{"id":"f52721e9-cf4f-439c-bdb8-a7bd0b076c6f","pubnum":"SB01-0000004791","subrubric":"SB01","canton":"TI","language":"it","pubdate":"2026-06-05","expiration":"2029-06-05","office_name":"Ufficio di esecuzione di Bellinzona","office_address":"Viale Henri Guisan 3, 6501 Bellinzona","office_id":"03370387-a461-11e8-99a2-0050569d3c43","title":"Incanto immobiliare Safet Fazliu","auction_date":"2026-10-29","auction_time":"11:00","auction_location":"Ufficio di esecuzione, sala conferenze A, al pianterreno dello Stabile Amministrativo, Via della Posta 9, 6600 Locarno.","objects_text":"Quote di comproprietà A di 1/2 dei fondi base n. 1278 e 1279 RFD nel territorio del comune di Bellinzona-Sementina\n ubicazione: Sementina\n Descrizione:\n 1) Fondo n. 1278:\nA m² 132 EDIFICIO\nC m² 11 EDIFICIO\nNE m² 216 SUPERFICIE NON EDIFICATA\n- RIVESTIMENTO DURO\n- HUMUS \n Valore di stima ufficiale complessivo del fondo n. 1278: CHF 450'959.00\nValore di stima peritale complessivo del fondo n. 1278: CHF 1'000'000.00\nValore di stima peritale complessivo della quota A del fondo n. 1278: CHF 500'000.00\n 2) Fondo n. 1279:\n NE m² 113 SUPERFICIE NON EDIFICATA\n- RIVESTIMENTO DURO\n- SPORGENZA DI EDIFICIO\nValore di stima ufficiale complessivo del fondo n. 1279: CHF 14'358.00\nValore di stima peritale complessivo del fondo n. 1279: CHF 145'000.00\nValore di stima peritale complessivo della quota A del fondo n. 1279: CHF 72'500.00\n Le perizie possono essere consultate a partire dal 05.06.2026 al seguente link: www.ti.ch/aste \n Proprietà:\nQuote di comproprietà A: Fazliu Safet (debitore)\nQuote di comproprietà B: Galvas Silvana","objects_html":"<p>Quote di comproprietà A di 1/2 dei fondi base n. 1278 e 1279 RFD nel territorio del comune di Bellinzona-Sementina</p><p>ubicazione: Sementina</p><p><br/></p><p>Descrizione:</p><p></p><p>1) Fondo n. 1278:</p><div><br/>A m² 132 EDIFICIO<br/>C m² 11 EDIFICIO<br/>NE m² 216 SUPERFICIE NON EDIFICATA<br/>- RIVESTIMENTO DURO<br/>- HUMUS</div><div><br/><p></p><p></p><p>Valore di stima ufficiale complessivo del fondo n. 1278: CHF 450'959.00<br/>Valore di stima peritale complessivo del fondo n. 1278: CHF 1'000'000.00<br/>Valore di stima peritale complessivo della quota A del fondo n. 1278: CHF 500'000.00</p><p><br/></p><p>2) Fondo n. 1279:</p><p>NE m² 113 SUPERFICIE NON EDIFICATA<br/>- RIVESTIMENTO DURO<br/>- SPORGENZA DI EDIFICIO<br/><br/>Valore di stima ufficiale complessivo del fondo n. 1279: CHF 14'358.00<br/>Valore di stima peritale complessivo del fondo n. 1279: CHF 145'000.00<br/>Valore di stima peritale complessivo della quota A del fondo n. 1279: CHF 72'500.00<br/></p><p>Le perizie possono essere consultate a partire dal 05.06.2026 al seguente link: <a href=\"http://www.ti.ch/aste\">www.ti.ch/aste</a><br/><br/></p><p>Proprietà:<br/>Quote di comproprietà A: Fazliu Safet (debitore)<br/>Quote di comproprietà B: Galvas Silvana</p></div>","remarks":"Le condizioni d'incanto e l'elenco oneri sono esposti a partire dal termine indicato sopra: \n- presso l'Ufficio di esecuzione di Bellinzona e Locarno; \n- sul sito online: www.ti.ch/aste.","legal_text":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).\n I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.\nPubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","additional_text":"I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare all'Ufficio, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, specialmente quelle per interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato, per quale importo e la data. Le pretese non notificate entro il termine previsto saranno escluse dal riparto ove o in quanto non risultino dal registro fondiario. I terzi ai quali è stato dato in pegno un titolo ipotecario devono specificare, a loro volta, I'importo del credito garantito da pegno.\nEntro il termine per le insinuazioni devono pure essere annunciate tutte le servitù sorte prima del 1912, sotto il regime del vecchio diritto cantonale, e che non sono state iscritte nel registro fondiario. Le servitù notificate non saranno opponibili agli acquirenti in buona fede del fondo gravato, a meno ch‘esse, secondo il Codice civile, producano effetti di natura reale anche in assenza di iscrizione nel registro fondiario.\nInfine devono essere annunciati i diritti che gravano il fondo come tale.","circulation_text":null,"entry_deadline":"2026-06-25","municipality":"Bellinzona-Sementina","address":null,"zip":null,"town":null,"property_type":"casa","is_share":1,"is_baurecht":0,"rooms":null,"area_m2":null,"estimate":1000000,"estimate_ctx":"450'959.00 Valore di stima peritale complessivo del fondo n. 1278: CHF 1'000'000.00","official_value":450959,"official_ctx":"Valore di stima ufficiale complessivo del fondo n. 1278: CHF 450'959.00","deposit":null,"deposit_ctx":null,"min_bid":null,"min_bid_ctx":null,"viewing":null,"status":"attiva","status_ref":null,"dedupe_key":"03370387-a461-11e8-99a2-0050569d3c43|2026-10-29|11:00|quotedicomproprietadi12deifondibasen1278e1279rfdnelterritori","first_seen":"2026-09-04T16:23:16+00:00","last_seen":"2026-10-12T20:06:39+00:00","notes":null,"is_ppp":0,"status_note":null,"date_ref":null,"debtor":[{"kind":"person","name":"Safet Fazliu","town":"Sementina","birth":"1958-10-13","death":null}],"amounts":[{"value":450959,"context":"RO - HUMUS Valore di stima ufficiale complessivo del fondo n. 1278: CHF 450'959.00"},{"value":1000000,"context":"HF 450'959.00 Valore di stima peritale complessivo del fondo n. 1278: CHF 1'000'000.00"},{"value":500000,"context":"Valore di stima peritale complessivo della quota A del fondo n. 1278: CHF 500'000.00"},{"value":14358,"context":"DI EDIFICIO Valore di stima ufficiale complessivo del fondo n. 1279: CHF 14'358.00"},{"value":145000,"context":"CHF 14'358.00 Valore di stima peritale complessivo del fondo n. 1279: CHF 145'000.00"},{"value":72500,"context":"Valore di stima peritale complessivo della quota A del fondo n. 1279: CHF 72'500.00"}],"links":["www.ti.ch/aste"],"raw":{"meta":{"id":"f52721e9-cf4f-439c-bdb8-a7bd0b076c6f","creationDate":"2026-05-22T07:14:39.605Z","updateDate":"2026-06-04T22:43:56.274Z","rubric":"SB","subRubric":"SB01","language":"it","registrationOffice":{"id":"03370387-a461-11e8-99a2-0050569d3c43","displayName":"Ufficio di esecuzione di Bellinzona","street":"Viale Henri Guisan","streetNumber":"3","swissZipCode":"6501","town":"Bellinzona","containsPostOfficeBox":false,"postOfficeBox":null,"municipalityId":null,"uid":null},"publicationOriginator":null,"publicationNumber":"SB01-0000004791","publicationState":"PUBLISHED","publicationDate":"2026-06-05T00:00:00.000Z","expirationDate":"2029-06-05T00:00:00.000Z","primaryTenantCode":"shab","onBehalfOf":null,"invoiceAddressId":null,"legalRemedy":"Si richiama espressamente l’attenzione sulla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) e sull'ordinanza sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE).<br /> I diritti che non sono stati fatti valere entro i termini non possono partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione, a meno che non siano iscritti nei registri pubblici. Parimenti i creditori che vantano un pegno manuale su titoli di pegno gravanti il fondo sono tenuti ad annunciare i propri crediti pignoratizi. Si fa inoltre riferimento alle condizioni d'incanto.<br />Pubblicazione secondo gli art. 133, 134, 135, 138 LEF e l’art. 29 del RFF del 23 aprile 1920.","cantons":["TI"],"secondaryTenants":[{"tenantCode":"kabti","publicationDate":"2026-06-05T00:00:00.000Z"}],"repeatedPublications":null,"customsStampImages":[],"title":{"de":"Betreibungsamtliche Grundstücksteigerung Safet Fazliu","en":"Property auction initiated by the debt enforcement office Safet Fazliu","it":"Incanto immobiliare Safet Fazliu","fr":"Vente aux enchères d'immeubles dans le cadre de la poursuite Safet Fazliu"},"dossierReference":null,"copyDeadline":null},"links":[],"attachments":[],"content":{"debtor":{"selectType":"person","person":[{"prename":"Safet","name":"Fazliu","countryOfOrigin":{"name":{"de":"Schweiz","fr":"Suisse","it":"Svizzera","en":"Switzerland"},"isoCode":"CH"},"dateOfBirth":"1958-10-13T00:00:00.000Z","currentLanguage":"it","residence":{"selectType":"switzerland"},"addressSwitzerland":{"street":"Via Locarno","houseNumber":"24","swissZipCode":"6514","town":"Sementina"},"placeOfOrigin":"Bellinzona","personInformation":"Debitore e terzo proprietario"}]},"circulation":{"daysAfterPublicationDefault":10,"entryDeadline":"2026-06-25T00:00:00.000Z","commentEntryDeadline":"Le insinuazioni vanno inviate all'Ufficio di esecuzione di Locarno, Settore immobiliare Sopraceneri, Via della Posta 9, 6600 Locarno."},"registrationOffice":"Ufficio di esecuzione \nSettore immobiliare Sopraceneri\nVia della Posta 9\n6600 Locarno","auctionObjects":"<p>Quote di comproprietà A di 1/2 dei fondi base n. 1278 e 1279 RFD nel territorio del comune di Bellinzona-Sementina</p><p>ubicazione: Sementina</p><p><br/></p><p>Descrizione:</p><p></p><p>1) Fondo n. 1278:</p><div><br/>A m² 132 EDIFICIO<br/>C m² 11 EDIFICIO<br/>NE m² 216 SUPERFICIE NON EDIFICATA<br/>- RIVESTIMENTO DURO<br/>- HUMUS</div><div><br/><p></p><p></p><p>Valore di stima ufficiale complessivo del fondo n. 1278: CHF 450'959.00<br/>Valore di stima peritale complessivo del fondo n. 1278: CHF 1'000'000.00<br/>Valore di stima peritale complessivo della quota A del fondo n. 1278: CHF 500'000.00</p><p><br/></p><p>2) Fondo n. 1279:</p><p>NE m² 113 SUPERFICIE NON EDIFICATA<br/>- RIVESTIMENTO DURO<br/>- SPORGENZA DI EDIFICIO<br/><br/>Valore di stima ufficiale complessivo del fondo n. 1279: CHF 14'358.00<br/>Valore di stima peritale complessivo del fondo n. 1279: CHF 145'000.00<br/>Valore di stima peritale complessivo della quota A del fondo n. 1279: CHF 72'500.00<br/></p><p>Le perizie possono essere consultate a partire dal 05.06.2026 al seguente link: <a href=\"http://www.ti.ch/aste\">www.ti.ch/aste</a><br/><br/></p><p>Proprietà:<br/>Quote di comproprietà A: Fazliu Safet (debitore)<br/>Quote di comproprietà B: Galvas Silvana</p></div>","registration":{"entryDeadline":"2026-08-14T00:00:00.000Z"},"ownerNotDebtor":false,"additionalLegalRemedy":"I creditori ipotecari e creditori di oneri fondiari sono diffidati ad annunciare all'Ufficio, entro il termine sotto indicato, le loro pretese sul fondo, specialmente quelle per interessi e spese, precisando se il credito garantito da pegno è scaduto o denunciato, per quale importo e la data. 