AsteCH

← tutte le aste

Casa TI Ufficio esecuzione

Breggia-Caneggio

Breggia-Caneggio (TI)

5/10 convenienza

41 immagini estratte dai documenti: clicca per aprirle a schermo intero, poi frecce ← → (o swipe) per scorrerle tutte, Esc per chiudere.

Asta
giovedì 18 marzo 2027 · ore 15:15 (tra 156 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 500'847
Valore ufficiale / fiscale
CHF 22'452
Offerta minima
n.d.
Non indicato: la FUSC non riporta prezzo base né importo minimo e le condizioni d'asta non sono disponibili. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): aggiudicazione solo se l'offerta copre i crediti garantiti da pegno poziori al procedente. Importo di copertura da chiedere all'Ufficio di Mendrisio.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
La FUSC non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto. Senza elenco oneri non si sa se esistano servitù o diritti personali annotati che imporrebbero il doppio appello. Da chiarire alla pubblicazione delle condizioni, attesa alcune settimane prima del 18.03.2027.
Chi ci vive
Non indicato
Non indicato. Le foto mostrano locali al grezzo con attrezzi e materiale da cantiere, senza arredi né segni di abitazione: verosimilmente immobile non occupato, ma nessun documento lo conferma. Da verificare se il proprietario Jorge Ferrari vi risieda o esistano contratti di locazione.
Termine insinuazione crediti
dom 13 set 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004933 (PDF firmato)

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004933.

Note: La pubblicazione FUSC riporta solo l'oggetto e le stime: stima ufficiale CHF 22'452.00 e stima peritale CHF 500'847.50. Non dice nulla sull'acconto. Le condizioni d'asta non sono disponibili online. Per sapere importo, modalità di pagamento ed eventuale conto, chiedere le condizioni all'Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, prima dell'asta del 18.03.2027.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:24 (affidabilità bassa). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Ex fienile con casa nel nucleo di Caneggio (Breggia), part. 132 RFD, 81 mq di sedime su 4 livelli, ristrutturato in 2 appartamenti (2½ e 5½ locali) ma con lavori interrotti al grezzo avanzato. Stima peritale CHF 500'847 (FUSC), a mio avviso riferita a opera ultimata. Interessante solo sotto CHF 200'000.

Perché 5/10: Possibile forte sconto su un immobile in nucleo già strutturalmente recuperato, ma è un cantiere incompiuto in zona illiquida (Valle di Muggio), richiede ~225k di lavori e capitale paziente. Zero documenti d'asta leggibili: rischio informativo elevato. Non è un flip, è un'operazione da developer.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 280'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 200'000
margine atteso ≈ 18%
Stato immobile
Cantiere interrotto al grezzo avanzato. Struttura, tetto, solai in legno e intonaci interni eseguiti; una facciata tinteggiata gialla, le altre grezze. Mancano finiture, impianti completi e loggiati. Puntelli metallici sotto un solaio. Anno di costruzione non indicato (edificio storico di nucleo). Perizia AOA Stabio, giugno 2026.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun obbligo indicato nei documenti (perizia non leggibile). Urgente per fatto proprio: verifica statica dei solai attualmente puntellati e messa in sicurezza delle mensole metalliche sporgenti in facciata; completamento impianto elettrico con cavi volanti; chiusura delle facciate grezze contro infiltrazioni.
Lex Koller / limiti
Non indicato nei documenti. Breggia non è comune turistico ai sensi LAFE: per acquirenti esteri senza domicilio in Svizzera l'acquisto come abitazione secondaria è di regola precluso. Trattandosi di edificio esistente, la Lex Weber non impedisce la rivendita. Verificare la clausola LAFE nelle condizioni d'asta.

Pro

  • Immobile intero (non quota): si acquista tutta la part. 132, massima libertà di intervento e rivendita
  • Due unità autonome: possibilità di vendere separatamente o affittarne una per finanziare l'altra
  • Grosso del lavoro pesante già fatto: struttura, tetto, solai e intonaci interni eseguiti
  • Seminterrato con autorimessa e accesso carraio autonomo, raro nei nuclei ticinesi
  • Valore ufficiale bassissimo (22'452): imposta immobiliare e costi di detenzione contenuti
  • Asta lontana (marzo 2027): tempo abbondante per due diligence e ricerca del finanziamento

