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Appartamento VD Ufficio esecuzione PPP · unità intera

Crans

Chemin du Chanoz 5, 1299 Crans (VD)

5/10 convenienza

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Asta
mercoledì 11 novembre 2026 · ore 10:00 (tra 29 giorni)
Nyon, Avenue Reverdil 2, salle des ventes juridiques (3ème étage) de l'Office soussigné.
Stima peritale
CHF 14'000'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 7'165'000
Offerta minima
n.d.
La FUSC non indica prezzo base né importo minimo; le condizioni d'asta non sono ancora disponibili (saranno pubblicate con le date di visita). Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): procedente è il creditore pignoratizio di 1° e 2° rango, quindi la soglia di copertura formale è bassa, ma la banca rilancerà fino al proprio credito.
Deposito / acconto
n.d.
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
La FUSC non menziona doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto. Rilevante perché sui lotti 68-2/3/4 grava un usufrutto a favore di Jan Henrik e Sonia Jebsen, iscritto però posposto a tutti i pegni ("primé par droit de gage", estratti RF): in linea di principio decade, ma va confermato nelle condizioni d'asta.
Chi ci vive
Proprietario
Occupata dalla famiglia Jebsen (visita peritale 25.10.2024 con il sig. Jebsen). Nessun contratto di locazione indicato. Usufrutto Jebsen Jan Henrik e Sonia sui lotti 68-2/3/4. Il debitore è amministratore PPE (menzione RF). Prevedere sgombero/negoziazione con gli occupanti.
Superficie (max trovata)
4979 m²
Termine insinuazione crediti
gio 25 giu 2026

Deposito: dove e quanto pagare

La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.

Dove controllare

Pubblicazione FUSC SB01-0000004807 (PDF firmato)

Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004807.

Note: La pubblicazione FUSC non parla di acconto o garanzia. Le condizioni d'asta non sono disponibili. Secondo la FUSC, i documenti saranno pubblicati sul sito dell'ufficio solo quando verranno annunciate le date di visita. Chiedere le condizioni all'Office des poursuites de Nyon prima dell'asta dell'11.11.2026. Si tratta di una ripresa della vendita (reprise de vente).

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:13 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Offices des poursuites du district de Nyon, Avenue Reverdil 2, 1260 Nyon 2.

Valutazione per l'investitore

Proprietà signorile in blocco (parcella 68 con i 4 lotti PPE "Résidence Chanoz 5") a Crans VD, distretto di Nyon: villa 1963 ristrutturata 2010-11, 502 m² abitazione, piscina coperta, 4'979 m² di fondo. Perizia Vago Mattenberger 14 mio (valore ritenuto dall'ufficio, decisione 18.07.2025). Si tratta di "reprise de vente": la vendita del 29.01.2026 non si è perfezionata.

Perché 5/10: Asset di prestigio con possibile forte sconto e concorrenza rada (vendita già fallita una volta), ma ticket enorme (9-14 mio), segmento ultra-lusso illiquido senza vista, occupanti/usufruttuari, LAFE, condizioni d'asta ed entità dei pegni ancora ignote. Opportunità solo per capitale proprio molto ampio.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 12'000'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 9'000'000
margine atteso ≈ 22%
Stato immobile
Costruzione 1963 (casa di villaggio ampliata), ultima trasformazione 2011; ciclo di rinnovo 2010-11 da 3'496'640 (caldaia, PAC, elettricità/domotica, cucina, piscina, hammam, terrazza, car-port). Interni "in stato generale molto buono" (perizia p.11). Esterni con criticità puntuali. Valore assicurativo ECA 2024: 8'631'599.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Nessun risanamento imposto è indicato. Perizia p.11: umidità sulla facciata nord con degrado dell'intonaco, copertura provvisoria sul tetto della pergola, muffe sulle lastre esterne, perdita nel climatizzatore della cantina vini. Perizia p.17: presenza di amianto possibile (edificio ante 1991: diagnosi obbligatoria per lavori soggetti ad autorizzazione); riserve su condotte, tetto e conformità elettrica OIBT; eventuale CECB. Costi non quantificati.
Lex Koller / limiti
Immobile a destinazione abitativa: un acquirente domiciliato all'estero necessita di autorizzazione LAFE, di regola esclusa per acquisto a scopo di investimento/rivendita; la superficie di 4'979 m² eccede ampiamente i limiti usuali. Crans (VD) non è comune turistico. La FUSC non ne fa cenno: verificare nelle condizioni d'asta.

