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Casa NE Ufficio fallimenti

Neuchâtel

Rue du Premier-Mars 11, 2300 La Chaux-de-Fonds (NE)

4/10 convenienza

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Asta
venerdì 23 ottobre 2026 · ore 11:00 (tra 11 giorni)
salle N° 4, 2ème étage, Tribunal régional, Avenue Léopold-Robert 63, 2300 La Chaux-de-Fonds
Stima peritale
CHF 768'000
Valore ufficiale / fiscale
CHF 574'000
Offerta minima
CHF 1
Nessun prezzo base: "adjugé après trois criées au plus offrant" (condizioni p.1). Oneri assunti solo se coperti dal prezzo; rilanci minimi 10'000 (punto 2). Il dato auctionhome "offerta minima 1" è privo di fondamento nei documenti.
Deposito / acconto
CHF 158'000
dove e come pagarlo ↓
Turni d'asta
Turno unico
Le condizioni non prevedono doppio turno (art. 142 LEF) né secondo incanto programmato: incanto unico con tre criée. Nuove aste solo se l'aggiudicatario non paga il saldo o è negata l'autorizzazione LAFE (punti 16 e 19), con responsabilità del primo aggiudicatario per la minusvalenza.
Chi ci vive
Libero
Condizioni punto 22: "les cinq appartements sont libres de baux et vacants". La perizia 2024 (p.10) indicava 4 vacanti e il duplex 4°-5° locato: verificare all'ufficio. Nessuno sfratto previsto; gestione Naef Immobilier fino all'iscrizione a RF, conteggio compratore-venditore.
Superficie (max trovata)
260 m²

Deposito: dove e quanto pagare

Da avere pronto per l'asta CHF 158'000
Acconto infruttifero sul prezzo d'aggiudicazione (ch. 14 lett. b)CHF 155'000
Provision per le spese dell'ufficio fallimenti (ch. 12 lett. a e d)CHF 3'000
TotaleCHF 158'000 ✓

Conteggio: Somma di due importi fissi: CHF 155'000 di acconto e CHF 3'000 di provision spese, quindi CHF 158'000. Le condizioni non spiegano come è stato calcolato l'acconto di CHF 155'000. Al posto dell'acconto si può presentare una garanzia bancaria irrevocabile per l'intero prezzo (lett. a). La provision di CHF 3'000 è dovuta in ogni caso.

✓ le voci sono nel documento e il totale è la loro somma

Bonifico anticipato possibile

Beneficiario
office des faillites rue de Tivoli 28, 2002 Neuchâtel
IBAN
CH54 0900 0000 1603 7169 9 ✓ IBAN valido (cifre di controllo) ✓ presente nel documento citato a pagina 1
Causale
FA-20240003R/PM11
Termine
Accredito sul conto dell'ufficio «au plus tard deux jours ouvrables avant les enchères», cioè entro mercoledì 21.10.2026 (asta venerdì 23.10.2026). Se l'accredito arriva dopo, il bonifico non vale e l'acconto va versato di nuovo all'asta.

All'asta

Quando: All'asta, subito dopo il terzo richiamo e prima dell'aggiudicazione (ch. 14). Se l'offerente non versa l'acconto, la sua offerta è considerata nulla.

Come: Contanti fino a CHF 100'000. Oltre questa cifra serve una garanzia bancaria. In alternativa ai contanti: chèques emessi da banche intestati all'ufficio, oppure garanzie bancarie pagabili a 5 giorni, per un importo equivalente. Non sono accettati eurochèques, postchèques ed estratti bancari o postali. Al posto dell'acconto: garanzia irrevocabile e incondizionata a favore dell'Office cantonal des faillites, emessa da una banca soggetta alla LB, per l'intero prezzo d'aggiudicazione.

Se non ti aggiudichi: Se l'immobile non gli viene aggiudicato, l'acconto viene restituito senza interessi a chi l'ha versato, entro due giorni lavorativi dopo l'asta.

