Biasca
Biasca (TI)
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Deposito: dove e quanto pagare
La pubblicazione FUSC non indica l'acconto e le condizioni d'asta non sono disponibili online.
Dove controllare
Pubblicazione FUSC SB01-0000004728 (PDF firmato)
Condizioni d'asta non disponibili online. Pubblicazione ufficiale: FUSC SB01-0000004728.
Note: La pubblicazione FUSC non riporta acconto, mezzi di pagamento né conto. Le condizioni d'incanto non erano disponibili. Vanno consultate presso gli Uffici di esecuzione di Biasca e Locarno o su www.ti.ch/aste prima dell'asta del 10.12.2026. L'incanto si svolge a Locarno (Via della Posta 9). L'ufficio che lo dirige è quello di Riviera, a Biasca.
Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:19 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Ufficio esecuzione e fallimenti di Riviera, Via Lucomagno 19, 6710 Biasca.
Valutazione per l'investitore
Hotel Nazionale, Via Bellinzona 24 a Biasca, di fronte alla stazione FFS: mappale 4053 di 1043 m², 25 camere, ristorante, appartamento duplex 4.5 locali del proprietario, 14 posteggi. Perizia 11.2024: valore di mercato 2'000'000 (albergo 1'497'000 dopo 803'000 di lavori + appartamento 510'000); stima ufficiale 1'588'189. Oggetto illiquido, non adatto a un flip rapido.
Perché 3/10: Albergo 2 stelle semi-cantiere: mercato ristretto (solo operatori del settore), 803'000 di lavori da finire (perizia p.16-17), edificio '800/'900 non isolato con riscaldamento a gasolio, vincolo ISOS, occupanti in loco e cartella di 1° grado da 2'184'000 che rischia di alzare la soglia di copertura. Poco spazio per sconto e rivendita lenta.
Pro
- Posizione forte: vis-à-vis stazione FFS di Biasca, snodo delle tre valli, 20 minuti da Bellinzona
- Struttura completa e già autorizzata: 25 camere, ristorante, bar, sala riunioni, ascensore, 14 posteggi
- Tecnica sottomuro già quasi tutta posata: bastano ~6 mesi per finire i lavori (perizia p.13)
- Fondo intero di 1043 m² in zona R4 senza indici: riattamento, trasformazione e ampliamento ammessi
- Reddito immediato possibile: 12 camere già operative come alloggio collettivo
- Non iscritto al catasto siti inquinati né in zona di pericolo naturale (perizia p.7)
Contro
- Mercato molto stretto: acquirenti solo operatori alberghieri o famiglie gestori; rivendita lenta
- 803'000 di lavori per aprire, su preventivo sommario 2024 già da riattualizzare
- Edificio dell'800 non isolato, riscaldamento a gasolio, ristrutturazione disomogenea
- Vincolo ISOS zona 4: interventi soggetti a verifica degli uffici cantonali del paesaggio
- Perizia riferita al 17.10.2024 con validità dichiarata 6 mesi: scaduta rispetto all'asta
- Rischio amianto e radon non quantificato; nessuna verifica statica eseguita
Punti critici
- Cartella di 1° grado 2'184'000 WIR: se il credito insinuato è alto, la copertura può impedire lo sconto
- Restrizione della facoltà di disporre per 1'495'794.71 estesa a 19 fondi: procedura complessa
- Il valore albergo (1'497'000) è un DCF su ipotesi gestionali: occupazione 50%, ADR 105, EBITDA 183'000 all'anno 5
- Appartamento valutato 510'000 pur non essendo frazionato in PPP né vendibile separatamente
- Discrepanza superfici: FUSC indica A 522 + NE 521 m², la perizia A 498 + B 26 + NE 519 m²
- Il perito applica tolleranza ±10% più ±5% per la ristrutturazione parziale in corso
Difficoltà pratiche
- Condizioni d'incanto ed elenco oneri non ancora consultati: deposito, saldo e turni ignoti
- Finanziamento bancario difficile su albergo semi-cantiere: probabile necessità di forte capitale proprio
- Liberazione dell'appartamento del proprietario: possibile sfratto e tempi lunghi
- Chiusura del centro per richiedenti asilo e gestione degli occupanti presenti
- Visite dell'immobile non organizzate nella FUSC: accesso da concordare con l'ufficio
