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Casa ZH Ufficio esecuzione

Eglisau

Sandgruebstrasse 1, 8193 Eglisau (ZH)

4/10 convenienza

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Asta
mercoledì 21 ottobre 2026 · ore 14:00 (tra 9 giorni)
Aula (Erdgeschoss), Schulhaus Schlafapfelbaum, Rafzerstrasse 2, 8193 Eglisau
Stima peritale
CHF 7'000'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 7'000'000
Offerta minima
CHF 1
Condizioni d'asta punto 1: «Es besteht kein Mindestangebot nach Art. 126 SchKG» — nessun prezzo base. Vale il principio dell'offerta sufficiente: procede la creditrice di 1° rango, quindi non vi sono pegni poziori da coprire. Rilanci minimi CHF 50'000 (punto 6).
Deposito / acconto
CHF 500'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Non indicato
I documenti prevedono il meccanismo ma non ne annunciano l'attivazione: la comunicazione dell'elenco oneri ricorda che i creditori pignoratizi poziori possono chiedere il doppio turno (art. 142 LEF) entro 10 giorni; condizioni punto 4 disciplinano il doppio appello. Tutte le servitù risultano poziori alle ipoteche: rischio concreto di Doppelaufruf, da verificare all'ufficio.
Chi ci vive
Parzialmente affittato
Condizioni punto 20 citano la locataria «aktuell Denner AG» (contenuto della cisterna olio escluso dall'asta, da regolare con lei). Le foto della perizia (p. 20-22) mostrano numerose «Freie Mietfläche» e «Freie Lagerfläche» al PT e nell'interrato: sfitto rilevante. Contratti, durata e canoni non indicati.
Superficie (max trovata)
5928 m²
Termine insinuazione crediti
gio 18 giu 2026

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 500'000
Anzahlung (acconto senza interessi)CHF 500'000

Conteggio: Importo fisso di CHF 500'000.00, scritto nelle condizioni (Ziff. 12) e nella FUSC. Il documento non spiega come è stato calcolato. Una sola voce, nessun acconto spese separato.

✓ importo presente nel testo citato qui sotto

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
Betreibungsamt Rafzerfeld
IBAN
CH32 0900 0000 8000 6109 9 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 7
Causale
Anzahlung Grundstücksteigerung Betreibung 105'146 für den Fall des Zuschlags
Termine
L'accredito sul conto deve arrivare almeno due giorni lavorativi prima dell'asta, cioè entro lunedì 19.10.2026 (asta mercoledì 21.10.2026). Il deposito in contanti all'ufficio (massimo CHF 100'000) va fatto entro il giorno lavorativo prima, cioè martedì 20.10.2026.

All'asta

Quando: All'asta, subito dopo il terzo richiamo e prima dell'aggiudicazione. In alternativa si può versare prima, con bonifico sul conto dell'ufficio.

Come: a) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca soggetta alla legge sulle banche (BankG), a favore del Betreibungsamt Rafzerfeld. Può essere condizionata solo all'aggiudicazione, per il resto deve essere incondizionata. Oppure b) contanti fino a CHF 100'000.00 e il resto con promessa bancaria come in a) (art. 136 cpv. 2 LEF). Gli assegni non sono menzionati.

Se non ti aggiudichi: Se l'immobile non è aggiudicato a chi ha versato in anticipo, l'acconto è restituito senza interessi entro 20 giorni lavorativi dall'asta (condizioni). La FUSC dice invece 20 giorni.

Saldo del prezzo: Il resto si paga su richiesta specifica dell'ufficio. La richiesta arriva al più tardi 20 giorni dopo che l'aggiudicazione è passata in giudicato e dà 10 giorni per pagare. La parte che supera CHF 100'000 (acconto incluso) va pagata tramite un intermediario finanziario secondo la legge sul riciclaggio (GwG). Una somma dilazionata paga interessi al 5%. L'ufficio può chiedere una garanzia di una banca con sede in Svizzera.