Saldo del prezzo: Il saldo va pagato entro due mesi dall'asta, cioè entro il 23.12.2026, con interessi al 5% fino al pagamento. La parte che, acconto compreso, supera CHF 100'000 deve passare da un intermediario finanziario ai sensi della LRD (LBA). L'ufficio può chiedere altre garanzie (fideiussione o deposito di titoli) per la somma dilazionata: se non vengono fornite subito, l'offerta è considerata nulla.

Dove controllare

Condizioni d'asta Auction conditions, pagina 3 · Ch. 14 (B. Coûts et paiement), pagine 3-4 · originale su ne.ch

14. Immédiatement après la troisième criée et avant l'adjudication, l'adjudicataire devra s'acquitter de la somme de CHF 3'000.00 à titre de provision pour les frais de l'office des faillites (conformément au ch. 12 litt. a et d ci-dessus), ainsi que a) Présenter une garantie irrévocable en faveur de l'Office cantonal des faillites provenant d'une banque assujettie à la LB, pour la totalité du prix d'adjudication, subordonnée à la seule condition de se voir adjuger l'immeuble et revêtant un caractère inconditionnel. ou b) Verser un acompte ne portant pas intérêts, de CHF 155'000.00 à valoir sur le prix d'adjudication (ch.1 I litt.a ci-dessus).

✓ testo trovato identico nel documento (pagina 3)

Note: Le condizioni parlano di bonifico anticipato solo per l'acconto. Non dicono se anche la provision di CHF 3'000 si possa bonificare in anticipo: tenerla pronta per l'asta. Un bonifico accreditato in ritardo non vale. I festivi possono anticipare il termine. La FUSC non indica importi: parla solo di «garanties de paiement». Lo stesso IBAN compare in fondo a pagina 1. Il creditore ipotecario di primo grado non deve versare acconto né provision.

Altri valori sul sito diversi da questo: analisi Claude: CHF 155'000. Fa fede il documento ufficiale indicato sopra.

Estratto automaticamente il 09.10.2026 15:09 (affidabilità alta). Prima di pagare controlla sempre sul documento e, in caso di dubbio, con Office des faillites du canton de Neuchâtel, rue de Tivoli 28, 2002 Neuchâtel 2.

Valutazione per l'investitore

Casa a reddito contigua di 5 appartamenti (4x4.5 locali + studio, ~345 m² abitabili) in centro a La Chaux-de-Fonds, fondo RF 943, 260 m². Perizia 2024: valore venale 768'000 (reddito 853'000, intrinseco 1'343'000). Oggi tutti gli alloggi sono vacanti. Interessante solo a prezzo molto basso: mercato debole e concorrenza della banca ipotecaria.

Perché 4/10: Reddito potenzialmente interessante ma mercato La Chaux-de-Fonds illiquido, 5 appartamenti tutti vuoti, edificio 1850 vincolato UNESCO/ISOS e creditore ipotecario (cédula 953'000) che può compensare in asta: sconto reale improbabile.

Valore di mercato (stima analisi)
CHF 720'000
Prezzo massimo consigliato
CHF 540'000
margine atteso ≈ 22%
Stato immobile
Costruito 1830-1850 (perizia p.4), appartamenti rinnovati 10-15 anni fa, facciate intonacate discrete, tetto rifatto, riscaldamento a distanza e boiler 2010, finestre pvc 2013 solo al piano terra, resto legno. Vetustà 23% (Ross). Fessure, tracce di umidità nei bagni, no ascensore/balconi/posteggi.
Riparazioni obbligatorie / urgenti
Giunti bagni da rifare (umidità sui muri della tromba scale, perizia p.6). Controllo OIBT: intervento Schneider Électricité marzo 2026 sui 6 contatori, ma nuovo controllo obbligatorio dopo il trasferimento a carico dell'acquirente (condizioni 23c). Parapetti scale 87 cm sotto norma SIA 358; studio con altezza 2.05 m sotto norma antincendio.
Canone annuo
CHF 58'020
Lex Koller / limiti
Condizioni punto 19: acquisto da persone all'estero soggetto ad autorizzazione LAFE; dichiarazione scritta obbligatoria dopo l'aggiudicazione, 10 giorni per chiedere autorizzazione e prestare garanzie, altrimenti aggiudicazione annullata e nuove aste a rischio del primo offerente. Eccezioni art. 7 LAFE e residenza principale.

