{"id":"c66281d1-fdd8-4718-8f7b-ee825c64d2d9","pubnum":"SB01-0000004994","subrubric":"SB01","canton":"TG","language":"de","pubdate":"2026-10-09","expiration":"2027-10-09","office_name":"Betreibungsamt Bezirk Frauenfeld","office_address":"St. Gallerstrasse 4, 8510 Frauenfeld","office_id":"6d3dd210-8345-11e8-a08f-0050569d3c43","title":"Incanto immobiliare Ursula Langenegger","auction_date":"2027-02-18","auction_time":"10:30","auction_location":"Ausbildungszentrum Galgenholz, Mehrzwecksaal, \nThurstrasse 85, 8500 Frauenfeld. Einlass: 10:00 Uhr","objects_text":"Im Grundbuch Felben-Wellhausen\nLiegenschaft Nr. S178, 96/1000 Miteigentum, Sonderrecht an 3 1/2-Zimmerwohnung Nr. 3 im Erdgeschoss rechts mit Keller Nr. 9 im Untergeschoss als Nebenraum\nLiegenschaft Nr. M1159, Autoabstellplatz Nr. 16, 1/43 Miteigentum\n Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung: Fr. 480'000.00\nStammgrundstück zu Nr. S178:\nGrundstück Nr. 580, Fläche 1161m2, Plan Nr. 11, Mehrfamilienhaus, EGID: 2754348, Nr. 221.367, Flächenmass 319m2, Anteil auf Grundstück: 319m2, Adresse: EDID: 0, Thurstrasse 2, 8552 Felben-Wellhausen, Tiefgarage, unterirdisch, Nummer: 221.366, Flächenmass: 918m2, Anteil auf Grundstück: 531m2","objects_html":"<p>Im Grundbuch Felben-Wellhausen<br/>Liegenschaft Nr. S178, 96/1000 Miteigentum, Sonderrecht an 3 1/2-Zimmerwohnung Nr. 3 im Erdgeschoss rechts mit Keller Nr. 9 im Untergeschoss als Nebenraum<br/>Liegenschaft Nr.  M1159, Autoabstellplatz Nr. 16, 1/43 Miteigentum</p><p>Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung: Fr. 480'000.00<br/><br/>Stammgrundstück zu Nr. 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Dezember 2026 um 13.30 Uhr\nEine schriftliche Voranmeldung (Name, Adresse, Telefonnummer, Anzahl Personen) ist für die Besichtigung sowie für die Versteigerung zu richten an:\nbetreibungsamt.frauenfeld@tg.ch\nWeitere Unterlagen befinden sich auf unserer Homepage: www.betreibungsamt.tg.ch","legal_text":"Es wird ausdrücklich auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) sowie auf die Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) aufmerksam gemacht. \nInnert der Frist nicht angemeldete Ansprüche sind, soweit sie nicht durch die öffentlichen Bücher festgestellt sind, von der Teilnahme am Ergebnis der Verwertung ausgeschlossen. Ebenso haben Faustpfandgläubiger von Pfandtiteln ihre Faustpfandforderungen anzumelden. \nIm Übrigen wird auf die Steigerungsbedingungen verwiesen. \nPublikation nach SchKG 133, 134, 135, 138; VZG vom 23. April 1920, Art. 29.","additional_text":"Die Verwertung wird verlangt infolge Grundpfandgläubigerin mit gesetzlichem Grundpfandrecht. Unmittelbar vor dem Zuschlag ist eine Anzahlung von Fr. 50'000.00 zu zahlen. Die Anzahlung hat durch Vorlegung eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer dem Bundesgesetz über die Banken und Sparkassen (Bankengesetz; BankG; SR 952.0) unterstehenden Bank mit Sitz in der Schweiz zugunsten des Betreibungsamtes Bezirk Frauenfeld, welches einzig unter der Bedingung der Erteilung des Zuschlags stehen darf und im Übrigen unbedingt sein muss oder alternativ in bar zu erfolgen. Es ergeht hiermit an die Pfandgläubiger und Grundlastberechtigten die Aufforderung binnen der Eingabefrist, das heisst bis spätestens am 9. November 2026 beim Betreibungsamt Bezirk Frauenfeld, 8510 Frauenfeld, ihre Ansprüche an den Grundstücken, insbesondere auch für Zinsen und Kosten, anzumelden und gleichzeitig auch anzugeben, ob die Kapitalforderung schon fällig oder gekündigt sei, allfällig für welchen Betrag und auf welchen Termin. Personen, die als Stellvertreter in fremdem Namen, als Mitglied einer Rechtsgemeinschaft oder als Organ einer juristischen Person bieten, haben sich unmittelbar vor dem Zuschlag über ihre Vertretereigenschaft auszuweisen. Vertreter von Vereinen und Stiftungen haben sich zusätzlich über ihre Vertretungsbefugnis auszuweisen. Handelsgesellschaften und Genossenschaften haben zudem unmittelbar vor dem Zuschlag einen Handelsregisterauszug vorzulegen.","circulation_text":"Auflage der Steigerungsbedingungen und des Lastenverzeichnisses beim Betreibungsamt Bezirk Frauenfeld, St. Gallerstrasse 4, 8510 Frauenfeld.","entry_deadline":"2026-11-09","municipality":"Felben-Wellhausen","address":"Thurstrasse 2","zip":"8552","town":"Felben-Wellhausen","property_type":"casa","is_share":0,"is_baurecht":0,"rooms":"2","area_m2":1161,"estimate":480000,"estimate_ctx":"Schätzung: