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Appartamento TG Ufficio esecuzione PPP · unità intera

Kreuzlingen · 2 locali

Burggrabenstrasse 22, 8280 Kreuzlingen (TG)

5/10 convenienza

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Asta
martedì 24 novembre 2026 · ore 10:30 (tra 42 giorni)
Ausbildungszentrum Galgenholz, Mehrzwecksaal, Thurstrasse 85, 8500 Frauenfeld
Stima peritale
CHF 535'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 535'000
Offerta minima
n.d.
Nessun prezzo base indicato (FUSC; condizioni d'asta non disponibili). Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): aggiudicazione solo se l'offerta copre i crediti pignoratizi poziori. Sul fondo base risulta "Stockwerkanteile verpfändet" (RF 6068, 829.o671) e una procedura di realizzazione del pegno (Betr. 324306558): importo da leggere nell'elenco oneri.
Deposito / acconto
CHF 50'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
La FUSC non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto: incanto unico il 24.11.2026 ore 10:30 a Frauenfeld. Da confermare sulle condizioni d'asta, non disponibili.
Chi ci vive
Proprietario
"Die Wohnung ist zurzeit selbstgenutzt" (perizia p.11): abita il debitore Karakizyan, proprietario unico (RF S345). Nessun contratto di locazione. L'aggiudicatario deve mettere in conto la liberazione dei locali, se necessario in via esecutiva, a proprie spese e tempi.
Termine insinuazione crediti
ven 4 set 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 50'000
Anzahlung (acconto)CHF 50'000

Conteggio: La FUSC indica un importo fisso di CHF 50'000.00. Non spiega come è stato calcolato. Corrisponde a circa il 9,3% della stima di CHF 535'000.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato non previsto

Beneficiario
Betreibungsamt Bezirk Kreuzlingen
Termine
Non previsto. La FUSC ammette solo la promessa di pagamento bancaria o i contanti, da presentare all'asta del 24.11.2026.

All'asta

Quando: All'asta, subito prima dell'aggiudicazione ("Unmittelbar vor dem Zuschlag"). Asta: martedì 24.11.2026 ore 10:30, Ausbildungszentrum Galgenholz, Mehrzwecksaal, Thurstrasse 85, 8500 Frauenfeld.

Come: Due modi. 1) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca con sede in Svizzera, a favore del Betreibungsamt Bezirk Kreuzlingen. Può avere come unica condizione l'aggiudicazione, per il resto deve essere incondizionata. 2) In alternativa, in contanti: CHF 50'000 sono sotto il limite di CHF 100'000 dell'art. 136 LEF. L'assegno bancario non è menzionato.

Se non ti aggiudichi: Non indicato.

Saldo del prezzo: Non indicato. Le condizioni d'asta non sono disponibili.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004894 (PDF firmato)

Unmittelbar vor dem Zuschlag ist eine Anzahlung von CHF 50'000.00 zu zahlen. Die Anzahlung hat durch Vorlegung eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer Bank mit Sitz in der Schweiz zugunsten des Betreibungsamtes Bezirk Kreuzlingen, welches einzig unter der Bedingung der Erteilung des Zuschlags stehen darf und im Übrigen unbedingt sein muss, zu erfolgen. Alternativ kann die Anzahlung in bar geleistet werden.

✓ testo trovato identico nel documento

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004894.

Note: Le condizioni non sono disponibili: dati solo dalla FUSC. Verificare rimborso, saldo e dettagli con l'ufficio. Il beneficiario indicato è quello della promessa di pagamento bancaria, non di un conto. Non c'è nessun IBAN. Per partecipare all'asta serve un preavviso scritto via e-mail a betreibungsamt.kreuzlingen@tg.ch. L'asta si tiene a Frauenfeld, non a Kreuzlingen. Rappresentanti e società devono presentare procure o estratto del registro di commercio.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:17 (affidabilità media). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Betreibungsamt Bezirk Kreuzlingen, Bachstrasse 10, 8280 Kreuzlingen.

Valutazione per l'investitore

Quota PPP S345 (37/1000) a Kreuzlingen TG: 4½ locali 90 m² al 2° piano in stabile del 1973 di 28 unità, con box n.17 (FUSC). Stima esecutiva cresciuta in giudicato CHF 535'000, basata solo sul valore reale (perizia p.14). Appartamento rinnovato nel 2008, occupato dal proprietario debitore. Interessante solo con forte sconto.

