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Appartamento AG Ufficio esecuzione Annullata

Oftringen · 5½ locali

Gärtnereiweg 9, 4665 Oftringen (AG)

4/10 convenienza
Questa asta risulta annullata: avviso SB06-0000007539 del mar 8 set 2026 — «Absage betreibungsamtliche Grundstücksteigerung». Verifica sulla pubblicazione ufficiale.

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Asta
giovedì 17 settembre 2026 · ore 14:00
Aula Schulhaus Oberfeld, Kirchstrasse 3, 4665 Oftringen
Stima peritale
CHF 689'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 689'000
Offerta minima
n.d.
Nessun prezzo base o di copertura indicato nel FUSC. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): aggiudicazione solo se l'offerta copre i crediti garantiti da pegno poziori al creditore pignorante. Trattandosi di realizzazione su richiesta del creditore pignorante, la soglia effettiva dipende dalle ipoteche iscritte: richiedere l'elenco oneri.
Deposito / acconto
CHF 50'000
FUSC: CHF 50'000 da pagare all'asta immediatamente prima dell'aggiudicazione, in contanti o con bonifico bancario preventivo al Betreibungsamt Oftringen-Aarburg, in conto sul prezzo di aggiudicazione. Termine e modalità di pagamento del saldo non indicati: mancano le condizioni d'asta, da richiedere all'ufficio.
Turni d'asta
Non indicato
Il FUSC non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto; indica solo che la realizzazione avviene su richiesta del creditore pignorante. Senza condizioni d'asta non è verificabile: chiederle al Betreibungsamt insieme all'elenco oneri.
Chi ci vive
Proprietario
Debitrice/proprietaria: Ana Isabel Gaspar. La valutazione privata del 15.07.2025 indica come committente Carlos Gaspar domiciliato al Gärtnereiweg 9, cioè l'oggetto stesso: probabile occupazione da parte della famiglia proprietaria. Nessun contratto di locazione o canone indicato; possibile necessità di sgombero dopo l'aggiudicazione.
Termine insinuazione crediti
mar 23 giu 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Deposito non ancora estratto dalle condizioni d'asta.

Dove controllare

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004822.

Valutazione per l'investitore

Appartamento 5½ locali (104.8 m² NWF) al 3° piano di Haus A, Gärtnereiweg 9, Oftringen (AG), venduto insieme a due posti auto interrati. Stima ufficiale esecutiva CHF 689'000, deposito CHF 50'000 all'asta. La valutazione privata 2025 indica un valore netto attorno a 648'000: poco spazio di sconto. Conviene solo con aggiudicazione ben sotto 550'000.

Perché 4/10: Prodotto liquido (5½ locali + 2 box, zona richiesta) ma stima ufficiale 689'000 superiore al valore edonico netto della perizia privata (~648'000): margine solo se si compra molto sotto. Mancano condizioni d'asta ed elenco oneri, probabile occupazione dei proprietari, concorrenza attesa alta su un oggetto familiare standard.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 660'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 530'000
margine atteso ≈ 12%
Stato immobile
Dalla valutazione privata (foto p.4-5): "junges Baujahr", pianta intelligente, 104.8 m² NWF, due posti auto interrati; anno di costruzione non indicato. Applicata però una "technische Entwertung" di CHF 135'000 e citati lavori di tinteggiatura. Foto 1: balcone/terrazza con tenda da sole, vista su area verde e cantiere.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Non indicati lavori obbligatori o urgenti: manca la perizia ufficiale leggibile e l'elenco oneri. L'unico riferimento è nella valutazione privata: "Malerarbeiten" (tinteggiatura) e una svalutazione tecnica forfettaria di CHF 135'000 su calcolo grossolano. Nessuna informazione su amianto, riscaldamento, tetto o risanamenti deliberati dalla PPP.
Lex Koller / limiti
Non indicato nel FUSC. Oftringen non è comune turistico: per acquirenti esteri senza domicilio in Svizzera l'acquisto di abitazione non è di regola autorizzabile (LAFE); nessun problema per cittadini svizzeri, permesso C o UE/AELS domiciliati. Da confermare nelle condizioni d'asta.

Pro

  • Taglio familiare 5½ locali con 104.8 m² e due posti auto interrati: prodotto rivendibile
  • Posizione centrale a Oftringen con buon collegamento autostradale e trasporto pubblico (valutazione privata)
  • Edificio di costruzione recente secondo la valutazione privata: minori rischi di risanamento straordinario
  • Tre lotti venduti insieme: nessuna frammentazione da ricomporre alla rivendita
  • Visita organizzata dall'ufficio il 10.09.2026, con possibilità di ispezione prima dell'asta

Contro

  • Stima ufficiale 689'000 superiore al valore netto della valutazione privata (~648'000): base d'asta poco conveniente
  • Svalutazione tecnica di CHF 135'000 nella valutazione privata, senza dettaglio delle cause
  • Oggetto standard e finanziabile: forte concorrenza di privati che comprano per abitarvi
  • Immobile probabilmente occupato dalla famiglia proprietaria: rischio di sgombero e tempi
  • Emissioni dalla strada principale e camere di dimensioni moderate (valutazione privata)
  • Deposito immediato di CHF 50'000 in contanti o bonifico anticipato

