AsteCH

← tutte le aste

Altro TI Ufficio esecuzione

Vacallo

Vacallo (TI)

5/10 convenienza

10 immagini estratte dai documenti: clicca per aprirle a schermo intero, poi frecce ← → (o swipe) per scorrerle tutte, Esc per chiudere.

Asta
giovedì 18 marzo 2027 · ore 15:45 (tra 156 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 285'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 65'994
Offerta minima
n.d.
Non indicato: le condizioni d'asta non sono disponibili. Vale di regola il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): aggiudicazione solo se l'offerta copre i crediti garantiti da pegno poziori al procedente. Richiedere le condizioni all'Ufficio esecuzione di Mendrisio prima dell'asta.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
La pubblicazione FUSC non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto. Senza condizioni d'asta ed elenco oneri non è possibile sapere se esistono oneri suscettibili di doppio appello. Da chiarire in ufficio.
Chi ci vive
Libero
Fondo non edificato e incolto, quindi senza occupanti né sfratto (perizia p.5, foto pp. 30-31). Presente attrezzatura edile abbandonata al confine con la part. 763 e rifiuti nei terrazzamenti inferiori: da chiarire chi debba rimuoverli.
Termine insinuazione crediti
dom 13 set 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004935 (PDF firmato)

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004935.

Note: La pubblicazione FUSC riporta solo l'oggetto (Vacallo, part. 1627, 380 mq) e le stime: CHF 65'994 ufficiale, CHF 285'000 peritale. Non dice nulla su acconto, mezzi di pagamento o conto. Le condizioni d'asta non sono disponibili online. Chiedere all'Ufficio esecuzione di Mendrisio l'importo e le modalità prima dell'asta del 18.03.2027.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:23 (affidabilità bassa). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Terreno edificabile non edificato di 380 mq, part. 1627 RFD Vacallo, località Sasso/via al Poggio (perizia p.2, p.26). Stima peritale CHF 285'000 (750/mq), valore ufficiale CHF 65'994 (FUSC). Sedime incolto in pendio terrazzato, con rifiuti e attrezzatura edile abbandonata al confine (perizia p.5). Vale la pena solo sotto i 150'000; sopra, il margine sparisce tra bonifica e imposta sugli utili.

Perché 5/10: Terreno edificabile in zona richiesta (Mendrisiotto), ma lotto piccolo (380 mq), in forte pendenza terrazzata, incolto e con rifiuti/possibile inquinamento (perizia p.5). Nessuna condizione d'asta né elenco oneri disponibili: rischi non quantificabili. Terreno = bene poco liquido, senza reddito, finanziamento bancario limitato. Interessante solo con forte sconto sulla stima peritale.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 215'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 150'000
margine atteso ≈ 30%
Stato immobile
Terreno nudo, non edificato: 380 mq di superficie non edificata (rivestimento duro, humus - FUSC). Fondo incolto, in pendenza, sistemato a terrazzamenti con muri di sostegno; necessita pulizia generale (perizia p.5). Data di riferimento stima: 26 gennaio 2026. Nessun edificio, quindi nessun anno di costruzione.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Sgombero dei rifiuti presenti nei terrazzamenti inferiori e dell'attrezzatura edile abbandonata al confine con la part. 763, più pulizia generale del sedime incolto (perizia p.5). Il perito dichiara di non aver potuto verificare la presenza di altri inquinanti. Costi non indicati nei documenti disponibili.
Lex Koller / limiti
Terreno edificabile non edificato: l'acquisto da parte di persone all'estero è di regola escluso dalla LAFE (non è consentito l'acquisto di terreno "a scorta" né per abitazione secondaria). Vacallo è inoltre in zona di confine ad alta pressione. Acquirenti non domiciliati in Svizzera: verificare preventivamente con l'autorità cantonale.