Fr. 480'000.00","official_value":null,"official_ctx":null,"deposit":50000,"deposit_ctx":"Anzahlung von Fr. 50'000.00","min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":"Besichtigung des Steigerungsobjektes: Eine schriftliche Voranmeldung (Name, Adresse, Telefonnummer, Anzahl Personen) ist für die Besichtigung sowie für die Versteigerung zu richten an:","status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"6d3dd210-8345-11e8-a08f-0050569d3c43|2027-02-18|10:30|imgrundbuchfelbenwellhausenliegenschaftnrs178961000miteigent","first_seen":"2026-10-09T02:21:57+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:41+00:00","notes":null,"is_ppp":1,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Ursula Langenegger","town":"Felben-Wellhausen","birth":"1951-03-16","death":null}],"amounts":[{"value":480000,"context":". 16, 1/43 Miteigentum Rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung: Fr. 480'000.00"},{"value":50000,"context":"Grundpfandrecht. 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Probabile forte concorrenza di chi compra per abitarci: uno sconto sufficiente per un flip è poco probabile.","tipo_immobile":"Appartamento in PPP 3½ locali (PT) + cantina + posto auto in autorimessa sotterranea in comproprietà","stima_perizia":480000,"valore_ufficiale":480000,"valore_mercato_tuo":510000,"prezzo_target_max":395000,"margine_atteso_pct":13,"offerta_minima":null,"offerta_minima_note":"La FUSC non indica un prezzo minimo. Vale il principio dell'offerta sufficiente (art. 126/142a LEF): l'offerta deve coprire i crediti pignoratizi che precedono quello del creditore procedente, titolare di un'ipoteca legale. Se è un'ipoteca della PPP (art. 712i CC) di rango inferiore alle ipoteche bancarie, queste ultime vanno coperte. Gli importi si vedranno solo nell'elenco oneri.","deposito":50000,"deposito_sistema":"CHF 50'000 subito prima dell'aggiudicazione (FUSC). Si paga in contanti oppure con una promessa di pagamento irrevocabile di una banca svizzera soggetta alla LBCR, a favore dell'UE Bezirk Frauenfeld. La promessa può essere condizionata solo all'aggiudicazione. Termine e modalità del saldo non sono indicati: vanno letti nelle condizioni d'asta.","turni_asta":"non_indicato","turni_note":"La FUSC non menziona né doppio turno né secondo incanto. Il doppio turno (art. 142 LEF) è possibile se l'elenco oneri contiene servitù o oneri fondiari iscritti dopo il pegno, senza il consenso del creditore pignoratizio. Se nessuna offerta copre i crediti di rango anteriore non c'è aggiudicazione.","occupazione":"sconosciuto","occupazione_note":"Non indicata nella FUSC. La proprietaria è una persona fisica (Ursula Langenegger) e potrebbe abitarci: dopo l'aggiudicazione dovrà lasciare l'immobile, se necessario con sgombero tramite l'UE. Eventuali contratti di locazione passano all'aggiudicatario (art. 261 CO), che può disdirli per bisogno proprio rispettando i termini legali.","canone_annuo":null,"stato_immobile":"Non indicati: anno di costruzione, superficie abitabile, stato e ristrutturazioni. Dalla FUSC: casa plurifamiliare con impronta di 319 m² su un fondo di 1'161 m² (n. 580); autorimessa sotterranea comune di 918 m² (fondo M1159, quote da 1/43).","riparazioni_obbligatorie":"Non indicate (perizia non disponibile). Controllare nella perizia e nei verbali dell'assemblea PPP se sono stati decisi lavori straordinari (tetto, facciata, riscaldamento) e quanto costerebbero all'acquirente.","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Rinfresco degli interni per la rivendita (pittura, pulizia, piccole riparazioni); budget ipotetico, stato non noto","costo_stimato":15000},{"descrizione":"Riserva per imprevisti o contributi straordinari PPP finché perizia e verbali non sono stati letti","costo_stimato":10000}],"oneri_servitu":["Ipoteca legale (gesetzliches Grundpfandrecht) del creditore procedente: importo, rango e natura non indicati (FUSC)","Proprietà per piani: quota di 96/1000 sul fondo base n. 580, con regolamento PPP e spese comuni (FUSC)","Comproprietà 1/43 sull'autorimessa M1159: regolamento d'uso; possibile prelazione legale dei comproprietari (art. 682 CC)","Altri pegni, servitù e menzioni: non indicati (elenco oneri non disponibile)"],"lex_koller":"Come abitazione principale l'acquisto è libero per gli svizzeri e per gli stranieri residenti (UE/AELS con permesso B/C, gli altri