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Lugano-Cadro

Lugano-Cadro (TI)

3/10 convenienza

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Asta
giovedì 28 gennaio 2027 · ore 14:15 (tra 107 giorni)
Sala Consiglio Comunale di Mendrisio, Piazza Municipio 13, 6850 Mendrisio
Stima peritale
CHF 1'170'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 280'559
Offerta minima
n.d.
Nessun prezzo base indicato: le condizioni d'asta non sono nei documenti forniti. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): aggiudicazione solo se si coprono i crediti pignoratizi poziori. Sul fondo gravano cartelle per 1'830'000 nominali (FUSC) più ipoteca legale Lugano 3'719.50 su quota A: chiedere all'Ufficio la lista oneri con i crediti effettivi.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
FUSC non menziona doppio appello (art. 142 LEF) né secondo incanto; le condizioni d'asta non sono disponibili. Rilevante invece l'art. 60a RFF: la comproprietaria può esercitare la prelazione legale (art. 682 CC) solo all'incanto, subentrando all'ultimo offerente.
Chi ci vive
Proprietario
Immobile abitato: al sopralluogo del 20.02.2025 non è stato autorizzato l'accesso a due camere al primo piano (perizia p. 6). Nessun contratto di locazione né canone indicati. L'acquirente della quota non ottiene uso esclusivo: subentra in comproprietà con Agustina Bruni, senza possibilità di sfratto.
Termine insinuazione crediti
lun 6 lug 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004839 (PDF firmato)

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004839.

Note: La pubblicazione FUSC non parla di acconto o garanzia. Le condizioni d'asta non sono disponibili online. Chiedere importo e modalità all'Ufficio esecuzione di Mendrisio prima dell'asta del 28.01.2027. All'asta va solo la quota A ½ della Part. 459 (stima peritale CHF 1'170'000). La comproprietaria ha diritto legale di prelazione (art. 682 CCS, art. 60a RFF), da esercitare all'incanto.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:21 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione di Mendrisio, Via Pollini 29, 6850 Mendrisio.

Valutazione per l'investitore

Quota A ½ in comproprietà (non PPP) della particella 459 RFD Lugano-Cadro, villa unifamiliare del 2002-03 di ca. 322 mq SUL su 781 mq, con garage doppio, piscina e veranda (perizia p. 6-8). Perizia: intero 2'340'000, quota A 1'170'000; stima ufficiale quota 280'559 (FUSC). L'altra metà resta ai Bruni, con prelazione legale all'asta: si compra un contenzioso, non una casa.

Perché 3/10: Si vende solo la quota ½ in comproprietà ordinaria di una villa abitata: la comproprietaria ha diritto di prelazione all'incanto (FUSC), quindi chi rilancia rischia di lavorare per lei. Bene illiquido, rivendita realistica solo via azione di divisione (anni). Sconto potenziale alto ma rischio legale sproporzionato.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 650'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 450'000
margine atteso ≈ 25%
Stato immobile
Costruzione 2002-2003, mattoni facciavista, tetto a falde, serramenti alluminio doppio vetro, riscaldamento a gas con serpentine a pavimento (perizia p. 7-8). Stato "discreto", abitabile, finiture standard; nessuna ristrutturazione documentata. Perizia applica deprezzamento di 30'000 per interventi necessari (p. 9).
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Muffa importante da probabile umidità ascendente o perdita di tubatura nella parete perimetrale della camera ospiti al PT — locale dichiarato inagibile fino alla risoluzione — e nel locale tecnico al P-1 (perizia p. 7). Intervento non quantificato dal perito oltre al deprezzamento forfettario di 30'000.
Lex Koller / limiti
Abitazione a Cadro, zona non turistica: l'acquisto da parte di persona all'estero senza domicilio effettivo in Svizzera non è autorizzabile né come abitazione secondaria né come investimento (LAFE). Anche la quota di comproprietà è soggetta. Acquirenti UE/AELS domiciliati in Svizzera: nessun vincolo. Nessuna menzione LAFE a RF.

Pro

  • Divario enorme tra stima ufficiale (280'559) e peritale (1'170'000) della quota: base d'asta psicologica bassa
  • Casa recente (2002-03), struttura sana, buona dotazione: garage doppio, piscina, 322 mq SUL
  • Zona residenziale ZR a Cadro, mercato luganese solido e domanda stabile per unifamiliari
  • Nessuna servitù né onere fondiario iscritti (perizia p. 3-4)
  • Concorrenza probabilmente scarsa: la natura di quota indivisa scoraggia gli investitori

Contro

  • Si acquista solo ½ indivisa: nessun uso esclusivo, nessuna rivendita normale senza accordo con la comproprietaria
  • Prelazione legale della comproprietaria all'incanto (art. 682 CC, 60a RFF): rischio di rilanciare a vuoto
  • Immobile occupato dalla famiglia del debitore, nessuno sfratto possibile contro la comproprietaria
  • Muffa con locale inagibile e più impianti guasti (clima, piscina, elettrodomestici)
  • Veranda costruita in parte sul mappale 458 di terzi/Bruni: situazione da regolarizzare (perizia p. 9)
  • Pegni nominali per 1'830'000 sull'intero: rischio che il principio di copertura blocchi l'aggiudicazione

