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Casa SO Ufficio esecuzione

Trimbach

Trimbach (SO)

4/10 convenienza
Asta
mercoledì 16 dicembre 2026 · ore 09:30 (tra 64 giorni)
Amthaus Olten, Amthausquai 23, Sitzungszimmer Aare
Stima peritale
CHF 380'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 107'330
Offerta minima
n.d.
La FUSC non indica né un importo minimo né un prezzo di copertura. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): l'offerta deve coprire i crediti pignoratizi che precedono il creditore procedente. L'ammontare di questi crediti risulterà dall'elenco oneri, che non è disponibile.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
La FUSC non menziona un doppio turno né un secondo incanto. Un doppio turno (art. 142 LEF) è possibile se l'elenco oneri contiene servitù od oneri iscritti dopo i pegni: va verificato nelle condizioni.
Chi ci vive
Non indicato
Non indicato nella FUSC. Il proprietario è il debitore, Nazmi Krasniqi. La casa potrebbe essere occupata da lui o da inquilini. Eventuali locazioni passano all'aggiudicatario (art. 261 CO). Se il debitore vi abita, servirà lo sgombero tramite l'UE, con tempi aggiuntivi.
Superficie (max trovata)
1006 m²
Termine insinuazione crediti
gio 1 ott 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004899.

Note: Le condizioni d'asta non sono disponibili online. La pubblicazione FUSC riporta solo l'oggetto e le stime (GB Trimbach Nr. 851, stima Fr. 380'000.00). Non dice nulla su importo, modalità, conto o termine dell'acconto. Chiedete le condizioni al Betreibungsamt Olten-Gösgen prima dell'asta del 16.12.2026. Se è previsto un bonifico anticipato, il termine di accredito potrebbe scadere prima del giorno dell'asta.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:20 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Betreibungsamt Olten-Gösgen, Amthausquai 23, 4600 Olten.

Valutazione per l'investitore

Casa d'abitazione (Wohnhaus) a Trimbach SO, in Baslerstrasse, su un fondo di 1'006 m² (GB 851, località "Bannwald"). La stima dell'Ufficio esecuzioni (UE) è di CHF 380'000 (FUSC). Vicino a Olten il bene è liquido e il terreno è ampio. Però non ci sono perizia, condizioni d'asta né elenco oneri: stato, occupazione e vincoli sono sconosciuti. Conviene solo con un'aggiudicazione intorno al 70-75% della stima, dopo la visita e la lettura dei documenti.

Perché 4/10: Bene liquido (casa su un fondo di 1'006 m² nell'agglomerato di Olten). Mancano però tutti i documenti: non si conoscono stato, occupazione, oneri e zona. La stima UE di 380k lascia poco margine e la concorrenza attesa è alta. Comprare con un margine del 15% richiede un'aggiudicazione molto sotto la stima: è possibile, ma poco probabile.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 400'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 275'000
margine atteso ≈ 15%
Stato immobile
Non indicato: anno di costruzione, stato e ristrutturazioni sono sconosciuti. Il valore d'assicurazione dell'edificio (GVW) di CHF 424'740 (FUSC) è modesto e fa pensare a una casa piccola e/o datata (è una mia deduzione). Il valore catastale di 107'330 non dice nulla sullo stato.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Non indicate: nessuna perizia disponibile. Non si sa nulla di riscaldamento, tetto, amianto o eventuali risanamenti obbligatori.
Lex Koller / limiti
Si tratta di un'abitazione. Possono comprare liberamente i cittadini svizzeri, i titolari di permesso C e i cittadini UE/AELS domiciliati in Svizzera. Le persone all'estero hanno bisogno di un'autorizzazione, di fatto esclusa per un acquisto a scopo di investimento o rivendita. Di solito all'asta si deve dichiarare il proprio statuto: verificare nelle condizioni.

Pro

  • Terreno ampio (1'006 m²) nell'agglomerato di Olten, nodo ferroviario: domanda solida
  • Stima UE contenuta (380k) rispetto alla superficie del fondo
  • GVW (424'740) superiore alla stima complessiva: l'edificio da solo ha un valore di ricostruzione rilevante
  • Possibile potenziale edificatorio o di densificazione, se la zona lo consente (da verificare)

Contro

  • La stima bassa per il terreno può nascondere uno stato scadente o vincoli
  • Concorrenza attesa alta (case nella regione di Olten): offerte facilmente vicine o sopra la stima
  • Margine sottile: per un flip con il 15% serve un'aggiudicazione al 72% circa della stima

Punti critici

  • Analisi basata solo sulla FUSC: nessuna perizia, condizioni d'asta né elenco oneri disponibili
  • Località "Bannwald": possibile vicinanza al bosco o zona fuori dall'area edificabile, con forti limiti a ampliamenti e rivendita
  • Occupazione sconosciuta: rischio di sgombero del debitore o di inquilini da mantenere
  • Crediti pignoratizi ignoti: impossibile sapere se un'offerta bassa sarà sufficiente

Difficoltà pratiche

  • Visite solo nelle date fissate dall'UE Olten-Gösgen: prenotare subito
  • Finanziamento: serve una conferma bancaria prima del 16.12.2026; le banche finanziano con prudenza senza perizia completa
  • Imposta di trapasso e spese del registro fondiario a carico dell'aggiudicatario: verificare le aliquote SO e le condizioni
  • Tempi di sgombero o subentro nelle locazioni che allungano il periodo di detenzione

Oneri e servitù

  • Non indicato: elenco oneri non disponibile
  • Verificare ipoteche legali privilegiate (imposte, premi dell'assicurazione fabbricati) ed eventuali servitù di passo o condotte

Lavori consigliati

  • Budget prudenziale di rinnovo/ripristino (stato ignoto), da ricalibrare dopo la visita e la lettura della perizia — CHF 40'000
  • Sopralluogo tecnico prima dell'asta (impianti, tetto, umidità, amianto)

Da verificare prima dell'asta

  • Condizioni d'asta ed elenco oneri in esposizione: acconto, saldo, doppio turno, servitù, crediti pignoratizi
  • Perizia completa: anno di costruzione, superfici, numero di unità, riscaldamento, stato, siti contaminati
  • Zona di pianificazione (piano di zona), indici di sfruttamento, distanza dal bosco, rumore della Baslerstrasse
  • Occupazione: chi ci abita, contratti di locazione e canoni
  • Prezzi di vendita di case comparabili a Trimbach e Olten per tarare il valore di rivendita

Conclusione: Partecipare solo dopo aver letto perizia, condizioni ed elenco oneri e dopo la visita. Offerta massima CHF 275'000; salire fino a circa 320'000 solo se si confermano zona edificabile e buono stato.

Analisi generata da claude-opus-5-5 il 12.10.2026 21:53 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004899 (Betreibungsamt Olten-Gösgen). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Nessun documento trovato per questa asta (né sul sito cantonale né altrove). Le condizioni d'asta e la perizia si consultano presso l'ufficio: Betreibungsamt Olten-Gösgen.

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

GB Trimbach Nr. 851
1'006 m2, Bannwald
Wohnhaus Nr. 9, Baslerstrasse
Gebäudeversicherungswert: 424'740.00
Katasterwert: 107'330.00
Betreibungsamtliche Schätzung: Fr. 380'000.00

Rimedi giuridici

Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Im Übrigen wird auf die Steigerungsbedingungen verwiesen. Publikation nach SchKG 133, 134, 135, 138; VZG vom 23. April 1920, Art. 29.