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di 1/2 (illiquida), diritto di prelazione del comproprietario esercitabile in asta, pegni sull'intero fondo assunti senza imputazione sul prezzo, elenco oneri illeggibile, immobile commerciale d'epoca. Sconto apparente ingannevole: il costo reale può azzerare il margine.","sintesi":"Quota A di 1/2 in comproprietà di un vecchio stabile in sassi a Sementina (ristorante al PT, appartamento 4.5 locali al 1°, cantine) più la quota del posteggio fondo 1279, venduti in blocco. Perizia quota: 572'500 (FUSC/condizioni p.2). Prezzo minimo 45'000, ma l'aggiudicatario assume i pegni gravanti l'intero fondo senza imputazione (condizioni n.23). Prelazione del comproprietario: rischio alto.","tipo_immobile":"Quota di comproprietà 1/2 di casa con esercizio pubblico: ristorante al pianterreno, appartamento 4.5 locali al 1° piano, cantine/servizi interrati (fondo 1278, 359 m²) + quota 1/2 del fondo 1279 (113 m², posteggi). Zona agglomerati compatti, Via Locarno, Sementina.","stima_perizia":572500,"valore_ufficiale":232659,"valore_mercato_tuo":400000,"prezzo_target_max":60000,"margine_atteso_pct":15,"offerta_minima":45000,"offerta_minima_note":"Condizioni A.1: aggiudicazione dopo tre chiamate solo se l'offerta supera il prezzo minimo di CHF 45'000; rilanci minimi CHF 5'000 (A.2). Prezzo basso perché i pegni sull'intero fondo passano all'acquirente senza imputazione (n.23, art. 73g RFF), oltre a interessi e spese secondo elenco oneri.","deposito":55000,"deposito_sistema":"Condizioni n.14: CHF 55'000 (45'000 acconto prezzo + 10'000 spese trapasso) subito dopo la terza chiamata e prima dell'aggiudicazione, in contanti fino a 100'000 o con promessa di pagamento bancaria irrevocabile; oppure bonifico su IBAN CH54 0900 0000 6500 0150 9 accreditato due giorni lavorativi prima. Saldo entro 30 giorni dalla richiesta, interesse 5%.","turni_asta":"doppio_turno","turni_note":"Condizioni n.23: il creditore ipotecario ha chiesto il doppio turno (art. 142 LEF) per cancellare annotazioni di locazione e poter disdire i contratti anticipatamente senza urgente bisogno, e per cancellare servitù posteriori al pegno. Primo turno con aggravio, secondo senza; il maggior oblatore del primo resta vincolato (n.8).","occupazione":"parzialmente_locato","occupazione_note":"Perizia: ristorante locato a 3'000/mese e appartamento a 1'300/mese (affitti \"effettivi\"). Il debitore Fazliu risiede a Via Locarno 24, 6514 Sementina, cioè all'indirizzo dell'oggetto, ed era presente al sopralluogo: probabile occupazione propria (condizioni n.22 richiama l'art. 19 RFF). Il comproprietario B non è occupante noto. Da chiarire con l'Ufficio.","canone_annuo":25800,"stato_immobile":"Muratura in sassi inizio '900 (perizia). Nessuna problematica costruttiva, infiltrazione o umidità rilevata al sopralluogo 21.01.2026. Interventi: antincendio 2015, autorimessa/scala 2007, risanamento termico 1° piano 2020, pompa di calore aria-acqua 2021 (ma i dettagli costruttivi indicano ancora \"riscaldamento a nafta\": contraddizione). Serramenti legno doppio vetro, rolladen alluminio. Esterno/pergola invasi dalla vegetazione.","riparazioni_obbligatorie":"Non indicati lavori obbligatori nella perizia: nessun difetto strutturale segnalato e migliorie recenti valorizzate a 75'000. Nessun cenno ad amianto o risanamento imposto. L'Ufficio esclude