Punti critici

  • Uscita realistica solo con azione di divisione (art. 650-651 CC): anni di causa e vendita finale all'asta
  • Perizia con metodo del costo su volumi non rilevati: valore 2'340'000 probabilmente ottimistico per Cadro
  • Terreno stimato 1'300 fr/mq su 781 mq (1'015'300): pesa il 43% del valore, verificare comparabili
  • Quota gravata da restrizioni della facoltà di disporre per oltre 1'250'000 di crediti UE
  • Restrizione LPP su quota A: capitale di previdenza da rimborsare, incide sul riparto

Difficoltà pratiche

  • Visita interna difficile: già al perito è stato negato l'accesso a due camere
  • Finanziamento bancario su quota indivisa di comproprietà: quasi nessuna banca lo concede
  • Convivenza forzata con la comproprietaria che continua ad abitare l'immobile
  • Costi correnti e manutenzione da anticipare pro quota senza godimento del bene
  • Orizzonte 1-3 anni non compatibile con i tempi di un'azione di divisione

Oneri e servitù

  • Nessuna servitù e nessun onere fondiario a RF (perizia p. 3-4)
  • Cartelle ipotecarie al portatore 1°-4° grado per 1'830'000 nominali complessivi (FUSC; perizia p. 4-5)
  • Ipoteca legale di diritto pubblico Comune di Lugano 3'719.50 su quota A (perizia p. 4)
  • Tre restrizioni della facoltà di disporre UE Bellinzona/Mendrisio: 193'270, 77'550 e 988'936.80 (perizia p. 4)
  • Restrizione del diritto di alienazione LPP su quota A, DG 4406/23.02.2009 (perizia p. 4)
  • Menzioni: restrizioni raggruppamento terreni e piano regolatore (perizia p. 4)

Lavori consigliati

  • Risanamento muffa/umidità camera ospiti PT e locale tecnico P-1, con indagine su tubatura — CHF 40'000
  • Ripristino piscina riscaldata non funzionante e manutenzione giardino/siepe/veranda (perizia p. 8-9) — CHF 35'000
  • Riparazione climatizzazione PT e riallaccio unità P1, forno a vapore e macchina caffè non funzionanti — CHF 12'000
  • Sanatoria/verifica autorizzazioni edilizie per piscina, veranda e accessori esterni presso ufficio tecnico Lugano

Da verificare prima dell'asta

  • Condizioni d'asta ed elenco oneri: cauzione, termini di pagamento, doppio appello, crediti poziori effettivi
  • Importo residuo reale delle cartelle ipotecarie rispetto ai 1'830'000 nominali
  • Se e come l'Ufficio ha applicato l'art. 73e RFF (realizzazione di quota di comproprietà)
  • Autorizzazioni edilizie per piscina, veranda e accessori presso l'ufficio tecnico di Lugano
  • Situazione del mappale 458 su cui insiste parte della veranda e sua eventuale co-vendita
  • Origine ed entità del danno da umidità: perizia tecnica indipendente prima dell'asta

Conclusione: Da evitare salvo occasione estrema: partecipare solo se il prezzo resta sotto ca. 450'000 per la quota (meno del 40% della stima peritale), consapevoli che la comproprietaria può subentrare con la prelazione. Sopra tale soglia il rischio di restare bloccati in una comproprietà indivisa e litigiosa non è remunerato.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:31 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004839, Ufficio esecuzione di Mendrisio, asta 28.01.2027, Perizia di stima BBK Architetti Sagl, arch. Lara Bianchi, 10.03.2025, 10 pagine (sopralluogo 20.02.2025), 3 foto allegate alla perizia (logo, facciata esterna, estratto piano regolatore). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

In territorio del Comune di Lugano-Cadro (RFD) 
 Part. 459 limitatamente alla quota A ½ 
 Ubicazione Bedress
 A mq 166 Edificio
 NE mq 615 Superficie non edificata (rivestimento duro, humus)
 Intestatari del fondo: quota A ½ BRUNI Rossano, 18.05.1968 (debitore) 
 quota B ½ BRUNI Agustina, 28.08.1968
 Valore di stima Ufficiale (quota A ½): CHF 280'559.00 
 Valore di stima Ufficiale (totale): CHF 561'118.00 
 Valore di stima Peritale (quota A ½): CHF 1'170'000.00 
 Valore di stima Peritale (totale): CHF 2'340'000.00

Osservazioni

Il presente avviso d’incanto viene notificato nella forma degli assenti al portatore sconosciuto della
Cartella ipotecaria di 1.grado di CHF 200'000.00 (DG 22487 del 30.10.2001)
Cartella ipotecaria di 2.grado di CHF 560'000.00 (DG 17219 del 17.07.2002)
Cartella ipotecaria di 3.grado di CHF 70'000.00 (DG 26545 del 15.10.2003)
Cartella ipotecaria di 4.grado di CHF 500'000.00 (DG 29496 del 10.12.2008)
Cartella ipotecaria di 4.grado di CHF 500'000.00 (DG 29497 del 10.12.2008)
Il comproprietario potrà far valere unicamente al momento dell’incanto il suo diritto legale di prelazione (Art. 682 CCS e Art. 60A RFF).

Rimedi giuridici

Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.