Perché 5/10: Oggetto liquido e senza oneri gravanti (perizia p.9), ma standard anni '70, abitato dal debitore (perizia p.11), fondo rinnovamento e stato tetto ignoti (perizia p.3). Margine solo con aggiudicazione ben sotto i 535'000; concorrenza attesa alta a Kreuzlingen.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 540'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 400'000
margine atteso ≈ 18%
Stato immobile
Stabile 1973 (box 1972), massiccio, tetto piatto, 7 piani, ascensore modernizzato 2023. Facciata rinfrescata ~2019, riscaldamento a gas ~2018. Appartamento: ristrutturazione completa 2008 (superfici, cucina, bagni, finestre), oggi "intatto ma non ovunque curato", segni d'uso e piccole riparazioni. Standard e tecnica leggermente sotto media; deficit energetico/acustico (perizia p.11-12).
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun risanamento imposto e nessun punto critico segnalato (perizia p.3). Urgenze minori: cassetta di risciacquo difettosa e copertura luce mancante nei servizi (p.12). Deprezzamento tecnico calcolato dal perito CHF 99'770 (23%), di cui tetto 53% e superfici/cucina/bagni 42-57% (p.5, p.18): a medio termine sono attesi interventi comuni e interni.
Lex Koller / limiti
Abitazione principale in zona residenziale a Kreuzlingen, non zona turistica: nessuna restrizione per acquirenti svizzeri o stranieri domiciliati in Svizzera. Per stranieri senza domicilio l'acquisto è di regola precluso/soggetto ad autorizzazione LAFE. Nella FUSC e nella perizia non è indicata alcuna riserva LAFE: da confermare nelle condizioni d'asta.

Pro

  • Quota di PPP libera da servitù, usufrutti o diritti di abitazione (RF S345)
  • Posizione buona: Kreuzlingen, zona residenziale Langhalde, vicino a Costanza e al lago
  • Box in autorimessa interrata incluso (valore a nuovo 30'000, perizia p.18)
  • Interventi comuni recenti: riscaldamento 2018, facciata 2019, ascensore 2023
  • Appartamento rinnovato nel 2008 e subito abitabile, senza lavori obbligatori
  • Perizia prudente: solo valore reale (Sachwert), Ertragswert 490'931 escluso dal calcolo

Contro

  • Sostanza 1973 con deficit energetico e acustico (perizia p.12)
  • Superfici sotto media: 90 m², due camere sotto 10 m², bagni senza luce naturale
  • Standard, materiali e tecnica giudicati leggermente sotto media (perizia p.12)
  • Riscaldamento a gas: rischio di sostituzione futura imposta e costi comuni
  • Stato del tetto piatto non verificabile (perizia p.3): deprezzamento tecnico già 53%
  • Occupato dal debitore: costi e tempi di liberazione a carico dell'aggiudicatario

Punti critici

  • Fondo di rinnovamento della comunione sconosciuto: nessun contatto con l'amministrazione su richiesta del proprietario (perizia p.3)
  • Possibili contributi PPP arretrati del debitore con ipoteca legale art. 712i CC (3 anni)
  • Ammontare dei pegni poziori ignoto: determina la soglia dell'offerta sufficiente
  • Discrepanza interna alla perizia: valore venale 535'000 (p.3/14) contro 540'000 nelle cifre chiave (p.5)
  • La FUSC cita una stima del fondo base 6068 di 793'000, che coincide con il valore assicurativo del solo garage: non riguarda l'oggetto in vendita
  • Bewertungsstichtag 21.01.2025: valori vecchi di quasi due anni al giorno dell'asta

Difficoltà pratiche

  • Visita unica il 22.10.2026 ore 15:00, con preiscrizione scritta obbligatoria a betreibungsamt.kreuzlingen@tg.ch
  • Iscrizione richiesta anche per partecipare all'incanto
  • Serve promessa di pagamento bancaria irrevocabile di CHF 50'000 pronta prima dell'aggiudicazione
  • Finanziamento da organizzare al buio, senza conoscere il termine di saldo
  • Eventuale sfratto del debitore occupante: mesi di tempo e costi legali
  • Decisioni su lavori comuni dipendono dall'assemblea di 28 comproprietari

Oneri e servitù

  • Nessuna servitù né onere fondiario iscritti sulla quota S345 (RF Terravis, p.34)
  • Annotazioni: regolamento PPP (2020) e regolamento uso autorimessa comune particelle 6068-6071 (1976)
  • Prenotazione: diritto di posposizione della cartella ipotecaria 2253.o671 (RF S345)
  • Restrizioni della facoltà di disporre per pignoramenti (2024) e riserve di consenso art. 23a RFF
  • Sul fondo base 6068: quote di PPP costituite in pegno (829.o671) e diritti di passo pedonale/veicolare reciproci con 6069-6071
  • Perito: le iscrizioni del fondo base non incidono in modo apprezzabile sul valore della quota (p.9)

Lavori consigliati

  • Rinfrescata superfici (pitture, pavimenti usurati) per rivendita — stima propria, non in perizia — CHF 20'000
  • Rifacimento bagno e WC (senza luce naturale, impianti 2008) — stima propria — CHF 30'000
  • Aggiornamento cucina/elettrodomestici semplici e punti elettrici — stima propria — CHF 15'000