ogni garanzia sul fondo e sugli accessori (condizioni n.18): i vizi occulti restano a carico dell'acquirente.","lavori_consigliati":[{"descrizione":"Pulizia/ripristino spazio esterno, pergola e tavolo in granito invasi dalla vegetazione (perizia)","costo_stimato":15000},{"descrizione":"Verifica e completamento sostituzione riscaldamento a nafta con pompa di calore già installata (perizia contraddittoria)","costo_stimato":null},{"descrizione":"Riacquisto arredo e attrezzature ristorante: i beni mobili sono esclusi dall'asta (condizioni n.23)","costo_stimato":null},{"descrizione":"Rinfresco appartamento 4.5 locali (cucina e sanitari standard, finiture datate) per rilocazione o rivendita","costo_stimato":60000}],"oneri_servitu":["Cartelle ipotecarie fondo 1278: 360'000 + 20'000 (1° grado) e 80'000 (2° grado), Raiffeisen, al 10% nominale","Cartelle ipotecarie fondo 1279: 52'500 (1° grado) + 10'000 (2° grado), Raiffeisen; totale nominale sui due fondi 522'500","Ipoteca legale di diritto pubblico CHF 3'193.60 a favore del Comune di Bellinzona (contributi), DG 7041/31.08.2010","Sei restrizioni della facoltà di disporre a carico della quota A (pignoramenti, importi da 2'987 a 9'044 + interessi e spese)","Restrizione della facoltà di disporre ex art. 33 LEspr., DG 4410/17.06.2025, su moltissimi fondi: probabile progetto pubblico/stradale","Servitù attive a favore: passo con veicoli carico-scarico e passo carrozzabile a carico del part. 1277 (nessun onere passivo)"],"lex_koller":"Condizioni n.10 e n.19: per acquirenti considerati persone all'estero l'acquisto è soggetto ad autorizzazione LAFE; l'autorità procede secondo l'art. 19 LAFE con dichiarazione scritta dopo l'aggiudicazione, termine di 10 giorni e garanzie. Esenzione possibile se il fondo serve da stabilimento permanente d'impresa (il ristorante) o da abitazione principale. Non trattandosi di abitazione secondaria, la Lex Weber non è tematizzata.","pro":["Prezzo minimo formale molto basso (45'000) e acconto contenuto (55'000) rispetto alla perizia di quota di 572'500","Reddito locativo in essere: 51'600/anno sull'intero fondo, di cui metà pro quota (perizia)","Posizione su strada cantonale Via Locarno con posteggi propri (fondo 1279), buona per l'esercizio pubblico","Nessun onere passivo: solo servitù attive di passo a carico del confinante 1277 (perizia)","Migliorie recenti: risanamento termico 2020, pompa di calore 2021, interventi antincendio 2015","Vendita in blocco delle due quote: si evita la frammentazione tra edificio e posteggi"],"contro":["Si compra solo 1/2 in comproprietà ordinaria: nessun controllo, comproprietario estraneo (Glavas, domiciliata a Cevio)","Il deliberatario succede nei pegni sull'intero fondo senza imputazione sul prezzo (condizioni n.23, art. 73g RFF)","Elenco oneri non leggibile (scansione): debito ipotecario effettivo assunto sconosciuto, nominale cartelle 522'500","Quota indivisa di immobile commerciale: mercato di rivendita quasi inesistente, sconto di illiquidità 25-35%","Ristorante d'epoca in sassi: oggetto ciclico, dipendente dalla gestione, difficile da finanziare","Beni mobili e attrezzature del ristorante esclusi dall'asta (condizioni n.23)"],"punti_critici":["Diritto legale di prelazione del comproprietario esercitabile in sede d'incanto: può riprendere il fondo al prezzo della maggiore offerta (n.23)","Costo reale = prezzo di delibera + debiti pignoratizi sull'intero fondo assunti: può superare il valore della quota","Restrizione ex art. 33 LEspr. 