- Imposta ticinese sugli utili immobiliari molto alta se si rivende entro 1-3 anni
Oneri e servitù
- Cartella ipotecaria 1° grado con diritto di subingresso CHF 2'184'000 al 10%, Banca WIR (perizia p.6)
- Annotazione: restrizione della facoltà di disporre CHF 1'495'794.71 + interessi e spese (perizia p.6)
- Stessa restrizione grava su altre 18 particelle del debitore: esecuzione estesa (perizia p.6)
- Diritto di condotta canalizzazione a carico del fondo 5983 RF Biasca: onere attivo, favorevole
- Menzione piano regolatore; mappale in zona ISOS 4 protetta (perizia p.6-7)
- Elenco oneri non disponibile: termine insinuazione crediti e servitù pre-1912 al 24.09.2026
Lavori consigliati
- Completamento ristrutturazione albergo per apertura (perizia p.16-17) — CHF 803'000
- Diagnosi amianto e radon prima del cantiere (perizia p.5, 7)
- Sostituzione riscaldamento/acqua calda a gasolio con impianto conforme
- Isolamento termico involucro, non conforme alle norme attuali
- Rinfrescata parte già in uso e sistemazione facciate/esterni e piazzale
Da verificare prima dell'asta
- Elenco oneri: importo effettivo del credito WIR e soglia di copertura reale
- Chi è il creditore procedente e in quale grado si colloca
- Condizioni d'incanto: acconto, termine di saldo, doppio turno, assunzione contratti
- Titolo giuridico e scadenza dell'uso come centro per richiedenti asilo e relativo canone
- Licenza edilizia della ristrutturazione in corso: validità, conformità e stato dei pagamenti alle imprese
- Ipoteche legali di artigiani e imprenditori per i lavori già eseguiti
Conclusione: Oggetto da specialisti alberghieri, non da investitore che vuole rivendere in 1-3 anni: illiquido, con 803'000 di cantiere e forte rischio che la copertura del pegno WIR annulli lo sconto. Partecipare solo con offerta disciplinata fino a 1'100'000, e solo dopo aver letto elenco oneri e condizioni d'incanto.
Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:29 su: Pubblicazione FUSC SB01-0000004728 (Ufficio esecuzione e fallimenti di Riviera, Biasca), Perizia Sciaroni Tenconi Architettura SA, arch. Aris Tenconi, 14.11.2024, 32 pagine, Allegati perizia: estratto RF riassunto, dati ufficiali, piani sinottici, documentazione fotografica, 8 foto/immagini estratte dalla perizia (facciate, ubicazione, mappale, DCF, dati OTR), NON disponibili: condizioni d'incanto ed elenco oneri (esposti dal 04.09.2026 su www.ti.ch/aste). È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.
Documenti
Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)
Fondo base n. 4053 RFD di Biasca Ubicazione: Alla Stazione A m² 522 EDIFICIO NE m² 521 SUPERFICIE NON EDIFICATA - RIVESTIMENTO DURO - HUMUS Valore di stima ufficiale del fondo n. 4053: CHF 1'588'189.00 Valore di stima peritale del fondo n. 4053: CHF 2'000'000.00 Le perizie possono essere consultate a partire dal 04.09.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste
Condizioni e avvertenze
I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare alI’Ufficio di esecuzione, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, indicando il capitale incluso di interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultano iscritte a registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I’importo del credito garantito da pegno. Entro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario. Infine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.
Osservazioni
Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: - presso l'Ufficio di esecuzione di Biasca e Locarno; - sul sito online: www.ti.ch/aste.
Rimedi giuridici
Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE). I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto. Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.