Arogno
Arogno (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
| acconto prezzo delibera | CHF 31'000 |
| acconto spese di trapasso | CHF 3'000 |
| Totale | CHF 34'000 ✓ |
Conteggio: È la somma delle voci del riepilogo al n. 14: CHF 31'000 di acconto sul prezzo di delibera più CHF 3'000 di acconto sulle spese di trapasso, cioè CHF 34'000. Lo stesso importo compare anche nel testo del n. 14. Le condizioni non spiegano come sono stati calcolati gli importi.
✓ importo presente nel testo citato qui sotto
Bonifico anticipato possibile
- Beneficiario
- Ufficio d’esecuzione di Mendrisio
- IBAN
CH98 0900 0000 6900 1932 8✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 3- Termine
- Il conto deve essere accreditato almeno due giorni lavorativi prima dell'incanto. Asta giovedì 18.03.2027: accredito al più tardi martedì 16.03.2027. Altrimenti l'acconto va pagato all'asta.
All'asta
Quando: All'incanto, subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare in anticipo all'ufficio.
Come: Due modi: 1) promessa di pagamento irrevocabile a favore dell'ufficio d'esecuzione, rilasciata da una banca soggetta alla legge sulle banche dell'8.11.1934 e condizionata solo alla concessione dell'aggiudicazione; 2) contanti fino a CHF 100'000 (art. 136 cpv. 2 LEF). Con CHF 34'000 l'intero acconto può essere pagato in contanti. L'assegno bancario non è menzionato.
Se non ti aggiudichi: L'anticipo non produce interessi. Viene rimborsato a chi l'ha versato entro due giorni lavorativi dall'incanto.
Saldo del prezzo: L'ufficio chiede il saldo entro 30 giorni dall'aggiudicazione definitiva e dà 30 giorni per pagarlo. Il riepilogo indica: «la differenza entro 30 giorni dalla richiesta con il 5 % d'interesse». Se acconto, garanzia e saldo superano in totale CHF 100'000, la parte eccedente va pagata tramite un intermediario finanziario secondo la LRD. Una somma prorogata porta interesse del 5%. L'ufficio può chiedere fideiussioni o titoli a garanzia della somma prorogata.
Dove controllare
Condizioni d'asta Condizioni asta, pagina 3 · B. Spese e pagamento, n. 14 · originale su www4.ti.ch
14. L’aggiudicatario è tenuto al versamento di un acconto senza interessi di CHF 34'000.00 all’incanto, immediatamente dopo la terza chiamata e prima dell’aggiudicazione (secondo i numeri 11 e 12 qui sopra): a) presentando una promessa di pagamento irrevocabile, a favore dell’[ufficio d’esecuzione], di una banca soggetta alla legge dell’8 novembre 1934 sulle banche, che sottostà soltanto alla condizione che venga concessa l’aggiudicazione e per il resto è incondizionata, oppure b) fino a un massimo di 100 000 franchi in contanti, o, in caso di acconto superiore, al massimo 100'000.00 franchi in contanti e il resto conformemente alla lettera a (cfr. art. 136 cpv. 2 LEF)
✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)
Note: Le condizioni contengono segnaposti non compilati: «a favore dell’[ufficio d’esecuzione]» e «[opzionale: ... il creditore offerente non deve pagare un acconto]». Nel riepilogo CHF 34'000 appare accanto a «la differenza...», ma è il totale 31'000 + 3'000. Le condizioni non indicano causale, banca e BIC. Il conto è intestato all'ufficio che tiene l'asta. Eventuali festivi possono anticipare il termine di accredito. La FUSC non riporta né acconto né IBAN.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:24 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.
Valutazione per l'investitore
Casa d'abitazione in pietra nel nucleo di Arogno (part. 300 RFD, 111 mq fabbricato + 27 mq corte), stima peritale CHF 216'350, valore ufficiale CHF 47'429 (FUSC). La perizia (p.5) segnala parziale abbandono, ristrutturazioni parziali mai ultimate e necessità di messa in sicurezza statica di solette e copertura. Interessante solo a prezzo molto basso: illiquida e rischiosa.
Perché 4/10: Sconto potenziale interessante, ma casa di nucleo rurale con problemi statici accertati (puntellature provvisorie, solette e tetto da consolidare), lavori mai ultimati, mercato di Arogno molto illiquido e nessun documento d'asta disponibile. Rivendita lenta e costi di ripristino incerti.