Punti critici

  • Nessun documento ufficiale disponibile: perizia, estratto RF e piano catastale sono scansioni illeggibili; condizioni d'asta ed elenco oneri mancanti
  • Le uniche cifre di dettaglio provengono da una valutazione privata di parte (Immo Bolliger, committente della famiglia Gaspar)
  • Debito ipotecario e crediti poziori sconosciuti: soglia di aggiudicazione ex art. 126 LEF non calcolabile
  • Prima data di visita (02.09.2026) già trascorsa; iscrizione obbligatoria per quella del 10.09.2026
  • Spese condominiali arretrate potenzialmente a carico dell'aggiudicatario
  • Margine reale sottile: sotto 550'000 l'operazione perde interesse economico

Difficoltà pratiche

  • Solo 7 giorni tra ultima visita (10.09) e asta (17.09) per finanziamento e due diligence
  • Iscrizione obbligatoria per la visita: contattare subito il Betreibungsamt Oftringen-Aarburg
  • CHF 50'000 liquidi disponibili in aula o bonificati prima dell'asta
  • Termine di pagamento del saldo ignoto: predisporre conferma bancaria di finanziamento prima del 17.09
  • Eventuale procedura di sgombero degli occupanti a carico dell'aggiudicatario
  • Vincoli e delibere della PPP da verificare con l'amministrazione condominiale

Oneri e servitù

  • Elenco oneri non disponibile: servitù, ipoteche e annotazioni non verificabili (estratto RF fornito solo come scansione illeggibile)
  • Termine di insinuazione dei crediti già scaduto il 23.06.2026: l'elenco oneri definitivo esiste e va richiesto all'ufficio
  • PPP: ipoteca legale per contributi condominiali arretrati (art. 712i CC) da verificare presso l'amministrazione
  • Quota millesimale, regolamento PPP e fondo rinnovamento non indicati
  • Vincoli sui due posti auto (uso, cessione separata) non indicati

Lavori consigliati

  • Tinteggiatura e rinfresco interni (Malerarbeiten citati nella valutazione privata) — CHF 15'000
  • Riserva per rinnovo cucina/bagni e pavimenti, da quantificare dopo visita — CHF 40'000
  • Riserva per svalutazione tecnica/impianti indicata dalla valutazione privata (CHF 135'000 grossolani) — CHF 30'000

Da verificare prima dell'asta

  • Richiedere condizioni d'asta ed elenco oneri al Betreibungsamt e sul portale vbb.gemeinden-ag.ch, rubrica Zwangsverwertung
  • Ottenere la perizia ufficiale leggibile: anno di costruzione, stato impianti, superficie, quota millesimale
  • Verificare crediti ipotecari poziori per stimare la soglia di offerta sufficiente
  • Chiedere all'amministrazione PPP: arretrati, fondo rinnovamento, risanamenti deliberati, regolamento
  • Confermare occupazione dell'appartamento e assenza di contratti di locazione opponibili
  • Confrontare i prezzi di transazione recenti a Oftringen per appartamenti 4.5-5.5 locali

Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: massimo CHF 530'000 per i tre lotti insieme, comprensivi dei due box. Sopra 560'000 l'operazione non lascia margine di rivendita e conviene lasciar correre.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 07:53 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004822 del Betreibungsamt Oftringen-Aarburg (asta 17.09.2026), Dati auctionhome.ch (fonte secondaria: deposito 50'000, stima 689'000), Perizia ufficiale 'Official valuation' (24 pagine, scansione senza testo: non leggibile), Estratto RF GB Oftringen 3910-24 e piano catastale (scansioni non leggibili), 8 foto estratte dalla perizia: pagine della valutazione privata Immo Bolliger AG del 15.07.2025. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Grundbuch Oftringen Nr. 3910-24 / E-GRID CH476191365464
 5 ½ - Zimmerwohnung Nr. 2/7, im 3. Obergeschoss (Haus A)
 Grundbuch Oftringen Nr. 3910-50-16 / E-GRID CH116147549184
 Einstellhallenparkplatz
 Grundbuch Oftringen Nr. 3910-50-17 / E-GRID CH129147546196
 Einstellhallenparkplatz

Condizioni e avvertenze

Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung: CHF 689‘000.00.
Die Verwertung erfolgt auf Verlangen des Pfändungsgläubigers.
Der Erwerber hat an der Steigerung unmittelbar vor dem Zuschlag, auf Abrechnung an die Steigerungssumme, CHF 50'000.00 in bar oder per vorgängiger Banküberweisung an das Betreibungsamt Oftringen-Aarburg zu bezahlen.
Wir fordern hiermit die Pfandgläubiger und Grundlastberechtigten auf, ihre Ansprüche am Grundstück, insbesondere auch für Zinsen und Kosten Wert Steigerungstag, 17. September 2026 bis spätestens 23. Juni 2026 beim Betreibungsamt Oftringen-Aarburg anzumelden. Gleichzeitig ist anzugeben, ob die Kapitalforderung schon fällig oder gekündigt ist, allfällig für welchen Betrag und welchen Termin.

Osservazioni

Besichtigung der Liegenschaft:
Mittwoch, 02. September 2026, von 14.00 – 16.00 Uhr
Donnerstag, 10. September 2026, von 14.00 – 16.00 Uhr
Vorgängige Anmeldung ist Pflicht!
Treffpunkt beim Steigerungsobjekt (Gärtnereiweg 9, 4665 Oftringen)
Auf der Website des Betreibungsbeamtenverbandes des Kantons Aargau unter https://vbb.gemeinden-ag.ch unter der Rubrik "Zwangsverwertung" finden Sie weitere Angaben über die Liegenschaft.

Rimedi giuridici

Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Im Übrigen wird auf die Steigerungsbedingungen verwiesen. Publikation nach SchKG 133, 134, 135, 138; VZG vom 23. April 1920, Art. 29.