Pro

  • Terreno edificabile nel Mendrisiotto, area a domanda costante e vicina al confine di Chiasso
  • Nessun occupante: nessuna procedura di sfratto né contratti di locazione da subentrare
  • Ampio divario tra stima ufficiale (65'994) e peritale (285'000): spazio per aggiudicazione a sconto
  • Vista aperta sulla valle e contesto residenziale già urbanizzato (foto pp. 30-32)
  • Bene semplice da gestire: nessuna manutenzione di fabbricato, nessun costo corrente rilevante

Contro

  • Lotto piccolo (380 mq) e in forte pendenza: costi di edificazione elevati per muri, scavi e accesso
  • Terreno incolto con rifiuti e attrezzatura edile abbandonata; possibile contaminazione non verificata
  • Bene senza reddito: costi di detenzione a fondo perduto fino alla rivendita
  • Finanziamento bancario difficile: i terreni sono anticipati in misura ridotta e con tassi maggiori
  • Nessuna condizione d'asta, elenco oneri o perizia leggibile disponibile
  • Stima peritale di 750 CHF/mq appare ottimistica per un lotto piccolo e acclive

Punti critici

  • Perizia in PDF scansionato non leggibile: analisi basata su FUSC e sulle sole 7 immagini estratte
  • Indice di sfruttamento, zona di piano regolatore e volumetria edificabile effettiva non ricavabili dai documenti
  • Rischio di sito contaminato: il perito esclude espressamente garanzie sugli inquinanti (p.5)
  • Divario anomalo tra valore ufficiale e peritale (fattore 4,3): verificare quale rispecchi il mercato
  • Data d'asta lontana (18.03.2027): il mercato e i vincoli di piano possono cambiare

Difficoltà pratiche

  • Visita: fondo aperto e visitabile, ma perimetro e confini reali da verificare con mappa catastale
  • Finanziamento: preventivare acquisto in gran parte con mezzi propri, banche restie sui terreni nudi
  • Rivendita entro 1-3 anni penalizzata dall'imposta ticinese sugli utili immobiliari per possessi brevi
  • Tempi lunghi: asta a marzo 2027, capitale immobilizzato senza alcun rendimento intermedio
  • Uscita legata a un solo tipo di acquirente (costruttore/privato che edifica): mercato ristretto

Oneri e servitù

  • Elenco oneri non disponibile: servitù, ipoteche legali e annotazioni non verificabili
  • Accesso al fondo da via al Poggio / via Sasso: verificare esistenza di servitù di passo a favore della particella
  • Possibili servitù di condotta o di sostegno verso i fondi confinanti in pendio (763, 1265, 1266)

Lavori consigliati

  • Sgombero rifiuti, smaltimento attrezzatura edile abbandonata e pulizia generale del sedime incolto — CHF 20'000
  • Indagine ambientale preliminare del suolo (rifiuti interrati/inquinanti non verificati dal perito) — CHF 5'000
  • Verifica statica dei muri di sostegno e dei terrazzamenti prima di qualsiasi progetto edificatorio — CHF 10'000

Da verificare prima dell'asta

  • Richiedere all'Ufficio esecuzione di Mendrisio condizioni d'asta, elenco oneri ed estratto RF aggiornato
  • Ottenere copia leggibile della perizia (32 pagine) con valutazione, indice di sfruttamento e superficie utile lorda
  • Verificare in Comune la zona di PR, indice, distanze e altezza massima per la part. 1627
  • Controllare il catasto dei siti inquinati cantonale e stimare i costi di bonifica
  • Verificare accesso carrabile, allacciamenti (acqua, fognatura, elettricità) e relativi costi di raccordo
  • Confrontare i prezzi effettivi al mq di terreni edificabili venduti a Vacallo negli ultimi 24 mesi

Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: massimo CHF 150'000 (circa 395 CHF/mq), cioè poco più della metà della stima peritale, per assorbire pulizia, rischio ambientale e imposta sugli utili. Sopra i 170'000 lasciar perdere e non offrire nulla senza aver prima letto elenco oneri e perizia integrale.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:32 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004935 (Ufficio esecuzione di Mendrisio), Perizia «Valutazione di stima part. 1627 RFD Vacallo» - PDF scansionato di 32 pagine NON leggibile, Perizia p.2: frontespizio con oggetto, proprietario, incarico e data di riferimento 26.01.2026, Perizia p.5: par. 1.5 circostanze particolari e riserve (sedime incolto, rifiuti, inquinanti), Perizia p.19 e p.26: estratto piano regolatore e mappa catastale 1:1000 con ubicazione part. 1627, Perizia pp.30-32: documentazione fotografica gennaio 2026 (terreno, terrazzamenti, accessi). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Vacallo (RFD)
 Part. 1627 
 Ubicazione Sasso
 NE mq 380 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus)
 Valore di stima Ufficiale: CHF 65'994.00 
 Valore di stima Peritale: CHF 285'000.00

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.