Pontresina · 2 locali
Via dals Ers 42, 7504 Pontresina (GR)
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Deposito: dove e quanto pagare
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Dove controllare
Condizioni d'asta: Auction conditions (originale)
Valutazione per l'investitore
Quota 31/1000 di comproprietà (GS 50663) su GS 1725 a Pontresina: appartamento 2,5 locali nel sottotetto con galleria, casa D, cantina 19; più 1/10 di GS 50645 con diritto d'uso del posto auto coperto n. 24. Stima ufficio esecuzione CHF 1'910'000 (FUSC). Interni anni '80-'90 da rinnovare. Interessante solo con forte sconto: sotto ~1,3 mio.
Perché 5/10: Ubicazione top (Engadina) e nessun onere poziore da coprire (istanza del creditore di 1° rango) permettono in teoria un buon sconto. Ma: zero documenti leggibili, stima elevata (1,91 mio per 2,5 locali), quota di comproprietà con diritto di prelazione legale, interni datati e forte concorrenza attesa.
Pro
- Posizione di pregio: Pontresina, Alta Engadina, a pochi km da St. Moritz, mercato di seconde case molto liquido
- Nessun credito ipotecario poziore da coprire: istanza del creditore di 1° rango (FUSC)
- Sottotetto con galleria, terrazza e vista sud sulla valle: taglio ricercato dalla clientela vacanziera
- Posto auto coperto incluso nel lotto (n. 24), plusvalore importante in zona alpina
- Due date di visita ufficiali (22.09 e 02.10.2026) prima dell'asta
- Interni datati ma integri: potenziale di rivalutazione con ristrutturazione mirata
Contro
- Stima di CHF 1'910'000 molto elevata per 2,5 locali: rischio concreto di sopravvalutazione o di aggiudicazione fuori mercato
- Nessun documento leggibile: perizia, condizioni e oneri sono scansioni non estraibili
- Quota di comproprietà e non PPP: finanziamento bancario e rivendita più complessi
- Interni completamente da rinnovare (cucina, bagno, pavimenti, impianti)
- Impegno di capitale alto con probabile forte concorrenza di acquirenti locali e stranieri
- Vincoli LAFE/abitazioni secondarie potenzialmente limitanti per la platea di acquirenti in rivendita
Punti critici
- Perizia (34 pp.), condizioni d'asta (6 pp.) ed elenco oneri (5 pp.) non leggibili: analisi basata unicamente su FUSC e 2 foto
- Diritto di prelazione dei comproprietari esercitabile all'incanto: rischio di perdere l'oggetto dopo l'aggiudicazione
- Non è chiaro se CHF 1'910'000 copra entrambi i lotti o solo l'appartamento
- Superficie, anno di costruzione e millesimi di spesa non indicati: impossibile calcolare il prezzo al m²
- Occupazione dell'immobile non chiarita: possibile necessità di sgombero dei proprietari
- Acconto (CHF 100'000 da fonte secondaria) e termini di pagamento non confermati dal FUSC
Difficoltà pratiche
- Visite solo nelle due date fissate: 22.09.2026 ore 11:00 e 02.10.2026 ore 14:00
- Documenti consultabili unicamente in loco a Samedan o sul Justizportal GR dal 18.08.2026, in tedesco
- Finanziamento difficile: le banche finanziano con riserva le quote di comproprietà non costituite in PPP
- Sgombero eventuale degli occupanti a carico dell'acquirente, con tempi e costi legali
- Rapporti con gli altri comproprietari e regolamento d'uso da gestire per lavori e rivendita
- Rivendita legata alla stagionalità del mercato engadinese e al profilo dell'acquirente (LAFE)
Oneri e servitù
- Elenco oneri non leggibile (PDF scansionato): servitù, ipoteche legali e annotazioni non verificabili
- Struttura in comproprietà (31/1000 di GS 1725) con diritto d'uso esclusivo sull'unità n. 19: regolamento d'uso vincolante
- Secondo lotto: 1/10 di GS 50645 con solo Benützungsrecht sul posto auto n. 24