con permesso C). Le persone all'estero non possono comprare per investimento o rivendita. Una residenza secondaria richiede autorizzazione e contingente, improbabile qui perché non è una località turistica. Le condizioni d'asta chiederanno probabilmente una dichiarazione LAFE.","pro":["Taglio di 3½ locali con posto auto: prodotto molto richiesto da chi compra per abitarci, nell'agglomerato di Frauenfeld","Importo contenuto (stima CHF 480'000) e deposito di CHF 50'000 gestibile","Si compra un'unità PPP intera, senza comproprietà indivisa sull'abitazione, e c'è un solo debitore","Visita organizzata dall'UE prima dell'asta"],"contro":["Concorrenza attesa alta da parte di privati: il prezzo potrebbe arrivare vicino o sopra la stima","Margine in franchi ridotto dopo costi di transazione, intermediazione e imposta sugli utili immobiliari","Il pegno legale del procedente fa pensare a spese PPP non pagate o a crediti pubblici: verificare la situazione finanziaria della PPP","Superficie, anno e stato non noti: non si può valutare il valore per m²"],"punti_critici":["Analisi basata solo sulla FUSC: perizia, condizioni d'asta ed elenco oneri non disponibili","Natura e rango dell'ipoteca legale del procedente non noti: se ci sono ipoteche bancarie di rango anteriore, il prezzo di copertura può essere alto","Occupazione non indicata: possibile debitrice residente o inquilino con contratto in corso","Data della visita incoerente: 'Mittwoch, 11. Dezember 2026', ma l'11.12.2026 è un venerdì","Non si sa se appartamento e posto auto si vendono insieme o separatamente"],"difficolta":["Iscrizione scritta obbligatoria per visita e asta (betreibungsamt.frauenfeld@tg.ch)","Bisogna ottenere dalla banca la promessa di pagamento irrevocabile senza poterle dare la perizia completa","Termine per il saldo non noto: serve per organizzare il finanziamento","Possibile sgombero di debitrice o occupanti dopo l'aggiudicazione, con tempi e costi aggiuntivi","Chi offre come rappresentante o per una società deve presentare procura o estratto del registro di commercio all'aggiudicazione"],"da_verificare":["Elenco oneri e condizioni d'asta: ipoteche e loro rango, servitù, doppio turno, termine per il saldo, costi a carico dell'aggiudicatario","Perizia: m², anno di costruzione, stato, rinnovi di impianti, tetto e facciata","Conti PPP: fondo di rinnovamento, arretrati, lavori straordinari decisi, regolamento","Occupazione attuale ed eventuali contratti di locazione con relativo canone","Data esatta della visita (11.12.2026 è un venerdì) e vendita in blocco o separata dei due fondi","Prezzi di vendita di 3½ locali comparabili a Felben-Wellhausen e Frauenfeld; carta dei pericoli naturali"],"conclusione":"Partecipare solo dopo aver letto elenco oneri e condizioni e aver fatto la visita. Offerta massima CHF 395'000 (circa 82% della stima), contro una rivendita stimata a circa CHF 510'000. Quest'ultima è una mia stima (stima UE +6%, perché di solito prudente), non verificata su m², anno di costruzione o vendite comparabili. Sopra questa soglia il margine netto non giustifica il rischio.","foto_copertina":null,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004994 (Betreibungsamt Bezirk Frauenfeld) – unico documento disponibile; perizia, condizioni d'asta ed elenco oneri non forniti"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":50000,"componenti":[{"voce":"Anzahlung (acconto)","importo":50000}],"calcolo":"La FUSC indica un importo fisso di Fr. 50'000.00, ma non spiega come è stato calcolato. Corrisponde a circa il 10,4% della stima di Fr. 480'000.","quando":"Subito prima dell'aggiudicazione (Zuschlag), durante l'asta di giovedì 18.02.2027.","come_all_asta":"Due modi. 1) Promessa di pagamento irrevocabile di una banca con sede in Svizzera soggetta alla legge sulle banche (BankG, SR 952.0), a favore del Betreibungsamt Bezirk Frauenfeld. Può avere come unica condizione l'aggiudicazione e per il resto deve essere incondizionata. 2) In alternativa, contanti (50'000 è sotto il limite di CHF 100'000 dell'art. 136 LEF). L'assegno bancario non è menzionato.","bonifico_anticipato":"no","bonifico_termine":"Non previsto: la FUSC non indica alcun versamento anticipato né un conto dell'ufficio.","beneficiario":"Betreibungsamt Bezirk Frauenfeld","iban":null,"banca":null,"bic":null,"causale":null,"rimborso":"Non indicato. 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