Contro

  • Caneggio (Valle di Muggio) è mercato molto illiquido: pochi acquirenti, tempi di vendita 12-24 mesi
  • Cantiere incompiuto: serve capitale aggiuntivo che stimo ~225'000 oltre al prezzo di aggiudicazione
  • Perizia di 75 pagine non leggibile: costi di completamento e metrature reali sconosciuti
  • Stima peritale 500'847 verosimilmente a opera ultimata, non nello stato attuale: rischio di sopravvalutare
  • Banche restie a finanziare un cantiere fermo all'asta: probabile necessità di forte capitale proprio
  • Loggiati e suddivisioni non realizzati: possibili difformità dal progetto e licenza edilizia scaduta

Punti critici

  • Nessun documento d'asta disponibile: condizioni, elenco oneri e perizia leggibile mancano completamente all'analisi
  • Solai attualmente sostenuti da puntelli metallici (foto 4): possibile problema strutturale non chiarito
  • Perizia p. 7: nessun regolamento di gestione trovato, destinazione del seminterrato indeterminata
  • Divario abnorme tra valore ufficiale (22'452) e peritale (500'847): catasto mai aggiornato dopo i lavori
  • Cavi elettrici volanti e impianti incompleti: nessun collaudo, immobile non agibile allo stato attuale

Difficoltà pratiche

  • Visita indispensabile con un impresario: senza sopralluogo il costo di completamento resta una scommessa
  • Finanziamento ipotecario difficile su immobile non agibile: preventivare acquisto in gran parte a fondi propri
  • Cantiere da riaprire: serve nuova licenza o proroga, direzione lavori e imprese in zona periferica
  • Rivendita lenta: valutare due rogiti separati per le due unità, allungando l'orizzonte oltre i 3 anni
  • Eventuale sfratto non quantificabile finché non si conosce lo stato di occupazione

Oneri e servitù

  • Elenco oneri non disponibile: nessuna servitù, ipoteca legale o annotazione verificabile allo stato attuale
  • Immobile in nucleo storico: probabili servitù di passo/accesso su vicoli e muri comuni, da verificare a RF
  • Locale seminterrato senza assegnazione: perizia p. 7 segnala l'assenza di regolamento di gestione degli appartamenti
  • Possibili ipoteche legali comunali per contributi di costruzione/urbanizzazione, non verificabili

Lavori consigliati

  • Finiture interne 2 unità: pavimenti, rivestimenti, 2 bagni, 2 cucine, porte interne — CHF 110'000
  • Completamento impianti elettrico, sanitario e riscaldamento (attualmente a vista/incompleti) — CHF 45'000
  • Loggiati esterni in legno previsti da progetto e mai realizzati (mensole già posate) — CHF 40'000
  • Intonaco e tinteggio facciate nord/ovest ancora grezze, ponteggi inclusi — CHF 30'000
  • Verifica statica solai puntellati e eventuale consolidamento — CHF 15'000

Da verificare prima dell'asta

  • Chiedere all'Ufficio di Mendrisio la perizia in copia leggibile e l'importo di copertura dei pegni poziori
  • Verificare in Comune licenza edilizia, validità, conformità del costruito e eventuali abusi da sanare
  • Estratto RF completo: servitù, ipoteche legali, diritti di passo nel nucleo, annotazioni
  • Sopralluogo con ingegnere sui solai puntellati e con impresario per preventivo di completamento
  • Zona di piano regolatore e vincoli di nucleo/beni culturali che limitino materiali e finiture
  • Stato di occupazione e presenza di contratti di locazione o diritti d'abitazione

Conclusione: Partecipare solo dopo aver ottenuto perizia leggibile e preventivo di completamento; puntare a un'aggiudicazione entro CHF 200'000, limite assoluto CHF 230'000. Sopra tale soglia il margine viene eroso dai ~225'000 di lavori e dall'illiquidità della Valle di Muggio: meglio lasciar perdere.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:34 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004933 (Ufficio esecuzione di Mendrisio, asta 18.03.2027), Perizia AOA Stabio, giugno 2026, 75 pagine: PDF scansionato non estraibile, illeggibile nel suo complesso, Perizia p. 7 (immagine leggibile): cap. 2.1 Oggetto della stima, descrizione dei livelli e delle due unità, Documentazione fotografica perizia pp. 64-70 (7 tavole, esterni e interni). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Breggia-Caneggio (RFD)
 Part. 132 
 Ubicazione Caneggio
 A mq 81 Edificio
 Valore di stima Ufficiale: CHF 22'452.00 
 Valore di stima Peritale: CHF 500'847.50

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.