Pro

  • Posizione centrale, vicino a place du marché, scuole e bus a 50 m (perizia p.3-4)
  • Cinque unità: reddito diversificato, segmento affitti moderati con domanda a La Chaux-de-Fonds
  • Stato locativo netto teorico 58'020/anno; valore di reddito 853'000 contro venale 768'000
  • Tutti gli alloggi liberi: nessuno sfratto, canoni rifissabili subito al livello di mercato
  • Appartamenti già rinnovati 10-15 anni fa, tetto e facciate in stato accettabile
  • Riscaldamento a distanza (CAD) 2010: nessun impianto a olio da sostituire

Contro

  • Vacanza 100%: incasso zero all'acquisto e mercato locativo locale debole
  • Mercato La Chaux-de-Fonds illiquido: rivendita entro 1-3 anni incerta
  • Nessun ascensore, nessun posteggio, nessun balcone (perizia p.11)
  • Edificio ~170 anni, isolamento non a norma, canoni attuali fissati sopra benchmark CIFI
  • Vincoli UNESCO/ISOS e RACN nota 4: limiti a interventi su involucro e finestre
  • Lods 3.3% del prezzo in aggiunta (2.2% solo per abitazione propria, non applicabile)

Punti critici

  • Banque du Léman (cédula 953'000, rango 1) può aggiudicarsi per compensazione senza esborso: forte concorrenza al rialzo
  • Vendita senza alcuna garanzia (punto 18); amianto e altri inquinanti non esclusi, nessuna misura radon
  • Elenco oneri intestato Office des faillites Fribourg (F20240124) mentre le condizioni sono NE (20240003R): incongruenza da chiarire
  • Ipoteche legali gravano collettivamente gli art. 943 e 1039: ripartizione del carico da verificare
  • Studio al pianterreno con altezza 2.05 m: conformità antincendio e locabilità dubbie
  • Contabilità di gestione degli ultimi 3 anni non disponibile: spese effettive sconosciute (perizia p.10)

Difficoltà pratiche

  • Acconto 155'000 o garanzia bancaria per l'intero prezzo immediatamente dopo la terza criée
  • Saldo entro due mesi (23.12.2026) con interessi al 5%: finanziamento da predisporre prima
  • Visita ufficiale unica il 23.09.2026 alle 15h00, solo su iscrizione all'ufficio
  • Somme oltre 100'000 solo tramite intermediario finanziario LRD; assegni bancari a nome dell'ufficio
  • Nuova assicurazione da stipulare subito: la polizza Helvetia dell'ufficio cessa il giorno della vendita
  • Rilocazione di 5 alloggi da zero in una piazza con vacanza elevata: mesi senza reddito

Oneri e servitù

  • Servitù n. 8075: diritti di passaggio secondo piano catastale (1864)
  • Servitù n. 16206: onere linea elettrica sotterranea a favore di Groupe E SA (2015)
  • Ipoteca legale rango 1 Banque du Léman: cédula ipotecaria 953'000 su art. 943 (credito TGAU Holding SA)
  • Ipoteche legali privilegiate ~118'700: imposta fondiaria cantonale e comunale, lods, ICC, premi ECAP (gravano anche l'art. 1039)
  • Annotazioni: 5 restrizioni del diritto di alienare (pignoramenti definitivi); menzione fallimento 22.03.2024
  • Immobile censito RACN nota 4, 2ª categoria, perimetro UNESCO urbanismo orologiero e ISOS zona A