Pro

  • Quartiere Châtillon a Crans VD definito "eccellente" dalla perizia, ville di standing, 6,4 km dallo svincolo di Nyon
  • Fondo 4'979 m² con IUS 0.20 su 0.25: potenziale complementare di 267 m² SPd (perizia p.14)
  • Ristrutturazione 2010-11 da 3'496'640; interni molto curati, piscina coperta, hammam, domotica, bagno per ogni camera
  • Prezzo di costo del proprietario 19'436'764 contro stima 14 mio: forte ancoraggio verso l'alto
  • Concorrenza probabilmente rada: ticket elevato e prima vendita non perfezionata
  • Nessun sito inquinato, nessun pericolo naturale, edificio non censito architettonicamente (perizia p.13)

Contro

  • Assenza di vista, terrazza di 820 m² difficile da valorizzare, nessun alloggio di servizio (perizia p.17)
  • Riscaldamento a energia fossile (nafta Buderus 2010 con 4 cisterne) integrato da PAC: penalizzante alla rivendita
  • Segmento ultra-lusso oltre 10 mio molto illiquido: tempi di rivendita facilmente superiori a 1-3 anni
  • Nessun reddito: solo costi di mantenimento, interessi e imposte durante il periodo di detenzione
  • Perizia del 15.11.2024 con validità dichiarata di circa sei mesi: valore non più fresco
  • Struttura PPE con quattro lotti e famiglia comproprietaria: rischio di contenzioso e complessità di uscita

Punti critici

  • "Reprise de vente": la vendita del 29.01.2026 non si è perfezionata (FUSC), verosimile mancato pagamento dell'aggiudicatario
  • Perimetro dell'oggetto: si realizza l'intera parcella 68, ma solo il lotto 68-1 è del debitore; 68-2/3/4 sono di Andréas, Ingrid e Marianne Jebsen
  • Condizioni d'asta ed elenco oneri non ancora consultabili: deposito, saldo e sorte dell'usufrutto ignoti
  • Ammontare dei crediti pignoratizi non indicato: soglia effettiva di aggiudicazione imprevedibile
  • Stima già oggetto di procedura fino all'Autorità inferiore di vigilanza (decisione 18.07.2025): parti litigiose
  • Amianto possibile (1963) con obbligo di diagnosi per lavori autorizzati; nessun costo di bonifica incluso nella perizia

Difficoltà pratiche

  • Finanziamento: banche restie su asta forzata per importi di 9-14 mio, servono liquidità e garanzia immediate
  • Sgombero degli occupanti e degli usufruttuari, con possibili trattative o procedura di espulsione
  • Visite non ancora fissate: le date arriveranno con pubblicazioni successive, poco tempo per la due diligence
  • Acquirente estero di fatto escluso dalla LAFE: riduce anche la platea alla rivendita
  • Imposte, tasse e ipoteche legali non considerate nella perizia (p.19): rischio di oneri aggiuntivi
  • Bacino di acquirenti finali molto ristretto nella fascia sopra i 10 mio nel distretto di Nyon

Oneri e servitù

  • Usufrutto ID.012-2010/001302 a favore di Jan Henrik e Sonia Jebsen sui lotti 68-2/3/4, posposto a tutti i pegni (estratti RF)
  • Cédules ipotecarie sul fondo base 68 dal 2001 al 2014 (ID 2001/5720-5721, 2010/756-759, 2011/376-377, 2014/320, 2014/665): importi non indicati
  • Servitù d'uso giardino (4) e posti auto esterni 1-5 a carico del fondo base a favore dei singoli lotti PPE
  • Servitù attive: passaggio canalizzazioni a carico dei fondi 390 e 397; deroga distanza piantagioni a carico del 390 (perizia p.15)
  • Menzione regolamento PPE ID.012-2010/001708 e amministratore Jebsen Jan Henrik (RF 22.04.2010)
  • Elenco oneri allestito il 07.10.2025: insinuazioni ammesse solo per interessi dal 29.01.2026 e pretese sorte dopo il 05.09.2025 (FUSC)

Lavori consigliati

  • Risanamento umidità facciata nord e ripristino intonaco (perizia p.11)
  • Rifacimento definitivo copertura pergola ECA 1078, oggi con protezione provvisoria
  • Diagnosi amianto/PCB/piombo e controllo OIBT prima di qualsiasi intervento autorizzato (perizia p.17)
  • Sostituzione riscaldamento a nafta con soluzione non fossile per rivendita e conformità energetica
  • Aggiornamento cucina/elettrodomestici vetusti e riparazione clima cantina vini
  • Pulizia in profondità pavimentazioni esterne e riordino giardino/terrazza 820 m²