- Diritto di prelazione legale dei comproprietari (art. 682 CC) esercitabile in sede d'incanto (art. 681 CC)
- Possibili contributi arretrati alle spese comuni a carico dell'acquirente: da verificare nelle condizioni
- Realizzazione chiesta dal creditore ipotecario di 1° rango: nessun pegno poziore da assumere
Lavori consigliati
- Rifacimento completo cucina (impianti, elettrodomestici, arredo) — CHF 45'000
- Rifacimento bagno con doccia e sanitari — CHF 35'000
- Pavimenti, tinteggiature, sbiancatura/aggiornamento legno interno — CHF 55'000
- Aggiornamento impianti elettrici, illuminazione e serramenti — CHF 45'000
Da verificare prima dell'asta
- Ottenere e far tradurre perizia, condizioni d'asta ed elenco oneri (deposito dal 18.08.2026, ufficio di Samedan)
- Superficie netta, anno di costruzione e criteri della stima di CHF 1'910'000; se copre anche il posto auto
- Status LAFE e abitazione secondaria: autorizzazione esistente, uso consentito, platea di acquirenti in rivendita
- Regolamento di comproprietà, quote spese, fondo rinnovazione e lavori deliberati sulle parti comuni
- Prelazione legale dei comproprietari e eventuale doppio appello previsto dalle condizioni
- Importo dell'acconto, forma ammessa e termine di pagamento del saldo; ammontare del credito del creditore di 1° rango
Conclusione: Partecipare solo dopo aver letto i documenti in loco: senza perizia e oneri il rischio è troppo alto. Prezzo massimo di aggiudicazione CHF 1'300'000, oltre il quale, considerando ~180'000 di ristrutturazione e i costi di transazione, il margine di rivendita si annulla.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:00 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004852 (ufficio esecuzione e fallimenti Regione Maloja, GR), Perizia: solo 2 pagine come immagini (p. 22 foto interni, p. 25 piani di ubicazione); le 34 pagine sono scansione non leggibile, Condizioni d'asta (6 pp.) — PDF scansionato non leggibile, Elenco oneri (5 pp.) — PDF scansionato non leggibile, Dati auctionhome.ch (fonte secondaria non verificata: deposito 100'000, stima 1'910'000). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
- Perizia Official valuation 34 pagine · 10250 KB · scarica · originale · scansione senza testo
- Condizioni d'asta Auction conditions 6 pagine · 4638 KB · scarica · originale · scansione senza testo
- Elenco oneri Schedule of charges 5 pagine · 982 KB · scarica · originale · scansione senza testo
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
Grundbuch Pontresina, Grundstück-Nr. 50663, 31/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. 1725, 2 1/2 Zimmerwohnung Nr. 19 im Dachgeschoss des Hauses D, Keller 19 im Erdgeschoss, Haus D, Grundbuch Pontresina, Grundstück-Nr. 100083, 1/10 Miteigentum an Grundstück-Nr. 50645, Benützungsrecht am Autoeinstellplatz Nr. 24, Betreibungsamtliche Schätzung: CHF 1'910'000.00
Condizioni e avvertenze
Die Verwertung erfolgt auf Verlangen des Grundpfandgläubigers im 1. Rang. Die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis liegen ab dem 18.08.2026 beim unterzeichnenden Amt auf. Zu den Bestimmungen in Bezug auf die Anzahlung wird wie im Übrigen auf die umfassende Dokumentation auf dem Justizportal Graubünden https://www.justiz-gr.ch/schuldbetreibung-und-konkurs/aktuelles/versteigerungen/ verwiesen. Die Aufschaltung erfolgt ab 18.08.2026.
Osservazioni
Besichtigungstermine 22.09.2026 11:00 Uhr 02.10.2026 14:00 Uhr
Rimedi giuridici
Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Im Übrigen wird auf die Steigerungsbedingungen verwiesen. Publikation nach SchKG 133, 134, 135, 138; VZG vom 23. April 1920, Art. 29.