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.
Dove controllare
Pubblicazione FUSC SB01-0000004989 (PDF firmato)
Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004989.
Note: Le condizioni d'asta non sono disponibili online e la FUSC non indica l'acconto. Chiedere importo e modalità all'Ufficio esecuzione di Mendrisio. Le due PPP (appartamento n. 15 e box n. 11) sono vendute in blocco: la stima totale è CHF 375'000, non CHF 330'000 (quella è la stima del solo appartamento).
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:24 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.
Valutazione per l'investitore
Appartamento di 3.5 locali (~80 m² più balcone di 10 m²) al 2° piano di uno stabile del 1965 in via Cortivallo 22, Lugano-Besso, venduto in blocco con un box. Stima peritale 375'000, prudente: lo stesso perito indica 452'500 come potenziale di mercato del solo appartamento. Il prodotto è liquido, ma ci sono un'infiltrazione, bagni vetusti e futuri lavori condominiali. Concorrenza e pegni elevati limitano lo sconto ottenibile.
Perché 5/10: Zona e taglio liquidi, stima prudente, pochi rischi legali (servitù storiche, nessuna prelazione). Però a Lugano la concorrenza sarà alta, i pegni nominali (498k) superano la stima e mancano condizioni ed elenco oneri. Il margine c'è solo con un'aggiudicazione ≤330k, uno scenario poco probabile.
Pro
- Lugano-Besso, vicino alla stazione FFS e alla funicolare; scuole a 500 m
- Taglio liquido: 3.5 locali, ~80 m² più balcone di 10 m², con box incluso
- Stima prudente: il perito indica 452'500 (5'000 CHF/m²) come valore di mercato potenziale del solo appartamento (p. 16)
- Rinnovo interno 2013 (serramenti, cucina, pavimenti, porte); tetto 2010, caldaia 2013
- Nessuna prelazione dei comproprietari (FUSC); servitù solo storiche
Contro
- Stabile del 1965 con 38 unità e finiture standard
- Infiltrazione con muffa e distacco della stabilitura in camera matrimoniale
- Fondo di rinnovamento di soli 90'600 per tutto lo stabile, a fronte di tetto e caldaia da rifare
- Concorrenza attesa alta: a Lugano le aste di questo taglio raramente vanno sotto la stima
- Stima calcolata come media tra valore reale e commerciale, con tolleranza ±10%: valore di realizzo incerto
Punti critici
- Pegni nominali 498k più ipoteca legale, oltre la stima di 375k: se il procedente è di grado basso, la copertura richiesta potrebbe essere irraggiungibile
- Creditore procedente e grado non indicati; condizioni ed elenco oneri non ancora pubblicati
- Causa dell'infiltrazione non accertata: possibile difetto delle parti comuni (balcone o facciata)
- Occupazione sconosciuta
Difficoltà pratiche
- Visita interna probabilmente limitata a una data fissata dall'UE
- Finanziamento da confermare prima dell'asta: acconto all'aggiudicazione e saldo a breve
- Lo sgombero o il subentro in un'eventuale locazione possono richiedere mesi
- Il termine per le insinuazioni scade il 20.10.2026: eventuali contestazioni dell'elenco oneri possono slittare l'asta dell'08.04.2027
- Imposta ticinese sugli utili immobiliari elevata in caso di rivendita entro 1-3 anni
Oneri e servitù
- Fondo base 1433: limitazioni di destinazione e restrizioni di costruzione reciproche con fondi vicini (1912-1983)
- Fondo base: passo con ogni veicolo a favore della part. 1326, passo con autoveicoli a favore della part. 2386, arretramenti
- Ipoteca legale del Comune di Lugano: CHF 1'064.10 per contributi (DG 16354/2024), prioritaria
- Cartelle ipotecarie: 1° grado 140k (BPS), 2° 25k, 3° 183k, 4° 3×50k al portatore sconosciuto; totale 498k
- Restrizione della facoltà di disporre (UE Mendrisio): 309'020.15 più interessi (DG 23295/17.10.2025)
- Regolamento PPP (1984/1985/2006); la cantina assegnata non è identificata
Lavori consigliati
- Ricerca della causa dell'infiltrazione, ripristino di stabilitura e muffa, tinteggio completo — CHF 12'000
- Rifacimento del bagno (sanitari vetusti, cabina doccia difettosa) — CHF 22'000
- Revisione del quadro elettrico secondario e rapporto RaSi (appartamento e box) — CHF 3'000
- Riparazione o sostituzione delle tapparelle e revisione dell'armadio a muro — CHF 4'000
- Riserva per la quota 41‰ dei lavori straordinari condominiali (tetto, caldaia) — CHF 10'000
Da verificare prima dell'asta
- Condizioni d'incanto ed elenco oneri: procedente, crediti poziori, acconto e termine per il saldo
- Chi occupa l'immobile, contratti di locazione e canoni
- Conti della Fiduciaria Medat SA: quota annua (i 97'000 indicati paiono riferiti all'intero stabile), arretrati del debitore, lavori già deliberati
- Infiltrazione: causa, se è cessata, chi deve pagare (condominio o privato)
- Quale cantina (A-Z) spetta alla PPP 10853
- Stato del locale tecnico (non accessibile al sopralluogo)
Conclusione: Partecipare solo dopo aver letto condizioni ed elenco oneri e aver visitato l'immobile. Il tetto massimo è 330'000 per il blocco appartamento più box: sopra questa cifra lavori, costi e imposte annullano il margine.
Analisi generata da claude-opus-5-5 il 12.10.2026 21:41 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004989, Perizia BBK Architetti Sagl del 16.03.2026 (18 pp.), Perizia - Allegati (61 pp.: estratti RF, piani PPP 1984, PR, foto), Foto 1-8 estratte dalla perizia. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 18 pagine · 321 KB · scarica · originale
- Perizia Perizia - Allegati 61 pagine · 11054 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
In territorio del Comune di Lugano (RFD) 1. Foglio PPP 10853 (38/1000) comproprietà del fondo Part. 1433 con diritto esclusivo sull’appartamento n. 15 composto di: atrio, cucina, soggiorno, 2 camere, bagno e balcone al II.P, come al piano di ripartizione. Valore di stima Ufficiale: attualmente non disponibile Valore di stima Peritale: CHF 330'000.00 2. Foglio PPP 10849 (3/1000) comproprietà del fondo Part. 1433 con diritto esclusivo sul box n. 11, al I.P come al piano di ripartizione. Valore di stima Ufficiale: attualmente non disponibile Valore di stima Peritale: CHF 45'000.00 Valore di stima Peritale 2 PPP: CHF 375'000.00
Osservazioni
Le PPP verranno vendute in blocco. Il presente avviso d’incanto viene notificato nella forma degli assenti al portatore sconosciuto della cartella ipotecaria di 4.grado di CHF 50'000.00 (DG 23648 del 19.10.2021) cartella ipotecaria di 4.grado di CHF 50'000.00 (DG 23649 del 19.10.2021) cartella ipotecaria di 4.grado di CHF 50'000.00 (DG 23650 del 19.10.2021). I comproprietari (proprietà per piani) non possono far valere, al momento dell’incanto, nessun diritto di prelazione (Art. 712 CCS e Art. 51 RFF).
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.