Da verificare prima dell'asta

  • Elenco oneri e condizioni d'asta: pegni poziori, termine di saldo, doppio turno, riserva LAFE
  • Conti PPP: fondo di rinnovamento, arretrati del debitore, ipoteca legale art. 712i CC
  • Verbali assembleari e lavori pianificati (tetto piatto, impianti elettrici/sanitari comuni)
  • Regolamento PPP e regolamento autorimessa: limiti a locazione e uso
  • Prezzi realizzati di 4½ locali comparabili a Kreuzlingen nel 2026
  • Se il debitore lascerà spontaneamente l'appartamento dopo l'aggiudicazione

Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: massimo CHF 400'000 (circa 25% sotto la stima), da ridurre se emergono arretrati PPP o lavori comuni deliberati. Sopra i 450'000 l'operazione non lascia margine e conviene rinunciare.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:29 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004894 del 14.08.2026, Perizia Güntzel Immobilientreuhand GmbH del 03.02.2025 (76 pp., stichtag 21.01.2025), Estratto RF Terravis quota S345 (p.34), Estratto RF Terravis fondo base n. 6068 (p.39-42), Estratto catasto ÖREB particella 6068 (p.47-55), Polizze Gebäudeversicherung Thurgau MFH 396.544 e garage 396.543 (p.60-62), 8 foto estratte dalla perizia, NON disponibili: condizioni d'asta ed elenco oneri. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Stockwerkeigentumsanteil Nr. S345 im Grundbuch Kreuzlingen, Sonderrecht an der 4 1/2-Zimmerwohnung Nr. 345, 2. Stock und Nebenräumen (inkl. Abstellplatz Nr. 17 in der unterirdischen Garage) an der Burggrabenstrasse 22, 37/1000 Miteigentum 
 Stammgrundstück zu S345: Liegenschaft Nr. 6068 im Grundbuch Kreuzlingen
 Anmerkungen, Vormerkungen und Dienstbarkeiten laut Grundbuchauszug
Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung Stockwerkeigentumsanteil Nr. S345: Fr. 535'000.00
 Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung Stammgrundstück Nr. 6068: Fr. 793'000.00

Visite

Besichtigung des Grundstücks: Donnerstag, 22. Eine schriftliche Voranmeldung (Name, Adresse, Telefonnummer, Anzahl Personen) für die Besichtigung sowie die Versteigerung ist an folgende E-Mail-Adresse zu senden: betreibungsamt.kreuzlingen@tg.ch

Osservazioni

Besichtigung des Grundstücks: Donnerstag, 22. Oktober 2026, 15.00 Uhr.
Eine schriftliche Voranmeldung (Name, Adresse, Telefonnummer, Anzahl Personen) für die Besichtigung sowie die Versteigerung ist an folgende E-Mail-Adresse zu senden: betreibungsamt.kreuzlingen@tg.ch
Die Verwertung erfolgt auf Verlangen diverser Pfändungsgläubiger.
Unmittelbar vor dem Zuschlag ist eine Anzahlung von CHF 50'000.00 zu zahlen. Die Anzahlung hat durch Vorlegung eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer Bank mit Sitz in der Schweiz zugunsten des Betreibungsamtes Bezirk Kreuzlingen, welches einzig unter der Bedingung der Erteilung des Zuschlags stehen darf und im Übrigen unbedingt sein muss, zu erfolgen. Alternativ kann die Anzahlung in bar geleistet werden.
Es ergeht hiermit an die Pfandgläubiger und Grundlastberechtigten die Aufforderung, binnen der Eingabefrist, d.h. bis spätestens am 04. September 2026, beim Betreibungsamt Bezirk Kreuzlingen, ihre Ansprüche an dem zur Verwertung gelangenden Grundstück, Stockwerkeigentumsanteil Nr. S345 im Grundbuch Kreuzlingen, insbesondere auch für Zinsen und Kosten anzumelden und gleichzeitig anzugeben, ob die Kapitalforderung schon fällig oder gekündigt sei, allfällig für welchen Betrag und auf welchen Termin. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch das Grundbuch festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden.
Personen, die als Stellvertreter in fremdem Namen, als Mitglied einer Rechtsgemeinschaft oder als Organ einer juristischen Person bieten, haben sich unmittelbar vor dem Zuschlag über ihre Vertretereigenschaft auszuweisen. Vertreter von Vereinen und Stiftungen haben sich zusätzlich über ihre Vertretungsbefugnis auszuweisen. Handelsgesellschaften und Genossenschaften haben zudem unmittelbar vor dem Zuschlag einen Handelsregisterauszug vorzulegen.
Kreuzlingen, 14. August 2026, Betreibungsamt Bezirk Kreuzlingen

Rimedi giuridici

Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Im Übrigen wird auf die Steigerungsbedingungen verwiesen. Publikation nach SchKG 133, 134, 135, 138; VZG vom 23. April 1920, Art. 29.