Dove controllare

Condizioni d'asta Auction conditions / Schedule of charges, pagina 7 · Ziff. 12 (B. Kosten und Zahlung) · originale su media2.homegate.ch

Questo documento viene da un portale immobiliare, non dal sito dell'ufficio: fatti confermare importo e conto da Betreibungsamt Rafzerfeld.

12. Der Ersteigerer hat an der Steigerung, unmittelbar nach dem dritten Aufruf und vor dem Zuschlag, eine unverzinsliche Anzahlung von CHF 500'000.00 wie folgt zu leisten: a) durch Vorlegung eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer dem Bundesgesetz über die Banken und Sparkassen (Bankengesetz; BankG; SR 952.0) unterstehenden Bank zugunsten des Betreibungsamtes Rafzerfeld, welches einzig unter der Bedingung der Erteilung des Zuschlags stehen darf und im Übrigen unbedingt sein muss, oder b) bis maximal CHF 100'000.00 in bar, im Übrigen gemäss lit. a oben (vgl. Art. 136 Abs. 2 SchKG).

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 7)

Note: Causale: le condizioni aggiungono «Betreibung 105'146», che manca nella FUSC. Usare quella delle condizioni. L'IBAN è uguale in FUSC e condizioni (a p. 1 e 12 l'OCR legge «6109 I»). L'intestazione lo chiama «Postkonto» del Betreibungs- und Gemeindeammannamt Rafzerfeld. Se l'accredito arriva tardi, l'acconto vale come non versato e va pagato di nuovo all'asta. Eventuali festivi possono anticipare il termine. Rimborso: 20 giorni lavorativi nelle condizioni, 20 giorni nella FUSC.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:08 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Betreibungsamt Rafzerfeld, Obergass 17, 8193 Eglisau.

Valutazione per l'investitore

Stabile commerciale (Denner + uffici, magazzini, autorimessa interrata) su 5'928 m² a Eglisau ZH, superficie edificata 2'131 m². Stima ufficiale e perizia: CHF 7'000'000 (valore al 31.12.2025). Esecuzione in via di realizzazione del pegno chiesta dalla creditrice ipotecaria di 1° rango (cedola CHF 6'000'000). Interessante solo a forte sconto: asset illiquido, molte superfici vuote.

Perché 4/10: Immobile commerciale da 7 mio in villaggio periferico: ticket alto, liquidità bassa, ampie superfici sfitte (foto perizia p. 20-22) e banca 1° rango con cedola 6 mio pronta a rilanciare. Sconto reale difficile; margine di rivendita incerto entro 1-3 anni.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 6'000'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 4'300'000
margine atteso ≈ 30%
Stato immobile
Perizia «Marktwertschätzung Büro/Gewerbe», valore al 31.12.2025, redatta 12.03.2026. Foto: struttura commerciale in cemento, funzionale ma datata (uffici, mensa, cucina, servizi anni 2000), autorimessa e magazzini in ordine, riscaldamento a olio Hoval Uno-3. Anno di costruzione non indicato; reversali edilizie 2002-2003 suggeriscono interventi in quel periodo.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Non indicati lavori obbligatori né costi di risanamento nelle pagine disponibili. Rilevanti però le menzioni a RF: reversali di rimozione/adeguamento (Beseitigungs- bzw. Anpassungsrevers) per posteggi, tettoie e parti di edificio nell'area degli allineamenti di Sandgruebstrasse e Zürcherstrasse: l'autorità può imporne la rimozione a spese del proprietario.
Lex Koller / limiti
Condizioni punto 7 richiamano espressamente LAFE/OAFE con definizione di persona all'estero. Trattandosi di immobile a destinazione commerciale (stabilimento d'impresa), di regola l'acquisto non è soggetto ad autorizzazione, ma l'ufficio non lo conferma: verificare prima di offrire, soprattutto per acquirenti con controllo estero.