Lavori consigliati

  • Manutenzione dei 4 appartamenti per la rilocazione (5'000/alloggio, perizia p.10) — CHF 20'000
  • Rifacimento giunti/silicone bagni e risanamento umidità muri tromba scale
  • Sostituzione finestre in legno ai piani (doppio vetro datato) e volets mancanti; vincolo patrimoniale su facciate
  • Messa a norma parapetti scale (SIA 358) ed estrattori di fumo assenti
  • Diagnosi amianto (colle piastrelle/lino) e misurazione radon, mai eseguite

Da verificare prima dell'asta

  • Importo esatto del credito prodotto da Banque du Léman e totale oneri (pagine mancanti dell'elenco)
  • Stato locativo reale al 2026: contratto del duplex 4°-5° realmente sciolto?
  • Rapporto OIBT Schneider Électricité marzo 2026 e costi residui di messa a norma
  • Esistenza di preventivi per amianto, radon e risanamento umidità bagni
  • Vincoli concreti dell'Office du patrimoine su finestre, volets e facciate
  • Consegna 10% del prezzo per imposta utili immobiliari (art. 247 LCDir) e ripercussioni sui tempi

Conclusione: Partecipare solo con disciplina di prezzo: sopra 540'000 il margine sparisce tra lods 3.3%, spese, lavori di rilocazione e mesi di vacanza in un mercato lento. Se la banca ipotecaria rilancia per compensazione, abbandonare.

Analisi generata da claude-opus-5 il 05.09.2026 08:04 su: Pubblicazione FUSC KK08-0000001104, Perizia CGC Immobilier Sàrl del 21.06.2024 (12 pagine), Condizioni di vendita all'asta Office des faillites NE del 28.08.2026 (9 pagine), Elenco oneri, fallimento F20240124 (9 pagine, estratto), 8 foto estratte dalla perizia. È un'opinione automatica basata sui documenti: verifica sempre di persona e con un professionista.

Documenti

Descrizione dell'oggetto (dalla pubblicazione)

Bien-fonds RF N° 943 du cadastre de La Chaux-de-Fonds, Immeuble mitoyen d’habitation de 5 appartements situé Rue du Premier-Mars 11 à 2300 La Chaux-de-Fonds. Dit objet comprend les éléments suivants:
Surface totale : 260 m2:
- jardin (21 m²)
- route, chemin (48 m²)
- accès, place (77 m²)
- habitation N° de construction 5721, Rue du Premier-Mars 11 (114 m²)
Estimation cadastrale du bien-fonds (2019) : 574'000.00 francs
Estimation de l'experte (2024): 768'000.00 francs
Les conditions de vente et l'état des charges seront disponibles à partir du : 28.08.2026 jusqu’au 23.10.2026
Lieu du dépôt des conditions de vente : Office des faillites, Rue de Tivoli 28, 2002 Neuchâtel
Autres indications : Renseignements auprès de l’Office des faillites, tél. 032.889.82.20.
Visite officielle le mercredi 23.09.2026 à 15h00 sur inscription auprès de l’Office des faillites, tél. 032.889.82.20.

Visite

Visite officielle le mercredi 23.09.2026 à 15h00 sur inscription auprès de l’Office des faillites, tél.

Osservazioni

Les enchérisseurs devront se munir d'une pièce d'état civil (acte de naissance, livret/certificat de famille) ou d'un passeport, et pour les sociétés, d'un extrait récent du Registre du commerce et d’une procuration littérale et spéciale, si la personne qui participe aux enchères au nom de la société n’a pas la signature individuelle. Ils sont rendus attentifs aux dispositions de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger du 16 décembre 1983 (LFAIE). A cet effet ils devront se conformer au chiffre 19 des conditions de vente. Des garanties de paiement seront exigées avant le prononcé définitif de l'adjudication.

Rimedi giuridici

Une attention particulière doit être portée à la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) et à l'ordonnance sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (OAIE). Publication selon les art. 257 à 259 LP.