Pro
- Casa intera indipendente, non quota di PPP: piena libertà decisionale sull'intervento
- Divario forte tra stima peritale 216'350 e valore ufficiale 47'429: spazio per aggiudicazione bassa
- Tetto rifatto e facciata sud risanata su notifiche approvate dal Comune (2010/2011)
- Piano superiore già finito e abitabile: possibile uso/affitto parziale durante i lavori
- Posizione panoramica sulla vallata, nucleo storico con carattere architettonico rivendibile
- Concorrenza attesa bassa: oggetto tecnico che scoraggia i compratori finali
Contro
- Problemi statici accertati con puntellature provvisorie di efficacia non verificata (perizia p.5)
- Ristrutturazioni parziali disomogenee e mai ultimate: costi di completamento elevati e incerti
- Arogno è mercato piccolo e poco liquido: tempi di rivendita lunghi
- Nessuna condizione d'asta, elenco oneri o perizia leggibile disponibile oggi
- Asta lontanissima (18.03.2027): capitale immobilizzato e scenario di mercato incerto
- Edificio in aderenza nel nucleo: cantiere complesso, accessi stretti, costi logistici maggiori
Punti critici
- Perizia in PDF scansionato non estraibile (44 pagine): analisi basata su FUSC e su poche pagine immagine
- Nessun documento d'asta pubblicato: importi di copertura, deposito e turni sconosciuti
- Sicurezza statica: senza indagine strutturale il costo di ripristino può esplodere
- FUSC indica due debitori (Ferrari e Flori) ma un solo intestatario: chiarire regime matrimoniale/pignoramento
- Finanziamento bancario difficile su immobile puntellato e con lavori abusivi o non ultimati
Difficoltà pratiche
- Visite: da concordare con l'Ufficio esecuzione di Mendrisio, accesso ai piani puntellati potenzialmente vietato
- Sfratto eventuale degli occupanti a carico dell'aggiudicatario: tempi e costi non stimabili
- Finanziamento: banche riluttanti, prevedere liquidità propria per aggiudicazione e cantiere
- Conformità edilizia: verificare se i lavori notificati nel 2010/2011 sono stati eseguiti e collaudati
- Cantiere in nucleo storico: autorizzazioni, ponteggi e accessi complessi, costi superiori alla media
Oneri e servitù
- Elenco oneri non disponibile: servitù, ipoteche legali e annotazioni non verificabili
- Immobile nel nucleo: probabili vincoli di zona nucleo/tutela dell'aspetto, da verificare in UTC
- Aderenza ad edifici confinanti visibile in foto: possibili diritti di appoggio/passo non documentati
Lavori consigliati
- Perizia statica e consolidamento solette/murature con rimozione puntellature (stima propria, da confermare) — CHF 120'000
- Risanamento infiltrazioni, controsoffitti e assito lignei ammalorati (stima propria) — CHF 40'000
- Completamento piani inferiori grezzi: finiture, impianti, bagni (stima propria) — CHF 130'000
- Facciate e cortile interno: sigillatura crepe, intonaci, serramenti residui (stima propria) — CHF 50'000
Da verificare prima dell'asta
- Ritirare condizioni d'asta ed elenco oneri appena depositati (Ufficio esecuzione Mendrisio)
- Ottenere la perizia completa leggibile: superfici per piano, volumetria, valore e riserve del perito
- Indagine strutturale di un ingegnere sulle solette e sui puntelli prima di offrire
- Estratto RFD aggiornato: servitù, ipoteche legali comunali, annotazioni e diritti di terzi
- Presso l'UTC di Arogno: licenze, conformità, vincoli di nucleo e residenze secondarie
- Chi occupa l'immobile e a che titolo; presenza di amianto nei materiali di copertura/finiture
Conclusione: Partecipare solo con offerta molto prudente: non superare CHF 115'000, e solo dopo perizia strutturale e lettura dell'elenco oneri. Se l'asta parte sopra CHF 130'000, lasciar perdere: il rischio statico e l'illiquidità di Arogno azzerano il margine.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:33 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004930 (Ufficio esecuzione di Mendrisio), Perizia in PDF scansionato, 44 pagine, testo non estraibile: lette solo pagine immagine, Perizia p.5: circostanze particolari e riserve (statica, abbandono, infiltrazioni), Perizia p.33-34: notifiche 2010 (serramenti, facciata ovest, balcone) e 2011 (rifacimento tetto) approvate dal Municipio di Arogno, Perizia p.36-40: documentazione fotografica esterni, cantine puntellate e piani abitativi. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Perizia 44 pagine · 26384 KB · scarica · originale · scansione senza testo
- Condizioni d'asta Condizioni asta 5 pagine · 109 KB · scarica · originale
- Elenco oneri Elenco oneri 5 pagine · 84 KB · scarica · originale
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
In territorio del Comune di Arogno (RFD) Part. 300 Ubicazione Arogno b mq 27 corte A mq 111 fabbr.abitato Intestatario del fondo: FERRARI Jorge, 18.01.1980 Valore di stima Ufficiale: CHF 47'429.00 Valore di stima Peritale: CHF 216'350.00
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.