Pro

  • Nessuna offerta minima: aggiudicazione teoricamente possibile molto sotto la stima (condizioni punto 1)
  • Fondo ampio 5'928 m² con conduttore ancora, Denner AG, e visibilità sulla strada
  • Micro-ubicazione valutata «Gut» dalla perizia: stazione <500 m, autostrada ~5 min
  • Ampio potenziale di ricavo aggiuntivo riempiendo le superfici sfitte
  • Tetto e piazzali di grandi dimensioni valorizzabili (fotovoltaico, logistica leggera)
  • Blocco RF sarà cancellato d'ufficio al trasferimento di proprietà

Contro

  • Ticket d'ingresso molto elevato: acconto CHF 500'000 e saldo entro pochi giorni
  • Sfitto rilevante documentato dalle foto: reddito effettivo incerto, canoni non indicati
  • Immobile commerciale monouso in villaggio di 5'750 abitanti: rivendita lenta
  • Banca di 1° rango con cedola 6 mio: probabile rilancio a difesa del credito
  • Molte servitù poziori (passaggi, condotte, costruzioni a confine) che limitano il riuso
  • Riscaldamento a olio e contenuto cisterna escluso: da negoziare con Denner (punto 20)

Punti critici

  • Il fondo resta pegno per l'imposta sugli utili immobiliari non coperta dal ricavo (punto 19.1.4 lett. d)
  • Reversali di rimozione/adeguamento per posteggi e tettoie nell'area degli allineamenti stradali
  • Restrizione d'uso a favore del fondo vicino: verificarne il contenuto prima di ipotizzare cambi di destinazione
  • Possibile doppio turno su richiesta dei creditori poziori (art. 142 LEF)
  • Motivo del blocco RF 2022 non pubblico
  • Canoni, contratti e scadenze della locazione Denner non risultano dagli estratti

Difficoltà pratiche

  • Visite solo su appuntamento; liberamente accessibili solo le parti pubbliche negli orari d'apertura
  • Finanziamento bancario su immobile commerciale sfitto: LTV basso, istruttoria lunga
  • Tempi stretti: acconto immediato, saldo 10 giorni dalla richiesta dell'ufficio
  • Serve estratto RC aggiornato e prova dei poteri di rappresentanza prima dell'aggiudicazione
  • Gestione locativa e commercializzazione delle superfici richiedono struttura professionale
  • Fino all'iscrizione a RF l'immobile resta amministrato dall'ufficio a rischio e spese dell'aggiudicatario (punto 15)

Oneri e servitù

  • Cedola ipotecaria al portatore 1° rango CHF 6'000'000, tasso max 10%, creditrice BSI SA succursale Ginevra (RF, Beleg 146/2014)
  • Numerose servitù poziori alle ipoteche: passo/transito reciproco, condotte acqua-canalizzazione-telefono-cavi, diritto di passaggio pedonale pubblico
  • Diritti di costruzione a confine per autorimessa interrata, tettoia auto e ancoraggi a favore del fondo 1533 (Kataster 2695)
  • Restrizione d'uso (Nutzungsbeschränkung) a carico del fondo, foglio 1533 beneficiario
  • Blocco del registro fondiario (Grundbuchsperre 07.06.2022, motivo non pubblico): sarà cancellato d'ufficio al trasferimento
  • Ipoteca legale del Comune di Eglisau per l'imposta sugli utili immobiliari: il fondo risponde anche se non pagata dal ricavo (punto 19.1)

Lavori consigliati

  • Rimessa a reddito delle superfici sfitte (PT e interrato): finiture, impianti, frazionamento locativo
  • Ammodernamento uffici, mensa e servizi (foto perizia p. 21)
  • Verifica e sostituzione riscaldamento a olio Hoval con soluzione a basse emissioni
  • Valorizzazione tetto 2'131 m² con impianto fotovoltaico

Da verificare prima dell'asta

  • Perizia integrale su homegate.ch: reddito locativo, tasso di sfitto, capitalizzazione e stato tecnico
  • Contratto Denner: canone, durata, opzioni, oneri e regolazione cisterna olio
  • Elenco oneri definitivo: importo effettivo del credito di 1° rango e interessi insinuati
  • Se è stato chiesto il doppio turno entro i 10 giorni dalla notifica dell'elenco oneri
  • Stima dell'imposta sugli utili immobiliari presso lo Steueramt Eglisau (rischio pegno residuo)
  • Zona di piano regolatore, potenziale edificatorio residuo e contenuto della Nutzungsbeschränkung

Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: oltre CHF 4'300'000 il rischio sfitto, i costi di riposizionamento e l'illiquidità dell'asset commerciale annullano il margine. Probabile che la banca di 1° rango spinga sopra questa soglia: in tal caso, uscire.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:20 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004783 del 29.05.2026, Perizia/Marktwertschätzung EGLI_001 (32 pagine, estratti: copertina, ubicazione, foto), Estratto del registro fondiario Eglisau foglio 2005 del 07.01.2025, Condizioni d'asta Form. VZG 138 dell'11.08.2026 (esecuzione n. 105'146), Elenco oneri (Lastenverzeichnis) dell'11.08.2026, 8 foto estratte dalla perizia. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Grundbuch Blatt 2005, EGRID CH143199778325, Eglisau, Sandgruebstrasse 1, 8193 Eglisau
Kataster 2694, Plan 26, Sandgrueb, Gesamtfläche, 5'928 m2
Bodenbedeckung:
Gebäude Handel, Nr. 05501263, Sandgruebstrasse 1, 2'131 m2
Befestigte Fläche, 2'799 m2
Gartenanlage, 998 m2
 Grenzen laut Grundbuchplan. Anmerkungen, Vormerkungen und Dienstbarkeiten laut Grundbuchauszug.

Osservazioni

Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung: Fr. 7'000'000.00
Die Verwertung erfolgt auf Verlangen der Grundpfandgläubigerin an 1. Pfandstelle.
Der Ersteigerer hat an der Steigerung, unmittelbar nach dem dritten Aufruf und vor dem Zuschlag, eine unverzinsliche Anzahlung von Fr. 500'000.00 wie folgt zu leisten:
a) durch Vorlegung eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer dem Bundesgesetz über die Banken und Sparkassen (Bankengesetz; BankG; SR 952.0) unterstehenden Bank zugunsten des Betreibungsamtes Rafzerfeld, welches einzig unter der Bedingung der Erteilung des Zuschlags stehen darf und im Übrigen unbedingt sein muss, oder
b) bis maximal Fr. 100'000 in bar, im Übrigen gemäss lit. a oben (vgl. Art. 136 Abs. 2 SchKG).
Die Anzahlung kann auch beim Betreibungsamt Rafzerfeld im Voraus mittels Überweisung (IBAN CH32 0900 0000 8000 6109 9, Vermerk: Anzahlung Grundstücksteigerung für den Fall des Zuschlags) oder bis zum Maximalbetrag von Fr. 100‘000.00 in bar hinterlegt werden. Die Gutschrift auf dem Konto des Betreibungsamtes hat spätestens zwei Arbeitstage vor der Versteigerung und die Hinterlegung in bar spätestens am Arbeitstag vor der Versteigerung zu erfolgen. Erfolgt die Gutschrift bzw. Hinterlegung in bar später, gilt die Anzahlung als nicht geleistet und ist an der Steigerung selbst wie oben beschrieben
(gegebenenfalls nochmals) zu leisten. Eine solche Vorauszahlung wird nicht verzinst und dem Einzahler innert 20 Tagen nach der Grundstücksteigerung zurückerstattet, falls ihm das Grundstück nicht zugeschlagen wird.
Besichtigungen: Auf Anfrage möglich (Termine werden individuell vereinbart). Die öffentlich zugänglichen Teile des Gebäudes können während den regulären Öffnungszeiten ohne Anmeldung besichtigt werden.
Weitere Informationen (insbesondere die Marktwertschätzung) zum Steigerungsobjekt finden Sie (ab dem 29. Mai 2026) unter https://www.homegate.ch.

Rimedi giuridici

Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht. Innert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. Im Übrigen wird auf die Steigerungsbedingungen verwiesen. Publikation nach SchKG 133, 134, 135, 138; VZG vom 23. April 1920, Art. 29.