2025 e allineamento obbligatorio 12 m (1278) e 7 m (1279): possibile esproprio parziale","Doppio turno chiesto dal creditore ipotecario: incertezza sull'esito e sulla sorte dei contratti di locazione","Discrepanza sull'identità del comproprietario B: Galvas/Glavas Silvana (FUSC/condizioni) vs Fazliu Silvana (perizia)","Perizia contraddittoria sul riscaldamento: nafta nei dettagli costruttivi, pompa di calore nel 2021"],"difficolta":["Uscita di fatto obbligata: azione di divisione (art. 650-651 CC) o rivendita alla comproprietaria, tempi ben oltre 1-3 anni","Finanziamento bancario su quota di 1/2 con pegni preesistenti a favore di Raiffeisen: molto difficile","Acconto di 55'000 dovuto in contanti o con promessa bancaria irrevocabile già in sala d'asta (n.14)","Visite: perizia consultabile online dal 05.06.2026, ma nessun accesso all'immobile garantito dalla pubblicazione","Sgombero: se il debitore occupa, serve azione di rivendicazione ex art. 641 CC dopo l'iscrizione a RF (n.22)","Documento d'identità e tessera AVS/cassa malati obbligatori alla delibera (n.23)"],"da_verificare":["Elenco oneri (illeggibile): importo effettivo dei crediti pignoratizi che l'aggiudicatario assume sull'intero fondo, capitale e interessi al 10%","Se la comproprietaria Glavas Silvana intende esercitare la prelazione o partecipare: chiedere all'Ufficio di Bellinzona","Contratti di locazione: durata, scadenze, deposito, se il conduttore è il debitore o un terzo, incassi effettivi","Portata della restrizione art. 33 LEspr. DG 4410/17.06.2025 e dell'allineamento obbligatorio presso l'Ufficio tecnico","Autorizzazione/licenza dell'esercizio pubblico e conformità delle domande di costruzione (forno, cana fumaria, tenda)","Se l'oggetto sarà esposto a doppio turno anche per servitù e quali contratti verrebbero cancellati"],"conclusione":"Operazione da specialisti in quote, non da investitore che punta a rivendere in 1-3 anni: la prelazione del comproprietario e l'assunzione dei pegni sull'intero fondo senza imputazione possono annullare lo sconto apparente. Partecipare solo dopo aver letto l'elenco oneri e non oltre CHF 60'000 di delibera, e comunque solo se il debito ipotecario effettivo assunto resta sotto i 280'000.","foto_copertina":null,"documenti_letti":["Pubblicazione FUSC SB01-0000004791 (asta 29.10.2026, Locarno)","Perizia estimativa arch. Diego Guidotti, Bellinzona 22.01.2026, 49 pagine (fondi 1278 e 1279)","Condizioni d'incanto Mod. RFF 13 E 2020, Ufficio d'esecuzione di Bellinzona, deposito 14.08.2026, 7 pagine","Estratti del registro fondiario e valore ufficiale di stima allegati alla perizia (immagini pp. 12-16)","Estratti mappa catastale e piano regolatore (immagini pp. 11, 17-18)","Elenco oneri: PDF scansionato di 8 pagine senza testo estraibile, NON leggibile","Dati auctionhome.ch (fonte secondaria): offerta minima 45'000, deposito 55'000, stima 572'500 - confermati dalle condizioni"]},"deposito":{"dati":{"trovato":true,"importo_totale":55000,"componenti":[{"voce":"acconto prezzo delibera","importo":45000},{"voce":"acconto spese di trapasso","importo":10000}],"calcolo":"Importo fisso di CHF 55'000.00 indicato al n. 14. Nel riepilogo a pagina 4 è la somma di CHF 45'000.00 (acconto sul prezzo) e CHF 10'000.00 (acconto spese di trapasso). L'acconto sul prezzo è pari al prezzo minimo di aggiudicazione. 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