Da verificare prima dell'asta

  • Elenco oneri del 07.10.2025: importo totale dei crediti garantiti e ranghi
  • Condizioni d'asta: deposito, termine di saldo, doppio turno, sorte dell'usufrutto 2010/001302
  • Conferma che l'incanto comprenda tutti e quattro i lotti PPE e non il solo 68-1
  • Diagnosi amianto, controllo OIBT, stato di condotte e carpenteria, eventuale CECB
  • Imposte immobiliari, spese PPE arretrate ed eventuali ipoteche legali
  • Data della visita e possibilità di ispezione tecnica accompagnata da un impresario

Conclusione: Partecipare solo con liquidità già disponibile e disciplina di prezzo: non superare 9'000'000 (circa 64% della stima di 14 mio), abbandonando se la banca creditrice rilancia. Prima di offrire, pretendere condizioni d'asta, elenco oneri e conferma del perimetro dei lotti venduti.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:23 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004807 (ufficio esecuzione distretto di Nyon, asta 11.11.2026), Perizia Vago Mattenberger Experts Immobiliers SA n. 24-08-13047 del 15.11.2024 (54 pagine), Estratti del registro fondiario Crans (VD) 68, 68-1, 68-2, 68-3, 68-4 del 28.08.2024, Polizza assicurazione incendio ECA edificio 319, indice 2024/140, Conteggio prezzo di costo e decompte dei lavori 2010-2011 (perizia pp. 52-54), Complemento perizia Vago_Mattenberger_Crans_01.pdf: scansione senza testo, non leggibile, 8 foto/estratti grafici della perizia (mappe, tabelle, vista aerea, planimetrie). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Parcelle RF 68, fo 2, sise à Crans (VD), "Chatillon", Chemin du Chanoz No 5, PPE "Résidence Chanoz 5", en nature de: 
 Habitation (ECA 319a) 502 m2; Garage (ECA 319b) 53m2; Couvert (ECA 1076) 25 m2; Couvert (ECA 1077) 25m2; Couvert (ECA 1078) 81 m2; Accès, place privée 547 m2; Jardin 3'877 m2; Surface totale numérisée 4'979 m2.
 Propriété individuelle JEBSEN Jan Henrik
Parcelle RF 68-1, soit quote-part de 500/1'000 de B-F Crans 68 avec droit exclusif sur: Appartement A comprenant sous-sol, rez-de-chaussée, étage et combles, constituant le lot no 1 des plans.
Estimation fiscale 2013: Fr. 3'770'000.00.
 Propriété commune, société simple JEBSEN Andréas, Ingrid et Marianne
Parcelle RF 68-2, soit quote-part de 360/1'000 de B-F Crans 68 avec droit exclusif sur: Appartement B comprenant sous-sol, rez-de-chaussée, étage et combles, constituant le lot 2 des plans.
Estimation fiscale 2013: Fr. 2'635'000.00.
 Propriété commune, société simple JEBSEN Andréas, Ingrid et Marianne
Parcelle RF 68-3, soit quote-part 95/1'000 de B-F Crans 68 avec droit exclusif sur: Appartement C comprenant sous-sol, rez-de-chaussée, étage et combles, constituant le lot no 3 des plans.
Estimation fiscale 2010: Fr. 700'000.00.
 Propriété commune, société simple JEBSEN Andréas, Ingrid et Marianne
Parcelle RF 68-4, soit quote-part de 45/1'000 de B-F Crans 68 avec droit exclusif sur bâtiment annexe: dépôt, constituant le lot no 4 des plans.
Estimation fiscale 2010: Fr. 60'000.00.
 Estimation retenue pour la parcelle RF 68, fo 2, par l'office des poursuites selon décision de l'Autorité inférieure de surveillance du 18.07.2025: Fr. 14'000'000.00.

Osservazioni

La réalisation est requise ensuite de poursuite du créancier gagiste de 1er et 2ème rangs pour son capital et ses intérêts. Reprise de vente: seront acceptées uniquement les productions des créanciers ayant été admis à l'état des charges dressé le 7 octobre 2025 et ce uniquement pour les intérêts à compter du 29 janvier 2026 jusqu'au jour de la nouvelle vente, ainsi que les prétentions nées après la publication officielle parue le 5 septembre 2025. Des publications ultérieures indiqueront la ou les dates de la visite. C'est seulement dès cet instant que les documents utiles seront à disposition des amateurs sur notre site internet.

Rimedi giuridici

Une attention particulière doit être portée à la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) et à l'ordonnance sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE). Pour autant qu'elles ne soient pas constatées par les registres publics, les prétentions non annoncées dans le délai imparti sont exclues de la participation au produit de la vente. De même, les créanciers nantis de titres de gage doivent annoncer leurs créances garanties par nantissement. Référence est par ailleurs faite aux conditions de mise aux enchères. Publication selon les art. 133, 134, 135, 138 LP; art. 29 de l'ORFI du 23 avril 1920.